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全面都更到底能不能救經濟

文 / 方承志
【台灣法律網】


看了2014年3月17日聯合新聞網新聞,報導前副總統蕭萬長先生主張全面辦都更救經濟,在近16年來台灣經濟因為薪資倒退,發生GDP與CPI指數均不能實際反映民生消費的痛苦,而累積政府施政民怨的最高點,如果在外貿不能完全救經濟下,只有另謀他途來解決台灣的經濟問題,而其最好的方向就是經濟發展的龍頭指標營造業,而現在最夯的施政目標就是都市更新,所以才有經建人士多數主張從這方面著手。基本上台灣房屋交易的數量,每年統計上新舊屋大約是10萬戶左右,但這是在中產階級為主力消費族群的情況下,而今日在人民財富及經濟實力統計中,中產階級的房屋購買力已逐漸式微,所以買賣房屋標的變成中小型坪數的房屋,而因為人民房屋實際使用平均坪數的下降,而裝潢業等也因為房屋坪數下降,而在使用材料或整體經濟產(價)值,在單價上為維持經濟平衡而調高,當然中產階級的生活品質下降及負擔也當然跟著增加,而實際上都更的擴大實施並不當然的就能解決這10幾年來的這個狀況,而且只要是今日都更沒有稅負上獎勵及促進的誘因,都更房價在成本仍然居高不下必然又面臨嚴酷的挑戰。

從統計上而言舊屋交易率大約是每年3萬戶左右,也就是說除非都更是全面性的新屋交易來源(最快都要3年左右才能實現),都更在新屋已發建照建照中的狀況下,初期只能在舊屋的交易率範圍內去實施,而以從平均5層樓都更改建蓋到10層樓來計算,3萬戶每年大約要都更3千(獨)棟5層樓的房屋,台北市老舊房屋經統計大約有30萬戶,如果以此一速度辦理都更大約需要10年約3萬棟老舊房屋辦理都更。而都更的經濟利益基本上以房價平均負擔能力來看,月薪平均在6萬元以上的雙薪家庭,大約可以負擔每月繳3萬元20年房屋貸款的條件,但是對於子女的扶養教育沒有其他(父母)支助,就會欠缺房價總價約600萬元能力,而這以25小坪數的房屋來計算,每坪單價大約只能在24萬元左右,試問在台北的房價能有這個價碼嗎?如果以每坪大約30萬元也只能購買約20坪左右,然而生活品質又是如何呢?所以今日都更優先要考量的是房價政策及購買能力的問題?而不是以今日炒作的地皮下限作為房價制定的基準,那麼不管是在都更的財務管理政策上,或是出售房屋房價政策的地點選擇及操作上,都無法符合人民的基本需求,當然也可能因為成本計價因素,而使得都更成為國民合宜住宅的另一種代名詞,但是這也是必然要考慮的提供選項的問題之一。

以每戶房貸能負擔約台幣600萬元來看都更約每年3萬戶以上的產值,大約在3年後可帶來約每年1800億元的產值,如果以全數營造業的房屋供應統計數大約來計算總數是6000億元,以每年總產值金額數對於台灣的GDP經濟成長並不是很有影響,只是提供的方式及層面上的改變,所以從GDP經濟總金額成長的層面來說意義並不大。至於在創造就業人口方面,因為都更後就不再賣都更前舊屋時,這一部分的參與營建人口數量會增加,及增加的營建資材的經濟成長才是要納入計算的,否則光從總出售產值是無法看出經濟成長的趨勢的,所以如果營造業者沒有成長,要從事都更可能反而受限於現有營造能量,而發生偏差甚至反而在售屋總產值上發生GDP經濟成長倒退的假象,這是我們在營建及GDP統計指數上需要特別注意的,否則重大的經濟建設案居然統計指標看不出成果,那就代表著實施的內容上出了偏差,才會發生推動不了或實務與統計值發生無法顯示的問題,那麼再好的經濟建設也無法在自己做出統計成果上顯示,那才真的會令人扼腕及嘆息的,所以就讓我們期待一個真正好的都更政策繼續推動下去吧!

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