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【新聞疑義1337】都更信託2年後,房子恐被拍?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

都更信託學問大,住戶一不察易吃虧。有住戶指控有業者為推動信義區松山路、永吉路一帶的都更案,先借錢給住戶並以信託方式,要求對方擔任都更案的申請人,強調2年內免利息。 未料2年時間一到,住戶想要賣屋還錢,發現房子產權不在自己手中,僅能面對房屋即將被法拍的命運。 對此,瓏山林建經公司顧問王台生以律師出國,不願多作回應,強調簽約過程一切合法,雙方也是你情我願。 住在松山路207巷內的葛姓住戶表示,本身有1100萬元的貸款,當時瓏山林主動找上門,表示願幫她還錢,雙方則簽有借貸契約,2年內不收利息,但要求葛姓住戶需加入都更,並擔任都更案申請人,雙方還簽下契約。 葛姓住戶表示,去年5月,2年借貸期到期,想要賣屋還錢,才發現房子的產權因信託,所有權人已變成瓏山林建經公司,對方僅給8天賣屋時間,且要求未來買主需繼續被信託,讓買方聽聞後個個打退堂鼓。 葛姓住戶表示,房子賣不出去還不出錢來,住了30幾年的房屋面臨被法拍的命運。 葛姓住戶強調,不是不願意還錢,但當初簽訂契約時,信託期限居然是寫著「至信託目的完成止」,換句話說,只要一天不都更完工,房子就一直被信託。 協助葛姓住戶處理合約問題的代書鄭美蘭則認為,都更契約會暗藏陷阱,信託期間不能借款,不能買賣,如需要都要經過業者同意,一般市民怎麼會知道,政府應有所作為。 市府更新處表示,該件都更案就在松山火車站附近,本月初才剛舉行過概要公聽會,全案目前尚未核定。由於民眾已簽約,現在只能透過訴訟解除信託關係(聯合報103年2月17日報導: 都更信託2年後…房子得法拍!)。

都更信託法令複雜,民眾常一不小心就忽略細節,北市都市更新處總工程司張溫德建議,民眾簽信託契約時,應看清楚信託期限、彼此的權利義務等,而非只注意對自己有利的部分,否則日後有爭議,僅能靠訴訟處理。 張溫德表示,不少民眾在簽都更信託契約時,常單憑建商片面之詞,強調簽約後,可拿多少好處,可分得多少容積,反而忽略信託期限、負擔等重點,建議民眾無論簽什麼契約,都一定要看完全文,了解契約內容後,再簽名。 北市都更推動中心副執行長林啟賢表示,對建商而言,實施都更信託,即不怕地主突然過世、反悔等,因不動產等財產權已移轉至受託人,無論發生什麼情形,都將依照契約內容進行;對住戶而言,也不怕建商變動、財務糾紛、欠錢等,一切照約進行。不過他也提醒,信託時住戶應注意信託期限、目的,一旦發現不合理,當場就可拒簽或要求更改合約內容,否則一旦簽約了,只能靠訴訟自救(聯合報103年2月17日報導: 簽信託契約前自保 弄清期限、負擔)。


【疑義】

按依都市更新條例第13條:「都市更新事業得以信託方式實施之。其依第十條第二項或第二十二條第一項規定計算所有權人人數比例,以委託人人數計算。」之規定,都市更新事業確實得以信託方式實施之。

惟此信託契約之應載明事項,都市更新條例施行細則第20條:「公有土地及建築物以信託方式辦理更新時,各該管理機關應與信託機構簽訂信託契約。前項信託契約應載明下列事項:一、委託人、受託人及受益人之名稱及住所。二、信託財產之種類、名稱、數量及權利範圍。三、信託目的。四、信託關係存續期間。五、信託證明文件。六、信託財產之移轉及登記。七、信託財產之經營管理及運用方法。八、信託機構財源籌措方式。九、各項費用之支付方式。一○、信託收益之收取方式。一一、信託報酬之支付方式。一二、信託機構之責任。一三、信託事務之查核方式。一四、修繕準備及償還債務準備之提撥。一五、信託契約變更、解除及終止事由。一六、信託關係消滅後信託財產之交付及債務之清償。一七、其他事項。」,也僅規定公有土地及建築物部分,至於私人土地及建築物部分,則未明文,加上,都市更新範圍內土地及建築物之所有權人,大都不熟悉契約法,簽約時也未注意之間的義務,以至於發生糾紛時,只能任由建商踐踏(註一)。

雖然,一些不合理的信託契約條文,得依其分別違反誠信原則等,主張其無效,惟其乃事後救濟,如事前有專業人士之介入,協助審慎評估,則較能保障所有權人的權益,加上,政府之一些作為(例如1.修正都市更新相關規定,規定私人土地及建築物以信託方式實施時,信託契約應載明之事項;2.又如政府辦一些相關免費課程,並宣導鼓勵參與,使想瞭解或有可能參與或已經參與都更信託之人民,保障自已的權益等;註二),相信更能保障所有權人的權益,杜絕此亂象。


【註解】
註一:筆者探訪汐止某都更案時,就有原信託人之眷屬,提出此項質疑。
註二:另外,中國時報103年1月11日(六) 上午10:00-12:00所舉辦之「假民事信託,行都更之實,所衍生相關都更亂象」座談會,提及「都更條例修法前夕,就都更條例第十三條修法並補強,同時呼籲全民參與都更時,對於都更信託契約,在政府尚未制訂信託定型化契約前,應委任專業人士審慎評估後才能簽字,也要呼籲有關單位,對於已經受害之地主,要用行政裁量權嚴格把關,例如撤銷都更案,不能補正,以端正此亂象http://tw.news.yahoo.com/%E9%83%BD%E6%9B%B4%E5%81%87%E6%B0%91%E4%BA%8B%E4%BF%A1%E8%A8%97-%E4%BA%82%E8%B1%A1%E5%8F%A2%E7%94%9F-213000187.html」以及其結論(http://tw.news.yahoo.com/%e7%b5%90%e8%ab%96-%e4%bf%a1%e8%a8%97%e6%9b%b4%e5%b0%88%e6%a5%ad%e5%8c%96-%e4%bf%ae%e6%b3%95%e8%a6%81%e5%8a%a0%e6%8a%8a%e5%8b%81-%e6%94%bf%e5%ba%9c%e8%83%bd%e7%a9%8d%e6%a5%b5%e4%bd%9c%e7%82%ba-213000624.html),政府也應注意。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
免費電子書《自然法則 第一講 初悟》下載網址: https://www.pubu.com.tw/ebook/179354
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免費電子書《老公的情書》下載網址:
https://readmoo.com/book/2101197450001
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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11.台灣法律網電子書:不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,98年4月)。
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