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【新聞疑義1335】大台北房市目前積優股及次積優股,在那裡?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

密集的網路,讓捷運宅成為台北購屋首選,台鐵啟動捷運化的腳步後,位處新北市第一環、第二環的「新鐵道宅」行情起漲。房仲觀察,以2007年通車的汐科車站來說,鄰近南軟園區及內科園區,吸引科技新貴目光,迄今新成屋成交價已有七成漲幅,未來五年內還有數個屬於外環的車站陸續完工,恐怕將重演戲碼,車站尚未通車,房價先翻倍預漲。從大同路二段的汐科車站到台北車站交通時間僅須15分鐘,且鄰近的內湖、南港房價高漲,產生擠壓效應,成為很多上班族的購屋熱區,捷運民生汐止線通車後,汐科站將成為雙鐵共構站,行情看俏。而最快於2014年底通車的「樹調車站」北接樹林車站,南臨山佳車站,當地房仲指出,雖然商圈尚未成形,但受惠通車預期心理,車站周邊房價已預漲六成。 距汐科車站十分鐘車程的「樟樹灣車站」預計2017年完工,通車後北上鄰汐科車站,南下銜接南港車站,經由新台五路交流道,可連接國道三號,等於是汐止新門戶,捷運汐止民生線開通後,樟樹灣車站也會成為雙鐵共構車站。 而桃園縣、新北市交界的「鳳鳴車站」,因鄰近鳳鳴重劃區,預定2018年開通後,通勤族由鳳鳴站到台北車站只須35分鐘,全國不動產鶯桃加盟店專案經理簡睿佑說,當地緊鄰龜山工業區,龐大就業人口足以支撐房市,讓鳳鳴重劃區建地近三年翻漲兩倍,加上捷運三鶯線將在此設站,預估新建案每坪可站上30萬元。 交通為房價之母,因為蛋黃、蛋白區房價高漲而出走的購屋族,原想用時間換取居住空間,不料蛋殼區房價竟然喊漲,只能說台鐵捷運化雖然縮短城鄉距離,增加交通便利性,卻也讓房價漲勢順著軌道向外環蔓延 (好房News103年2月6日報導: 車未通房先漲! 外環大漲台鐵捷運化害的?)。


【疑義】

一、大台北房市目前積優股

按逢低買進、逢高賣出,固為房地產投資的一個基本思維,惟如僅以房價低來做唯一的考量,而不同時思索「現有足以支撐房價的公共設施」及「未來有增值空間的公共設施」等兩個因素,那又如何逢高賣出?在有行無市的情形下,房價有漲,終究是空中閣樓!

所以,鐵路軌道宅雖然夯,看似看漲,但我們除了房價低的考量外,仍要思索,該區位,除了有現有的鐵路車站或捷運車站或其他公共設施,足以支撐現在房價外,仍應思考該區位未來是否有公共設施,得以增值,以達真正逢高賣出之目的。

基於此,現階段,筆者曾於【新聞疑義1326】捷運景觀雙效宅http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=202696&article_category_id=2235&article_id=119767一文中,首先提出兩區位供參考。

(一)八里左岸龍米路右側狹小地區

此處現今房價,尚有2字頭;另外,現在有快速道路、百萬坪活景觀、台北港特定區等,足以支撐現在房價的公共設施,未來則有淡江大橋、輕軌八里支線等二項可期題材,將隨著時間的推展及題材的逐漸實際實現,帶動此區位的房價。
至於八里其他地區,固有房價較低的區位,惟生活環境,空氣品質是否好?親水性是否良好?仍應思考。千萬不要僅以房價較低來考量。

(二)淡水輕軌G1A附近

此處現今房價,尚有2字頭;另外,現在有紅樹林捷運站(約800公尺),足以支撐現在房價,未來則有「近期」可期的淡水輕軌G1A捷運站,引導另一波房價。

至於淡海,與此處的差異,則在於未來雖是雙軌,但現在並沒有捷運站或火車站,足以支撐現在房價,加上量多賣壓較大,現在考量此處,應慎重。

另外,淡水舊市區,未來雖是雙軌,現在雖有淡水捷運站,足以支撐現在房價,惟另一條捷運線與淡水輕軌比較的話,其實現,更是遙遠;淡水另一條非常接近或經過紅樹林保護區的快速道路,則因為訴訟敗訴問題,加深可否實現的疑慮。

至於竹圍,房價雖宣稱是台北的一半,出台北的捷運第一站,但房價如有2字頭,則須尋找一番,而且生活環境,可能不是那麼如意。加上,現在雖有竹圍捷運站,足以支撐現在房價,惟淡水另一條非常接近或經過紅樹林保護區的快速道路,則因為訴訟敗訴問題,是否能實現,疑慮不少。

至於物件,則最好選擇小宅並兼具景觀之景觀宅(即捷運景觀雙效宅),以利能順利逢高賣出。

二、大台北捷運網絡,一定會成形;興建中之外,目前較看好者,首為淡水輕軌(淡海線),次為民生汐止線

按逐水而居,為了生存,逐捷運而居,是因為交通便利。

就是因為交通便利性之良窳,除「單一物件有隱私性問題、品牌加持、景觀加持等,造成該單一物件房價低迷或較高」外,造就了捷運站附近的單一物件房價,往往比同一區位的其他單一物件房價貴,而且有以該捷運站為圓心之同心圓情形,即距離該捷運站越近房價越高之情形。

就因為是如此,部分自住者為使自己能負擔的起,而且又要具捷運站的交通便利性,爰會選擇距離步行15分鐘以內的相關物件(尤其是中古屋);那投資者也要循此方向去思考,畢竟投資是為了獲利了結,而自住者往往是需求者的大宗,如果投資者也循此方向去思考,那獲利了結之情形將大增,也就是投資者要善用自住兼投資此觀念,投資某物件時,雖以獲利為前提,但仍要同時考量自住者的需求,以增加獲利了結之機會。

至於朱立倫:捷運三環三線一定做?筆者也肯認,大台北捷運網絡的成形,只是早晚的事,但捷運線的興建順序,將隨政府財政狀態、各線人口數情形及政黨政策走向等,而有所先後。就筆者研究,興建中之外,目前較看好者,首為淡水輕軌(淡海線),次為民生汐止線,供大家參考(【新聞疑義1327】大台北捷運網絡,一定會成形http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=202752&article_category_id=2235&article_id=119817)。

二、綜上

大台北房市目前積優股,推薦八里左岸龍米路右側狹小地區及淡水輕軌G1A附近等兩區;至於大台北房市目前之次積優股,則為民生汐止線中的汐止區公所附近(汐止捷運站)及樟樹灣(樟樹灣捷運車),惟現今預售屋及新成屋之房價已經在45萬以上,不便宜,大家不妨考量房價較便宜的中古屋,來自住兼投資。

另外,樟樹灣(樟樹灣捷運車),目前空氣較差,也要注意。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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