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【新聞疑義1333】大台北房市目前積優股,在那裡?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

近來台北捷運傳出8條規劃中捷運線喊卡,令不少當地民眾錯愕,也讓很多房地產業者心慌,直到捷運局出面解釋才平息風波。「逐交通建設而居」是國內長久以來不變的購屋習慣,早期火車站周邊商業行為熱絡,住宅與店面行情往往是區域的領頭羊,捷運開通後,沿線的房價暴漲亦有目共睹,今年具備雙鐵題材的區域,仍將是房市亮點。一度喊卡的捷運南北環線、安坑線、三鶯線、萬大線二期、社子輕軌和民生汐止線,有絕大多數位在新北市境內,急得新北市長朱立倫跳出來澄清,政策沒有跳票,新北市負責的三環三線(安坑線、淡海線、三鶯線)一定動工,而且近期就開工。 好房網最新的捷運宅熱搜調查顯示,由板橋區新埔站、江子翠站及中和區永安市場站分別拿下前三名,新北市相對於台北市的比價優勢發威,前十名全部包辦,房價最高的板橋因三鐵共構優勢,行情甚至飆破6字頭。業者建議,想找平價捷運宅有兩種方式;包括拉長捷運步行區域,或用公車、摩托車接駁到捷運站,如此房價可比捷運周邊便宜一至兩成,其次,可往捷運最末端站找房子,以時間換取房價空間。信義線、松山線、民生汐止線與萬大線皆為動工或完工時間距離較近的捷運,沿線不論預售屋或成屋都值得購屋族關注,專家提醒,捷運對當地房價的帶動,從規劃、興建、通車分為很多階段,通車後漲幅並不顯著,因此越早卡位越好。 同時,新北市第一、第二環的新興生活圈,因台鐵捷運化產生的「新鐵道宅」,近年房價也有加倍奉還的表現。以2007年通車的汐科車站來說,因鄰近南軟園區及內科園區,吸引科技新貴目光,迄今新成屋成交價已有七成漲幅,未來五年內還有幾個外環的車站(樹調站、樟樹灣站、鳳鳴站)陸續完工,車站尚未通車,房價先翻倍預漲的情況可能再次上演。 因預算考量,現階段還無法入手大台北捷運宅的購屋族,不妨趁早從鐵道宅開始看屋,購屋門檻較低,卻同樣享有雙鐵宅的房價認證 (好房News103年2月01日報導: 雙鐵好比房價保證 交通宅馬年續熱)。


【疑義】

一、大台北房市目前積優股

按逢低買進、逢高賣出,固為房地產投資的一個基本思維,惟如僅以房價低來做唯一的考量,而不同時思索「現有足以支撐房價的公共設施」及「未來有增值空間的公共設施」等兩個因素,那又如何逢高賣出?在有行無市的情形下,房價有漲,終究是空中閣樓!

所以,鐵路軌道宅雖然夯,看似看漲,但我們除了房價低的考量外,仍要思索,該區位,除了有現有的鐵路車站或捷運車站或其他公共設施,足以支撐現在房價外,仍應思考該區位未來是否有公共設施,得以增值,以達真正逢高賣出之目的。

基於此,現階段,筆者曾於【新聞疑義1326】捷運景觀雙效宅http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=202696&article_category_id=2235&article_id=119767一文中,首先提出兩區位供參考。

一、八里左岸龍米路右側狹小地區

此處現今房價,尚有2字頭;另外,現在有快速道路、百萬坪活景觀、台北港特定區等,足以支撐現在房價的公共設施,未來則有淡江大橋、輕軌八里支線等二項可期題材,將隨著時間的推展及題材的逐漸實際實現,帶動此區位的房價。

至於八里其他地區,固有房價較低的區位,惟生活環境,空氣品質是否好?親水性是否良好?仍應思考。千萬不要僅以房價較低來考量。

二、淡水輕軌G1A附近

此處現今房價,尚有2字頭;另外,現在有紅樹林捷運站(約800公尺),足以支撐現在房價,未來則有「近期」可期的淡水輕軌G1A捷運站,引導另一波房價。

至於淡海,與此處的差異,則在於未來雖是雙軌,但現在並沒有捷運站或火車站,足以支撐現在房價,加上量多賣壓較大,現在考量此處,應慎重。

另外,淡水舊市區,未來雖是雙軌,現在雖有淡水捷運站,足以支撐現在房價,惟另一條捷運線與淡水輕軌比較的話,其實現,更是遙遠;淡水另一條非常接近或經過紅樹林保護區的快速道路,則因為訴訟敗訴問題,加深可否實現的疑慮。

至於竹圍,房價雖宣稱是台北的一半,出台北的捷運第一站,但房價如有2字頭,則須尋找一番,而且生活環境,可能不是那麼如意。加上,現在雖有竹圍捷運站,足以支撐現在房價,惟淡水另一條非常接近或經過紅樹林保護區的快速道路,則因為訴訟敗訴問題,是否能實現,疑慮不少。

至於物件,則最好選擇小宅並兼具景觀之景觀宅(即捷運景觀雙效宅),以利能順利逢高賣出。

二、大台北捷運網絡,一定會成形;興建中之外,目前較看好者,首為淡水輕軌(淡海線),次為民生汐止線

按逐水而居,為了生存,逐捷運而居,是因為交通便利。

就是因為交通便利性之良窳,除「單一物件有隱私性問題、品牌加持、景觀加持等,造成該單一物件房價低迷或較高」外,造就了捷運站附近的單一物件房價,往往比同一區位的其他單一物件房價貴,而且有以該捷運站為圓心之同心圓情形,即距離該捷運站越近房價越高之情形。

就因為是如此,部分自住者為使自己能負擔的起,而且又要具捷運站的交通便利性,爰會選擇距離步行15分鐘以內的相關物件(尤其是中古屋);那投資者也要循此方向去思考,畢竟投資是為了獲利了結,而自住者往往是需求者的大宗,如果投資者也循此方向去思考,那獲利了結之情形將大增,也就是投資者要善用自住兼投資此觀念,投資某物件時,雖以獲利為前提,但仍要同時考量自住者的需求,以增加獲利了結之機會。

至於朱立倫:捷運三環三線一定做?筆者也肯認,大台北捷運網絡的成形,只是早晚的事,但捷運線的興建順序,將隨政府財政狀態、各線人口數情形及政黨政策走向等,而有所先後。就筆者研究,興建中之外,目前較看好者,首為淡水輕軌(淡海線),次為民生汐止線,供大家參考(【新聞疑義1327】大台北捷運網絡,一定會成形http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=202752&article_category_id=2235&article_id=119817)。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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