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【新房地產法律問題13】我家的法定空地,原地主要求我們購買,對嗎?

文 / 劉孟錦.楊春吉.胡綺萱
【台灣法律網】


【問題】

約民國68年買房時,土地謄本沒註明法定空地的地號,但在建築執照上有註明,是否可要求原賣方移轉給我們?註:原地主說我家部份占用他的地,要求我們購買,後來查證原地主說的部份地,是屬我家的法定空地,請問該如何處理?


【解析】

按契約為諾成契約者,一經當事人就主要之點(註一)互相同意,契約即為成立;契約成立後,當事人間約定,除違反誠信原則(註二)、公序良俗(註三)、強行規定(註四)等因而全部或一部無效外,基於契約自由原則,仍屬有效;而且基於債之相對性及契約嚴守原則,除「條件尚未成就(註五)」或「有情事變更情事(註六)」或「依約、適法解除契約」等外,當事人即應依債之本旨為給付,債務人未依債之本旨為給付,自屬債務不履行,債權人自得依約定及債務不履行之相關規定(未約定時,補充之,註七),向債務人請求之。

惟所謂債之本旨,乃指債務人應盡之全部義務,該等義務,雖得基於意定、法定及誠信原則解釋而來,但如無意定或法定之義務,亦無法基於誠信原則解釋而來,那自難謂有債務不履行情事。

又建築法第11條:「本法所稱建築基地,為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者,於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設,應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離,其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地,非依規定不得分割、移轉,並不得重複使用;其分割要件及申請核發程序等事項之辦法,由中央主管建築機關定之。」所稱法定空地,乃指依法應留設之空地,其目的乃維護公共安全、公共衛生及增進市容觀瞻(註八),其限制乃指非依規定不得分割、移轉,並不得重複使用,與所有權歸屬係屬兩事,也與債之本旨無涉。

另依最高法院85 年台上字第 389 號判例:「按消滅時效完成,僅債務人取得拒絕履行之抗辯權,得執以拒絕給付而已,其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形,倘出賣人已交付土地與買受人,雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成,惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付,即具有正當權源,原出賣人自不得認係無權占有而請求返還。」之意旨觀之,買受人之所有權移轉登記請求權仍有消滅時效之適用。

從而,本案法定空地如尚登記為原地主所有,當事人之一方亦為原地主,當事人間(原地主與買受人間)行為時(68年買房時),並未約定該法定空地為買賣標的,那本案原買受人自難依債務不履行相關約定及規定,向原地主請求之;縱使當事人間(原地主與買受人間)行為時(68年買房時),有約定該法定空地為買賣標的,可能也會面臨所有權移轉登記請求權因時效經過而消滅之抗辯。


【註解】
註一:例如當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立,民法第345條第2項:「當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立。」、最高法院20年上字第2202號判例:「買賣契約為諾成契約,一經當事人就標的物及其價金互相同意,買賣契約即為成立。」、最高法院97年度台上字第2082號民事判決:「按買賣契約之成立,以當事人就標的物及其價金互相同意為要件。本件上訴人係向被上訴人買受系爭房屋,並未向其買受土地,而系爭房屋買賣契約及附件系爭預估表,已分就價金三百三十三萬元及房屋各部名稱及面積詳為約定,其中包括「雨遮」及「增建」等情,為原審合法認定之事實,則兩造間之系爭房屋買賣契約已然成立。而該契約並未約定買受房屋之面積,須以得合法登記為要件,則原審審酌卷內資料,並參酌「住戶共同增建分管協議書」之記載,認定被上訴人抗辯上訴人於簽約時即已知悉系爭房屋之雨遮及增建部分無法辦理所有權登記一節為可取,該雨遮及增建部分面積,應列入被上訴人所應交付系爭房屋「主附建物」面積之計算範圍,並說明計算房屋面積短少之賠償金額時,不須計入非同一契約主體之土地部分價金等語,核與上訴人未曾主張意思表示錯誤及確已取得該名為雨遮、增建之室內使用面積之實情相符,即無可議。」等參照。
註二:民法第148條:「權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」、最高法院71年台上字第737號判例:「查權利之行使,是否以損害他人為主要目的,應就權利人因權利行使所能取得之利益,與他人及國家社會因其權利行使所受之損失,比較衡量以定之。倘其權利之行使,自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者,非不得視為以損害他人為主要目的,此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」參照。
註三:民法第72條:「法律行為,有背於公共秩序或善良風俗者,無效。」、最高法院69年台上字第2603號判例:「民法第七十二條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效,乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。本件被上訴人雖違反與某公司所訂煤氣承銷權合約第六條規定,以收取權利金方式頂讓與第三人,但究與國家社會一般利益無關,亦與一般道德觀念無涉,尚不生是否違背公序良俗問題。」參照。
註四:民法第71條:「法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效。但其規定並不以之為無效者,不在此限。」參照。
註五:例如:契約尚未生效、給付期日尚未屆期等。
註六:民法第227-2條:「契約成立後,情事變更,非當時所得預料,而依其原有效果顯失公平者,當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定,於非因契約所發生之債,準用之。」參照。
註七:未約定者,民事先以民法相關規定補充之,民法第1條參照;所謂債務不履行之相關規定,乃指給付不能、不完全給付、給付遲延、拒絕給付以及違約金 等相關規定而言。
註八:建築法第1條、最高法院九十七年度台上字第一二二○號民事判決:「所謂法定空地,即應保持「空地」,不得有任何建物之狀態,否則即不符空地之意義。建築法規定建物應維持一定比例之空地,有其安全及景觀上之考量。如法定空地減少,對於居住在密閉空間內之住戶,吸收陽光與空間之機會將大幅降低,即有礙人體之健康。」參照。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/

楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

作品:
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胡綺萱 簡介
榕樹學堂執行長兼買賣規劃師、104講師中心講師、公民記者(榕樹學堂綺萱)、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者、淡水TEA TIME 社服團團長
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