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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產專欄

【新房地產法律問題7】房屋還在同一先人名下,漏水怎麼辦?

文 / 劉孟錦.楊春吉.胡綺萱
【台灣法律網】


【問題】

三樓浴廁漏水導致我家樓板滴水,而且在馬桶正上方.2.3樓馬桶都在同一位置,想到是糞水就非常惱怒,現在問題是房屋所有權未分割,1~3樓都是同一先人的名下,可以主張使用人名義提告嗎?和三樓溝通過,三樓也叫工人修理過,但還是漏水而且越漏越大,越補越大洞,所有漏水事件我都有影片、照片存證,可以提及要求精神撫慰賠償嗎?因為發生6個月了?


【解析】

一、本案繼承問題

按依民法第759條之規定,因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為,於登記前已取得不動產物權,只是應經登記,始得處分其物權。是民法第1138條:「遺產繼承人,除配偶外,依左列順序定之:一、直系血親卑親屬。二、父母。三、兄弟姊妹。四、祖父母。」所定遺產繼承人,如未依法拋棄繼承(民法第1174條以下規定參照),也無民法第1145條:「有左列各款情事之一者,喪失其繼承權:一、故意致被繼承人或應繼承人於死或雖未致死因而受刑之宣告者。二、以詐欺或脅迫使被繼承人為關於繼承之遺囑,或使其撤回或變更之者。三、以詐欺或脅迫妨害被繼承人為關於繼承之遺囑,或妨害其撤回或變更之者。四、偽造、變造、隱匿或湮滅被繼承人關於繼承之遺囑者。五、對於被繼承人有重大之虐待或侮辱情事,經被繼承人表示其不得繼承者。前項第二款至第四款之規定,如經被繼承人宥恕者,其繼承權不喪失。」所定喪失其繼承權情事,自是自被繼承人死亡開始(民法第1147條以下規定參照),得依法繼承其遺產。

二、本案共有物之管理

又現行民法第820條也規定「共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者,不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理,因情事變更難以繼續時,法院得因任何共有人之聲請,以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定,有故意或重大過失,致共有人受損害者,對不同意之共有人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為,得由各共有人單獨為之。」,是共有物之管理,如契約另有分管契約等約定,除該約定因違反公序良俗等因而無效外,自應先從之。

另共有物分管契約,不以共有人明示之意思表示為限,共有人默示之意思表示亦包括在內(最高法院一○二年度台上字第八二三號民事判決參照)。共有物分管之約定,亦不以訂立書面為要件,倘共有人間實際上約定使用範圍,對各自占有管領之部分,互相容忍,對於他共有人使用、收益各自占有之土地,未予干涉,已歷有年所,即非不得認有默示分管契約之存在(最高法院九十九年度台上字第五四六號民事判決參照)。

三、綜上

從而,本案房屋所有權未分割,1~3樓雖尚都是同一先人的名下,但如提問人,係民法第1138條所定遺產繼承人(例如被繼承人之兒女),如未依法拋棄繼承,也無民法第1145條所定喪失其繼承權情事,自是自被繼承人死亡開始,得依法繼承其遺產;而且本案亦得認有默示分管契約之存在,本案提問人自得基於民法第184條第1項前段、第197條、第216條等相關規定,請求損害賠償。

又本案提問人如係該建築物利用人,則也非不得依民法第800-1條:「第七百七十四條至前條規定,於地上權人、農育權人、不動產役權人、典權人、承租人、其他土地、建築物或其他工作物利用人準用之。」、第774條:「土地所有人經營事業或行使其所有權,應注意防免鄰地之損害。」、第184條第2項、第197條、第216條等相關規定,請求損害賠償。

另本案提問人如有民法第195條:「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操,或不法侵害其他人格法益而情節重大者,被害人雖非財產上之損害,亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者,並得請求回復名譽之適當處分。前項請求權,不得讓與或繼承。但以金額賠償之請求權已依契約承諾,或已起訴者,不在此限。前二項規定,於不法侵害他人基於父、母、子、女或配偶關係之身分法益而情節重大者,準用之。」所定身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操或其他人格法益,被不法侵害時,也非不得依民法第195條等相關規定,請求賠償相當之金額;惟此項請求權,與民法第184條第1項前段、第2項所定,尚屬有間。

至於該房屋之漏水處理?請思考民法第820條第5項:「共有物之簡易修繕及其他保存行為,得由各共有人單獨為之。」、第822條:「共有物之管理費及其他負擔,除契約另有約定外,應由各共有人按其應有部分分擔之。共有人中之一人,就共有物之負擔為支付,而逾其所應分擔之部分者,對於其他共有人得按其各應分擔之部分,請求償還。」等相關規定。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/

楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

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榕樹學堂執行長兼買賣規劃師、104講師中心講師、公民記者(榕樹學堂綺萱)、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者、淡水TEA TIME 社服團團長
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