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【新聞疑義1285】農地農用,不課奢侈稅?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

東岸三縣市農舍交易熱,主因民眾多認為非都市計畫區的農地,及擁有「農地農用」證明的農舍,都不在課徵奢侈稅的範圍,使這些農地、農舍,成為高資產族群另一個置產資金去處。 住商不動產企研室主任徐佳馨表示,如果買賣農舍,其所興建農舍的農業用地持有未滿二年,未向地方稅捐稽徵機關申請並取得地增值稅不課徵證明書,也未取得農地農用證明書時,就有可能被國稅局認定應課徵奢侈稅(經濟日報   102年12月04日報導:農地農用 不易課奢侈稅) 。


【疑義】

壹、申請興建農舍之申請人資格

一、依農業發展條例第18條第1項規定申請興建農舍之申請人(農業用地興建農舍辦法第2條第1項參照)

依農業發展條例第18條第1項:「本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後取得農業用地之農民,無自用農舍而需興建者,經直轄市或縣 (市) 主管機關核定,於不影響農業生產環境及農村發展,得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。」規定申請興建農舍之申請人應為農民,且其資格應符合下列條件,並經直轄市、縣(市)主管機關核定:
(一)年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。
(二)申請人之戶籍所在地及其農業用地,須在同一直轄市、縣(市)內,且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加興建集村農舍建築物坐落之農業用地,不受土地取得應滿二年之限制。
(三)申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加興
     建集村農舍及於離島地區興建農舍者,不在此限。
(四)申請人無自用農舍者。申請人已領有個別農舍或集村農舍建造執照者,視為已有自用農舍。但該建造執照屬尚未開工且已撤銷或原申請案件重新申請者,不在此限。
(五)申請人為該農業用地之所有權人,且該農業用地應確供農業使用,並屬未經申請興建農舍之農業用地。

二、依農業發展條例第18條第3項規定申請興建農舍之申請人(農業用地興建農舍辦法第3條參照)

依農業發展條例第18條第3項:「本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前取得農業用地,且無自用農舍而需興建者,得依相關土地使用管制及建築法令規定,申請興建農舍。」規定申請興建農舍之申請人應為農民,且其資格應符合農業用地興建農舍辦法第2條第1項第4款及第5款規定,其申請興建農舍,得依都市計畫法第85條授權訂定之施行細則與自治法規、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。

三、農業發展條例中華民國八十九年一月二十八日修正施行前取得之農業用地(農業用地興建農舍辦法第4條第1項參照)

農業發展條例中華民國八十九年一月二十八日修正施行前取得之農業用地,有下列情形之一者,得準用農業用地興建農舍辦法第3條規定申請興建農舍:
(一)依法被徵收之農業用地。但經核准全部或部分發給抵價地者,不適用之。
(二)依法為得徵收之土地,經土地所有權人自願以協議價購方式讓售與需地機關。

四、其他限制

(一)申請興建農舍之農業用地,不得依農業用地興建農舍辦法申請興建農舍(農業用地興建農舍辦法第5條第1項參照)
申請興建農舍之農業用地,有下列情形之一者,不得依農業用地興建農舍辦法申請興建農舍:
1.非都市土地工業區或河川區。
2.前款以外其他使用分區之水利用地、生態保護用地、國土保安用地或林業用地。
3.非都市土地森林區養殖用地。
4.其他違反土地使用管制規定者。

(二)申請興建農舍之農業用地,不得依農業用地興建農舍辦法申請興建集村農舍(農業用地興建農舍辦法第5條第2項參照)
申請興建農舍之農業用地,有下列情形之一者,不得依農業用地興建農舍辦法申請興建集村農舍:
1.非都市土地特定農業區。
2.非都市土地森林區農牧用地。
3.都市計畫保護區。

(三)興建農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人(農業用地興建農舍辦法第9條第1項參照)。

(四)興建農舍應符合下列規定(農業用地興建農舍辦法第9條第2項參照)
1.農舍興建圍牆,以不超過農舍用地面積範圍為限。
2.地下層每層興建面積,不得超過農舍建築面積,其面積應列入總樓地板面積計算。但依都市計畫法令或建築技術規則規定設置之法定停車空間,得免列入總樓地板面積計算。
3.申請興建農舍之農業用地,其農舍用地面積不得超過該農業用地面積百分之十,扣除農舍用地面積後,供農業生產使用部分之農業經營用地應為完整區塊,且其面積不得低於該農業用地面積百分之九十。但於離島地區,以下列原因,於本條例中華民國八十九年一月二十八日修正生效後,取得被繼承人或贈與人於上開日期前所有之農業用地,申請興建農舍者,不在此限:
(1)繼承。
(2)為民法第一千一百三十八條所定遺產繼承人於繼承開始前因被繼承人之贈與。
(五)個別興建農舍之興建方式、最高樓地板面積、農舍建築面積、樓層數、建築物高度及許可條件,應依都市計畫法第85條授權訂定之施行細則與自治法規、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理(農業用地興建農舍辦法第10條參照)。以集村方式興建農舍者,請參農業用地興建農舍辦法第11條之規定,其他亦同(http://law.moj.gov.tw/Law/LawSearchResult.aspx?p=A&k1=%e8%be%b2%e8%88%8d&t=E1F1A2&TPage=1)。

貳、買賣農地興建農舍要注意的成本及風險

一、成本

有土地成本(三星約每坪1.3-1.5萬左右)+建築物建築成本(每坪約5-8.3萬左右)+興建後貸款利息+工期延宕所生費用+工程管理費+物料上漲所生費用等。

二、風險

隱私、安全以及農地供給量特別多,轉賣較困難等風險。

三、利基

通風採光良好、美好田園風光、原則上不用課奢侈稅等。

參、不用課奢侈稅之依據

一、特種貨物及勞務稅條例第5條第4款:「有下列情形之一,非屬本條例規定之特種貨物:四、經核准不課徵土地增值稅者。」。

二、相關報導如下。

…稅捐機關表示,土地所有權人出售符合農業發展條例第37條第1項、第38條之1作農業使用之農地或與農業經營不可分離之農舍,如持有期間未超過2年,於申報土地移轉現值時,無論有無申請不課徵土地增值稅,均應向農業主管機關申請「農業用地作農業使用證明書」留供備查,作為排除奢侈稅之證明文件。

稅捐機關說明,依據「特種貨物及勞務稅條例」(俗稱奢侈稅)第5條規定,經核准不課徵土地增值稅之土地,非屬特種貨物稅之範圍。所以所有權人買賣不動產符合上開條款經稅務局核准不課徵土地增值稅者,應於國稅局查核時,出示稅務局核發之「土地增值稅不課徵證明書」。

如未申請不課徵土地增值稅,則應提供「農業用地作農業使用證明書」或「符合農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書」,才可排除課徵奢侈稅…(http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/100106/%E8%B2%B7%E8%B3%A3%E8%BE%B2%E5%9C%B0%E5%85%8D%E5%A5%A2%E4%BE%88%E7%A8%85%EF%BC%9F%20%E8%A6%81%E6%9C%89%E8%BE%B2%E7%94%A8%E8%AD%89%E6%98%8E)。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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