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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產專欄

【新聞疑義1278】揭開房地產的秘密(NO.18委託仲介買賣房屋)

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

台北婦人顏康明珠前年委託永慶房屋,以九千多萬元售出永康商圈店面,但和買家簽約隔天顏婦就反悔,並拒付永慶房屋仲介費;最高法院認為,永慶房屋已完成仲介,顏婦應依承諾支付仲介費三百六十七萬元定讞,加上先前已賠償買家的四百萬元,顏婦房子沒賣成,卻損失七百多萬元。顏康明珠昨失望表示:「我從沒想過要賣房子,是他們年輕人(指仲介)一直來店裡遊說,我才簽委賣約讓他們作業績,後來糊里糊塗去跟買家見面簽約,當晚仲介還來店裡幫忙打烊到很晚,但我回家告知兒女賣屋後,一直被罵,所以才反悔。現在就當賭博、買股票賠了,花錢消災吧!」 永慶房屋法務部吳宜學協理表示:「無論對買賣雙方的任何條件及所收費用,合約中均會載明並說明。尊重法院判決結果。」據了解,經營自助餐店的顏婦,十多年前以三千多萬元代價,向房東買下位於永康街商圈的店面。判決指出,二○一一年七月間,顏婦將約三十坪的店面,以一億兩千萬元價格委託永慶房屋銷售。 後來雙方協調降價後,永慶找到李姓買家願出價九千一百八十八萬元,並在八月十三日簽約成交,但顏婦隔天就反悔,還跑去找李姓買家告知不賣屋,李姓買家同意收下四百萬元賠償金後放棄買下此店面。另一方面顏婦認為,委賣契約上載明仲介服務費應是房屋賣價的百分之二,現在卻要她支付兩倍的三百六十七萬元仲介費,對她不公平拒付,因此被永慶告上法院。法官認為,永慶已完成託售任務,理當收取服務報酬,且委賣契約上的百分之二仲介服務費欄未被勾選,反而是顏婦成交當天,另和永慶房屋簽了一份三百六十七萬元的「服務費確認單」。法官認為,如果加上買家支付的服務費,永慶房屋收取的總報酬,未超過「不動產仲介經紀業報酬規定」房價百分之六的標準,費用並無過高,因此判顏婦敗訴,要支付三百六十七萬元仲介費定讞(蘋果日報  102年11月26日報導:女賣屋反悔 判付仲介367萬) 。


【疑義】

按當事人約定,一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介,他方給付報酬之居間契約(民法第565條參照),居間人得請求報酬,除「契約附有停止條件者,於該條件成就前,居間人不得請求報酬」外,係以契約因其報告或媒介而成立者為限(民法第568條參照)。

更甚者,(一)其後契約因故解除,於其所得報酬並無影響(最高法院49年台上字第1646號判例參照),而且(二)委託人為避免報酬之支付,故意拒絕訂立該媒介就緒之契約,而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者,依誠實信用原則,仍應支付報酬;(三)委託人雖得隨時終止居間契約,然契約之終止,究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之,否則仍應支付報酬(最高法院58年台上字第2929號參照)。

又依不動產仲介經紀業報酬計收標準(http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/hotnews.asp?cid=413&mcid=767)第1點係規定「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者,其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金」。

從而,本案報導如屬實,顏女即與永慶房屋簽訂委託買賣契約,而且也和買家簽訂買賣契約完畢,那永慶房屋,即已完成訂約媒介之義務,自得向顏女,請求給付報酬。而且顏婦成交當天,另和永慶房屋簽了一份三百六十七萬元的「服務費確認單」,加上,買家支付的服務費,永慶房屋收取的總報酬,並未超過「不動產仲介經紀業報酬規定」房價百分之六的標準。是法院判顏婦敗訴,要支付三百六十七萬元仲介費,尚無不妥。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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