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【新聞疑義1274】揭開房地產的秘密(NO.13土地增值稅與多殺多)

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

一般認為明年公告現值可能再度飆高,許多屋主擔心土增稅加重,近來紛紛積極上網售屋,一波年底售屋潮儼然上演。房仲業者建議首購族若想買房,因趁此天時、地利、人和都具備的時刻為自己置產,一來有較多物件可以選擇,二來屋主有壓力,能討論的議價空間較大。首購族由於預算有限,要將保值度高的住宅視為標的,那便離不開「捷運宅」這個概念!儘管捷運宅目前價格已不低,但若退而求其次,從三類捷運周邊產品下手,還是能有效累積首購族的個人資產。第一類:捷運站周邊小宅  捷運站周邊小宅的價格肯定偏高,買進一戶的坪數也較小,但由於鄰近捷運交通方便,使得房子的增值性較強,在未來若想換屋轉手也較為容易。若想買捷運周邊目前一般電梯住宅 ,房仲業者建議改買20來坪小宅,比起3房可能坪數少約10坪,但總價就能降到1000萬元上下,自備款300萬元、月付房貸3.6萬元,購屋壓力就輕鬆不少。第二類:距離捷運站有一段距離,走路10到15分鐘能抵達的中古電梯住宅  此類型住宅大約圍繞在捷運站800~1200公尺範圍內,由於距離捷運站5至8分鐘內的住宅價格非常高,在首購族負擔能力有限的考量之下,建議再往更外圍找房!15分鐘是許多人願意走路的最大極限,每天多走一段路能買到便宜1~1.5成左右的住宅也是相當划算的。第三類:近捷運的老公寓  通常同一捷運站,公寓和中古電梯單價多會有一至兩成的價差,而如果計算室內實際使用面積,由於公寓公設比很低,同樣室內面積,電梯和公寓總價甚至可差到6、7成,也就是一間2000萬的3房電梯,同樣室內面積公寓可能1200~1400萬即可買到!儘管屋況較差,但花小錢買房再多花不到30萬塊進行裝潢、整修後,老屋也會翻新為首購族相當舒適的窩。此外,建議首購族除了將眼光放置在捷運「概念宅」上,在預算不多的情況下,也可以考慮雙北外環的林口、淡海、鶯歌,這些區域都還有機會能買到2字頭的中古電梯住宅;位於淡水、三芝的淡海新市鎮,兼具了山海河的優質景觀,前景也十分看好,由於家樂福、麥當勞、星巴克等連鎖業者陸續進駐,完善的生活圈也逐漸成形,都是未來相當有潛力增值的高CP值住宅(好宅News 102年11月16日報導:首購族買房有訣竅 3大類住宅大利多) 。


【疑義】

按本篇報導「一般認為明年公告現值可能再度飆高,許多屋主擔心土增稅加重,近來紛紛積極上網售屋」,固有其理,問題是土地增值稅之繳納,係指土地部分而言,而持有公寓大廈的房屋,其一併持有之土地,實際上少得可憐,試算結果(http://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/front/ETW158W9),您會發現持有1-3年的土地,其土地增值稅,並沒有多少錢。

與「大量拋售,多殺多,被坑殺的損失」相較,所繳納的土地增值稅,反而是「零頭」而言,所以,屋主真的因為要多繳納土地增值稅而出售嗎?有值得懷疑的地方。

與其說,屋主係因要多繳納土地增值稅而出售,不如說「屋主係因故要出售」,至於原因,有些屋主,可能因為升息或資產管理策略或換屋等。

但更重要的是,此時,您要購買的地區,真的有「大量拋售」的情形(例如八里左岸,目前就沒有此情形;淡海似乎有此種現象)?如果沒有,那要以超低價購屋,實有困難。

所以,喜歡的地方,如果未來也有發展性的話,在「自住兼投資、保值兼增值」下,合理的價格,應值得思考。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
免費電子書《自然法則 第一講 初悟》下載網址: https://www.pubu.com.tw/ebook/179354
https://readmoo.com/book/2101191200001?fbclid=IwAR2EIedhRMcNNqpw_4W-bfJVYIS1VE095ajo5JzXKRyFBQWOXIxBnkNW0sU
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
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