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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產專欄

【新聞疑義1272】揭開房地產的秘密(NO.11實價登錄,只是參考點)

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

台北市副市長張金鶚建議民眾買房子之前,可以養成兩個習慣,(1)先看實價登錄的成交價格,(2)看房價指數的波動,因為有了參考點,讓買房子不再只是眾說紛紜,也因為減少了買賣者之間的資訊不對稱,而可能增加與業者討價還價的能力。 台北市副市長張金鶚指出,「居住正義」的重點之一即是健全房市,他認為,許多民眾的焦慮來自於房價資訊的不透明,房屋價格任由業者哄抬,因此台北市推動「房市資訊透明化」政策並制定「台北市不動產交易消費資訊管理規範」,要求代銷業者或房仲業者發布消息「必須有所本」,不得引人錯誤或誤導市場行情,否則政府會主動調查、輔導甚至以「廣告不實」開罰,雖然外界形容這無疑是下了「禁口令」,但張金鶚說,這是為了讓消費者得到正確的消息,減少買賣糾紛,而能達到政府、消費者與業者三贏的局面。為了讓民眾在實際買房的決策中,能有更多判斷依據,台北市政府地政局2013年7月公布了史上首件官方版的「住宅價格指數」,這是台灣房地產史上的里程碑和重大突破,因為傳統民間習慣以計算平均房價方式發布價格變動訊息,但因不動產異質性高,同一棟房子面對公園或是面對巷子,房價可能就有差異,因此平均房價的增減未必能真實反映價格水準的變動。 「住宅價格指數」以2012年8月登錄實施當月為指數基期100,按月編製住宅價格指數,除了發布全市住宅價格月指數外,地政局也進一步依全市建築型態,發布公寓指數與大樓指數等兩類,另以價格相近及同心圓概念,將全市12個行政區合併為(1)中山松山南港區、(2)大安信義中正區、(3)士林內湖大同區、(4)萬華文山北投區4個次分區,分別編製各次分區的住宅價格指數,地政局指出,這讓民眾能更精細掌握全市、全市公寓及大樓、4個合併行政區的住宅價格,成為消費者購屋與各界投資決策的參考。 「我們常常可以看到房仲以特殊個案作為指標,以成交總價很高的一戶來說明這一區的房價,但為什麼不使用總價很低的案例呢?」張金鶚指出的是房價資訊揭露的弔詭處,所以要怎麼樣真實呈現房價的漲跌?以實價登錄資訊為基礎,建立類似物價指數概念的住宅價格指數,藉由觀察品質標準化的「標準住宅」在不同時期的價格變動,做為衡量各時期住宅價格的依據,能避免用個案推論通案,更真實反映價格。

地政局指出,所謂「標準住宅」,就是用基準期間區位、屋齡、建物型態、建坪等11項的平均數所構成的住宅,主要特徵為:27.19坪、坐落在5樓、屋齡 22年的住宅,以「標準住宅」來衡量住宅價格變動,可減少因不動產異質性所造成的趨勢判斷偏誤。 張金鶚指出,從2012年8月開始發布住宅價格指數,至目前為止,台北市的房價相對平穩,隨著越長時間的統計,越能看出房價趨勢。也因為目前資料還不夠健全,所以目前發布的住宅價格月指數以4區為一個單位,將來會朝12區努力。他也建議民眾買房子之前,可以養成兩個習慣,(1)先看實價登錄的成交價格,(2)看房價指數的波動,因為有了參考點,讓買房子不再只是眾說紛紜,也因為減少了買賣者之間的資訊不對稱,而可能增加與業者討價還價的能力。 另外,根據台北市政府研考會所進行的調查結果顯示,高達七成二的民眾贊成公布「台北市住宅價格指數」,七成九贊成「台北市不動產交易消費資訊管理規範」管理房屋廣告。此外,六成一的民眾認為公布「台北市住宅價格指數」及執行「台北市不動產交易消費資訊管理規範」,對健全房地產市場、抑制業者哄抬炒作有相當的幫助(MyGoNews 102年11月18日報導:買房注意!張金鶚建議民眾買房前 養成兩個習慣) 。


【疑義】

按在【新聞疑義909】將實價登錄之原始資料開放(Open Data)!(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=189928&article_category_id=2235&article_id=110519)一文中,特別指明「實價登錄之資訊,雖得經由此項查詢得知,惟個案物件的價格,常受樓層(效用比)、面積大小、屋齡、景觀有無、通風採光良窳、面前寬度大小、交通便利與否等因素,而有所差異。如僅以查詢得知之成交資訊,而疏略時間上的修正及個案上的差異修正,就逕以論斷某區段或某物件之價格,那就差矣!慎之!慎之!」 。

然,最近有學員仍然問我「為何?以實價登錄的每坪21.9萬出價,建商或屋主為何不賣?」,其實,答案很簡單,就是「個案物件的價格,常受樓層(效用比)、面積大小、屋齡、景觀有無、通風採光良窳、面前寬度大小、交通便利與否等因素,而有所差異;查詢得知之個案成交資訊,須做時間上的修正及個案上的差異修正後,始得為較精確的參考;如僅以尚未經時間上修正及個案上差異修正之個案成交資訊來出價,自會面臨無法順利成交之情形(當然,有可能也會成交,例如建商或屋主急售、成交量低迷時刻【例如奢侈稅剛實施時】等)」。

所以,就如台北市副市長張金鶚所言「實價登錄,只是參考點」而已,千萬不要將它,當成唯一的價碼。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
免費電子書《自然法則 第一講 初悟》下載網址: https://www.pubu.com.tw/ebook/179354
https://readmoo.com/book/2101191200001?fbclid=IwAR2EIedhRMcNNqpw_4W-bfJVYIS1VE095ajo5JzXKRyFBQWOXIxBnkNW0sU
免費電子書《老公的情書》下載網址:
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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