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【新聞疑義1268】揭開房地產的秘密(N09.雨遮登記得否計價)

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

50坪的辦公室,雨遮居然佔建物的10分之1,高達5坪。讀者盧先生投訴《蘋果》稱,購買親家建設興建的「T3市政國際中心」辦公室,交屋後發現,雨遮居然佔主建物10分之1,他抨擊建商都沒有說清楚,形同欺騙。親家建設總經理特助許雨時說,應該是消費者誤會。盧先生指出,2011年購買台中市市政路的「T3市政國際中心」預售案,銷售人員當時告知,雨遮處是陽台,他當時只拿到室內比例圖,認為可以把陽台當作員工室外抽菸空間,簽約時建商將陽台改為雨遮,他並未沒注意到,直到今年交屋後才發現雨遮居然高達5坪。 盧先生說,購買50.69坪的主建物中,室內實際使用坪數僅26坪,雨遮佔5.05坪,而且出入口被封死,無法進出,也無法放置分離式冷氣,完全無法使用,「如果我知道不能用,實坪還這麼少,我就不會買了,又不是傻子。」他日前向建商反映,建商回答雨遮當初就規劃這麼大,他批評建商欺騙消費者。親家建設銷售部否認欺騙,並指出當初銷售和簽約時,就已經將該室外空間標明是雨遮、附屬建物,並沒有說明是陽台,「合約書上有清楚告知,應該是消費者和銷售人員溝通時,發生誤會。」台中市都市發展局建造管理科指出,一般正常雨遮沒有比例限制、約佔總坪數的3~8%,雨遮規定是從窗戶或開口兩側外緣向外起各50公分內,位置在外牆窗戶或開口上緣50公分內,不可超過上層樓地板下緣。雨遮登記但不計價措施在當時尚未上路,如今雖納入建物測繪登記,但不列入買賣坪數(蘋果日報 102年11月07日報導:買50坪辦公室 雨遮竟佔5坪) 。


【疑義】

一、雨遮登記但不計價措施尚未上路前,雨遮登記非不得計價,雨遮登記但不計價措施上路後,附屬建物除陽臺外,其餘項目就不得計入買賣價格

按預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(中華民國100年3月24日內政部內授中辦地字第1000723995號公告修正 行政院消費者保護委員會第185次委員會議通過) 預售屋買賣定型化契約不得記載事項中,第七點固規定「附屬建物除陽臺外,其餘項目不得計入買賣價格。」,惟該規定係100年3月24日內政部內授中辦地字第1000723995號公告修正(請參http://www.pjland.gov.tw/news/newsR.asp?sn=592),是雨遮登記但不計價措施尚未上路前,雨遮登記非不得計價,雨遮登記但不計價措施上路後,附屬建物除陽臺外,其餘項目就不得計入買賣價格。

二、雨遮登記但不計價措施尚未上路前,50坪的辦公室,雨遮佔建物的10分之1,高達5坪之問題,很難歸入「滅失或減少其通常效用之瑕疵」或「滅失或減少其價值之瑕疵」之屬

按買賣標的物有民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人雖得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金;但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。又民法第354條第1項所定瑕疵,雖僅有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類,欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者,雖非民法第354條第1項所稱物之瑕疵,但欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者,買受人仍得以民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金;惟依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。

換言之,以民法第354條第1項、第2項、第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金者,依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。而所謂解除契約顯失公平,係指瑕疵對買受人所生之損害,與解除契約對出賣人所生之損害,有失平衡而言(最高法院97年度台上字第256號、96年度台上字第2151號、95年度台上字第583號等民事判決參照)。

惟雨遮登記但不計價措施尚未上路前,50坪的辦公室,雨遮佔建物的10分之1,高達5坪之問題,很難歸入「滅失或減少其通常效用之瑕疵」或「滅失或減少其價值之瑕疵」之屬,如出賣人與買愛人間未就此有所約定或有所保證,本案買受人似難以民法第354條第1項、第2項、第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金。但非不得思考依民法第148條之規定,主張「未分別計價違反誠信原則」之餘地。

三、實務上

可參觀汐止仰大湖建案(http://www.park.com.tw/build.php?p=2626&bt=2&ac=%E6%96%B0%E5%8C%97%E5%B8%82&at=%E6%B1%90%E6%AD%A2%E5%8D%80)等,當場向銷售人員確認清楚,並具體明確載明於書面契約中,以杜糾紛。

 

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
免費電子書《自然法則 第一講 初悟》下載網址: https://www.pubu.com.tw/ebook/179354
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
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