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【新聞疑義1255】揭開房地產的秘密(N03.財政部出重手打房)

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

財政部出重手打房!由於預售屋可透過紅單、換約買賣,短期內墊高房價,被立委點名最易炒作,是抬高房價禍首。財政部部長張盛和昨宣示,將動用上百人力,針對「交易頻繁、成交金額大」的雙北、桃園、台中四縣市,總價3千萬元以上豪宅預售屋加強查緝,遏止炒房(蘋果日赧  102年10月24日報導:嚴抓預售屋炒房 財長重手查逃稅 鎖定總價逾3千萬) 。


【疑義】

按房地產投資,有短期、中期、長期等三種投資方式;其中,大家所說的「透過紅單買賣」或「換約買賣」均是短期投資的方法,如依法繳納權利交易所得稅(註一),倒是難以非議。

問題是以「換約買賣(本由甲與建商簽約,換約後,買賣時間一樣,只是契約相對人變為乙與建商簽約,在書面上,甲似乎均未曾與建商交易一般等方式)」規避繳納權利交易所得稅者,確實是不少;此脫法行為,財政部自應依法稽核,實不應該「因為要打房,才依法稽核」,也不應該「只鎖定總價逾3千萬」者,而應「不論金額多寡,均應依法稽核才是(註二)」。當然,買賣預售屋獲利的民眾,每年5月要記得申報,以免受罰(註三)。

至於預售屋是否納入奢侈稅之課徵範圍?從特種貨物及勞務稅條例第2條:「本條例規定之特種貨物,項目如下:一、房屋、土地:持有期間在二年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地。但符合第五條規定者,不包括之。二、小客車:包括駕駛人座位在內,座位在九座以下之載人汽車且每輛銷售價格或完稅價格達新臺幣三百萬元者。三、遊艇:每艘銷售價格或完稅價格達新臺幣三百萬元者。四、飛機、直昇機及超輕型載具:每架銷售價格或完稅價格達新臺幣三百萬元者。五、龜殼、玳瑁、珊瑚、象牙、毛皮及其產製品:每件銷售價格或完稅價格達新臺幣五十萬元者。但非屬野生動物保育法規定之保育類野生動物及其產製品,不包括之。六、家具:每件銷售價格或完稅價格達新臺幣五十萬元者。本條例所稱特種勞務,指每次銷售價格達新臺幣五十萬元之入會權利,屬可退還之保證金性質者,不包括之。」之規定看來,因預售屋之債權買賣,並非是前開所稱房屋或土地或特種勞務,目前,實難以現行特種貨物及勞務稅條例,對預售屋買賣課徵奢侈稅。

但爾後,是否修法,將預售屋買賣納入奢侈稅之課徵範圍?本文持懷疑態度,理由如下。

(一)預售屋之債權買賣,與特種貨物及勞務稅條例第2條所稱房屋或土地或特種勞務,尚屬有間;放在一起,實與特種貨物及勞務稅條例第1條:「在中華民國境內銷售、產製及進口特種貨物或銷售特種勞務,均應依本條例規定課徵特種貨物及勞務稅。」所明定以特種貨物或特種勞務為課徵範圍不符。如短時間硬要放在一起,特種貨物及勞務稅條例,實又要大修,有違法秩序安定性。

(二)預售屋之債權買賣,現今已經有課徵權利交易所得稅,如要單獨將預售屋買賣納入奢侈稅之課徵範圍,而非所有權利交易納入奢侈稅之課徵範圍,除要符合平等原則及比例原則外,也須避免「一牛剝二皮」之不當苛政。而將預售屋買賣納入奢侈稅之課徵範圍,所要達成的目的,如是打房,實難符合「比例原則(尤以損害最小原則及目的正當性)」,而且有「一牛剝二皮」之疑慮。另外,「單獨」將預售屋買賣納入奢侈稅之課徵範圍,差別待遇之理由,很難說明到合理,符合「平符原則」。


【註解】
註一:所謂權利交易所得稅,乃指以所得稅法第2條:「凡有中華民國來源所得之個人,應就其中華民國來源之所得,依本法規定,課徵綜合所得稅。非中華民國境內居住之個人,而有中華民國來源所得者,除本法另有規定外,其應納稅額,分別就源扣繳。」、第8條第1項第7款:「本法稱中華民國來源所得,係指左列各項所得:七、在中華民國境內財產交易之增益。」等相關規定,所課徵之綜合所得稅。因其係屬「所得稅」,故所得稅法第14條第1項:「個人之綜合所得總額,以其全年下列各類所得合併計算之:…第七類:財產交易所得:凡財產及權利因交易而取得之所得:一、財產或權利原為出價取得者,以交易時之成交價額,減除原始取得之成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。二、財產或權利原為繼承或贈與而取得者,以交易時之成交價額,減除繼承時或受贈與時該項財產或權利之時價及因取得、改良及移轉該項財產或權利而支付之一切費用後之餘額為所得額。…」也規定(一)財產或權利原為出價取得者,係以「交易時之成交價額,減除原始取得之成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額」來繳納(二)財產或權利原為繼承或贈與而取得者,則以「交易時之成交價額,減除繼承時或受贈與時該項財產或權利之時價及因取得、改良及移轉該項財產或權利而支付之一切費用後之餘額為所得額」來繳納,而使妨間有「以差價來繳納」之說法。至於綜合所得稅課稅級距及累進稅率為,(一)全年綜合所得淨額在五十萬元以下者,課徵百分之五。(二)超過五十萬元至一百零九萬元者,課徵二萬五千元,加超過五十萬元部分之百分之十二。(三)超過一百零九萬元至二百十八萬元者,課徵九萬五千八百元,加超過一百零九萬元部分之百分之二十。(四)二百十八萬元至四百零九萬元者,課徵三十一萬三千八百元,加超過二百十八萬元部分之百分之三十。(五)超過四百零九萬元者,課徵八十八萬六千八百元,加超過四百零九萬元部分之百分之四十(所得稅法第5條第2項參照)。所以,尚未登記完畢之不動產,所為債權買賣,最高會被課「40%」之權利交易所得稅(【買預售屋看這裡94】奢侈稅應採「銷售額」?還是「差價」? http://lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,188,&job_id=170519&article_category_id=2227&article_id=95794)。
註二:根據報導,財政部祭出奢侈稅大刀開鍘,投機客也不是省油的燈,巿場傳出投機客七招「趨吉避凶」法則,多少可減少損失,甚至不受影響!首先口袋淺的投機客,少賺為贏,過去一陣子,房價驚驚漲,不乏上漲一倍以上者,這時小殺一、二成出場,還是賺;其次是口袋深的投機客,汰弱存強因應,將外圍、不夠好的物件先清理出場,留下頂級路段住家、店面,以租待售。第三是,養人頭,藉由一買一賣規避,只要不被查到就沒事,比起養人頭的成本,政府藉由奢侈稅要的錢,還是比較多。第四招,也就是在簽約時點上造假,透過協議,買賣雙方一起節省交易成本。第五,就是夫妻以假離婚方式,解決自用住宅條件的認定問題。第六,房子不過戶,交由第三公正人信託,以指定買方為受益人的方式交易,等兩年年限過了,再由信託公司交給買方。第七,是以權利移轉方式解套,屋主將所有權出售,約定一至二年後成交,並以欠債抵押房子、簽訂較高額本票等方式,保障買方權益(中時電子報100年4月16日報導:假離婚、延後過戶 投機客七招避禍)。 這些招數,除「口袋淺的投資客,少賺為贏,過去一陣子,房價驚驚漲,不乏上漲一倍以上者,這時小殺一、二成出場,還是賺」及「口袋深的投資客,汰弱存強因應,將外圍、不夠好的物件先清理出場,留下頂級路段住家、店面,以租待售」等2種,較沒有問題外,養人頭、簽約時點上造假、假離婚、信託以及以權利移轉方式解套,均將延生不少問題。其中,養人頭、簽約時點上造假等2種招數,可能有被以稅捐稽徵法第43條第1項:「教唆或幫助犯第四十一條或第四十二條之罪者,處三年以下有期徒刑、拘役或科新台幣六萬元以下罰金。」之教唆或幫助他人逃漏稅罪嫌,移送法辦之危險。假離婚,更是不可行,如果「良人」真的變了心,或「老婆」從了別個良人,那就後悔莫及了。至於信託、以權利移轉方式解套假等2種招數,如果那一方無誠信,那就糾紛不斷,困擾跟著來。所以,奢侈稅來了,口袋很淺的投資客,及早殺出為宜;口袋很深但個人經濟仍有高風險之投資客,汰弱留強為是;至於處於半深不淺仍得撐1年半載的投資客,不妨思考「先轉賣為租,以租金抵半年至1年左右之房貸,再於持有2年後再賣」,以免被課奢侈稅,獲利縮減了(【買預售屋看這裡125】奢侈稅來了!投資客,避禍招數!http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,658,&job_id=171785&article_category_id=258&article_id=96710)。
註三:【買預售屋看這裡99】查權利交易所得稅了,記得要申報;千萬要注意「建商」此魔,一窩蜂開價過高的情形(http://lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,188,&article_category_id=2227&job_id=170726&article_id=95949)。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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