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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產專欄

都市重劃道路徵收程序及低碳生產競爭力問題

文 / 方承志
【台灣法律網】


    從今日大埔農地農民及屋主對徵地抗爭,因為涉及原有道路擴充建設徵收程序,在不同程序及執行先後對於被徵收戶的權益問題?在程序上究竟是屬於先做道路外部擴充建設徵收?還是屬於重劃區內部道路建設成本徵收上的問題?因為在對道路建設的不動產徵收及補償的價格判斷上,道路擴充建設的徵收必須原屋剩餘建物改建好,及給予因為徵收損失部分的補償,其補償是以房屋或土地現價來作為計算基準。而重劃土地預定道路用地徵收,在農地則是最多以最近公告地價加三成徵收,這在徵收程序適用上與┌房屋或土地現價┘顯然是有很大差別的。當然在重劃區既存建物的徵收拆遷補償,基本上是基於徵收共目的或公共建設,才是用公法上的徵收補償規定,否則仍然應該比照都更的條件協調,否則其土地現地的計畫用地如果不是上述公共建設目的時,可能在徵收上程序就會有違法的重大瑕疵。因為都更條例已是區段徵收對於都市重劃區的特別法律規定,當然在這種有不動產建物情況下,應該優先適用都更條例的規定,否則就應該檢討其妥當與否並進行修法了。

    在既成道路擴充建設的徵收上所有稅負是免稅的,但是如果是重劃區的內部道路徵收,就不享有這項稅負減免的優待。其在稅負差別上光是土地徵值稅就是一大筆數額了,還不要說在所得稅上重劃開發分得的收入也是要繳稅,所以在現有道路旁的建物及土地,在選擇性上會因為道路先開發,除了補償費及享受稅賦減免較優待外,而且在道路旁的剩餘土地及建物,也會因為如此把公告地價按道路完成後的預估價值調整,而這些土地也可以單獨申請變更地目為建地,但是實際上一般地方政府都捨此程序,以較低成本的都市開發預定地徵收土地,而地主在都委會的會議程序上,也沒有知道或表達的權利,更不用談沒有共識的公聽會能做甚麼對地主有利的事。在整體建設經濟成本考量上,低價徵收土地開發作為抑制房地產上漲,以及防止破壞產業經濟建設成本的增加,這種決策絕對是正確的政治決定,不會有任何人去質疑的。但是實際上在不動產投機客炒地皮二次過戶下,其徵收不動產標的最終過戶價位也已經達到市價了,所以實際上政府徵收經濟效益實益上,在二種方式的選擇上並沒有多大差別,只是多了一道炒地皮的投機客罷了。

    本來土地徵收目的是在選擇適當區域,配合適當的人口配置、產業發展或民生經濟,投入適當的資金降低開發成本。但是今日我們的所有土地開發成本卻節節高升,雖然在新開發地區的不動產價格還是較舊市區為便宜,但是在產業廠區土地取得上,因為都市(工商)重劃區開發對於資源的選擇與分配,在區段徵收是可以選擇由開發後分配結合為大額土地的私地主,對於欲設廠廠商購入土地或投資,在出售或投資土地價位協調上作成較高的籌碼,而這使得投資廠商在市場既定產品價位的獲利率降低,否則就得立即調高市場產品價位以填補這項高額支出並維持獲利率,但最終都是消費者倒楣。而我們要問的是為什麼徵收工商區土地,不是選擇由政府移交及投資廠商?前者徵收成本支出可以因為政府不必購入土地降低,但是卻造成了土地價格的另一波上漲,但如果是政府已經付出了所有的徵收地價,但卻不繼續開發轉交民間處理,而雖然政府也收回了大筆開發中期的資金,但是最終在開發成本上是不是轉嫁給了民眾?顯然羊毛出在羊身上的道理,發回土地的地主如果沒有良心,在完成土地相關建設整理後繼續炒地皮,那麼我們也只能期待政府能好好控制物價的生產成本,免得反而產商覺得進口反而賺得比較多,而使得因為生產不敷成本而不設廠,不僅加重了產業失衡也加重了失業率,在二岸服務貿易後接續談判的貿易品談判,台灣不能也無法繼續保護高價位的產業,繼續開放大陸產品雖然不是相同的產品,但只要是低價且是有選擇性的,在自由市場競爭下也難保這些廠商不會發生經營困難甚至倒閉的問題,所以選擇性產品在市佔率的適度調整,用來刺激及加強台灣本地的廠商競爭力是必要的,只是公平會對於公平交易法或貿易法中,所謂的單項產品或產業才構成壟斷、獨佔或寡佔等,顯然在國際貿易上對於傾銷時,無法適時處理是會產生影響的,所以台灣應該提倡低碳優質產品之保障,這才是在國際貿易中對貿易品競爭力的要求比較上,可以考慮選擇較有利的貿易配套措施,也可以作為要求各歸類最低低碳產品要求比率提升上,提升台灣產品競爭力的貿易作法,也才是今日在鄒上優先作為投資設廠的合作對象,這樣台灣才能繼續在國際貿易市場競爭,才不會因為過度開放而喪失貿易地位,那麼在土地開發設廠中評估成本才能維持基本競爭力,這樣產業才能繼續生根發展,開發才能獲得真正的成功。

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