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房價實價登錄對炒房真的回不去了

文 / 方承志
【台灣法律網】


聽了今日飛碟電台(頻道91.7)7點晨間新聞報導,5月份房價又較上月平均上漲1成多,這讓人不禁懷疑為什麼在經濟不景氣的時候,房價通常在自由經濟市場下,不是應該是向下調降價位的嗎?但是現在房價卻反而逆勢上漲?這真是臺灣經濟上龍頭事業的奇蹟,也難怪有人說從這樣子的趨勢看房價高漲,台灣經濟發展在政府看來GDP會比預期從2.4%修正到剩下的2.14%還要更來的樂觀,但是卻從不檢討在這時期房價高漲實質內涵及意義是甚麼?這才是今日政府每次都根據這種訊息,發布讓人民好感但卻享受不到利益的問題,需要找出真正問題癥結所在。

自從101年8月1日始推行的「實價登錄」制度,原先立法利益只是為了透明化房屋交易市場價格,並沒有保證房市交易的市場機制運作,而且房價實價登錄只是為了確保稅收的永恆與不減少的前提,所以基本上房屋仲介業在參考政府的實價登錄區段房地產價格時,是不會依據市場供需機制,主動調降任何交易房地產客體的價位,因為這在仲介業的會計帳上稱之為法令上的賠錢交易,仲介業不管是受委託代售房屋抽傭金,或是作帳虛偽購入再列帳作為交易損失認列的,都會嚴重影響政府財政(稅)收入,所以不管是在預售屋的完屋交易上,或是成屋及舊屋的交易上,沒有聽說會有仲介業在政府規定的房價實價登陸下,還會有在自由市場降價的空間,事實上這樣的房屋交易實價登錄制度,在效果上已經嚴重影響了房屋市場的自由經濟的交易秩序,也嚴重地影響了購屋者的付款能力及生活品質,更嚴重的是所有的房屋在未來,將因為房價過高不願降價拋售,而在利息負擔愈重更無法負擔及加入售屋成本,或是政府必須以稅收或補助吸收這部分利息負擔,否則像美國的房屋次貸風暴就必然發生,而政府因為無法事先解決房市的問題,導致政府必須降息或補貼利息,或實施類似美國QE金融寬鬆管理政策,那麼試問最後是誰買單付錢呢?但是房價仍然還是高漲不下,這使得房屋交易成為沒有任何風險負擔的行業,而政府也不能進行總體經濟的管制上的干預,那麼試問房屋自由經濟市場決定交易價位的機能還能存在嗎?政府管理制度還有任何存在價值嗎?這真的讓人懷疑政府到底在執行甚麼房市的經濟政策?

房價實價登錄是以交易時作為登錄時機點,所以一般預售屋是不辦理實價登錄的,但是在完工交屋時就要實價登錄,而預售屋與實價登錄時機點的房屋價位是差很多的,試問您怎麼炒房拉高房價又可以節稅?在建商當然會跟著配合拉抬預售屋實價登錄的價位,否則在市場機制下房價就跟著預售屋的價位下跌了。於是預售屋的完屋契約價與實際價格就會有差距,在帳目上就會把預售屋契約價格假借名義拉高,再以最終契約價的一定折扣算至預售屋的價格打折,讓土地增值稅與地價稅也因此在調整地價前課不到,除非地政機關已先行調高該地段的地價稅,但是卻反而縮小了上一次地價的差距而課不到足額的稅,這在三方之間互謀其利之間,說是在法律上只要沒有交易,就是會課不到稅也是當然的弊端好像也稀疏家常,就是看您懂不懂得如何處理及因應罷了。

今日房價實價登錄雖然房地產仲介業的統計資料還要快速與準確,但是實際掌握控制市場的是房地產仲介業,政府實價登錄制度居然成為控制市場的工具,不知道這是┌最低房價參考制度┘?還是┌房價最低負擔制度┘?顯然在做法上二者在立法意旨上是大不相同的,前者是為了促進經濟榮景可以鼓勵不斷炒高房價,後者是必須在人民可以負擔的前提下進行房價控制,今日政府採取的政策已然明顯,但是民眾期待的市場自由經濟的供需決定價位制度呢?當民眾負擔不起的時候就會嚴重影響居住的品質,以及因為嚴重影響家庭生活支出內容的控制,造成民眾必須進行高度選擇性的消費,才能彌平其薪水收入與生活支出平衡上的負擔,如果人民的痛苦指數是因為房價交易造成,那麼我們也是必要檢討這房價交易實價登錄制度,是不是還要改進其實施內容?或者還需要其他經濟上的配套措施?否則以今日之弊難見明日之利啊!

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