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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產專欄

【新聞疑義1142】三重地政事務所測錯公寓面積,判賠5萬餘元?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

三重地政事務所測錯公寓面積,錯誤資料沿用33年,直到陸姓老翁買屋後,懷疑房子「沒那麼大」,重測才發現房屋「縮小」近4坪,向三重地政所求償國賠800餘萬元。新北地院認為地政所有疏失,但土地與建物面積分開計價,陸家只有建物面積出錯,判地政所賠償陸翁5萬餘元。住商不動產企研室主任徐佳馨說,市面上不少舊房屋的土地或建物面積測錯,如果民眾擔心實際面積比登記面積小,買屋前可在契約加註條文,請地政所重測,確認土地或建物面積再簽約。 判決書指出,陸姓老翁前年7月以630萬元投資新北市蘆洲區屋齡33年,權狀總面積約27.8坪的4樓公寓。 地政所重測果然發現建物面積少3.9坪,趕緊更正資料,但陸不滿因此多花889萬元,向三重地政所提國家賠償。陸翁主張公寓的土地權和建物權不能分割,契約只記載房價總金額,地政所必須依每坪260萬成交金賠償。 地政所主張土地和建物金額是分開計算,陸翁房屋只有建物面積少3坪多,土地面積沒出錯,只願賠償建物金額5萬多元。 新北地院審理後認為地政所登記錯誤,但只有建物面積測錯,判地政所僅需賠償5萬餘元(聯合報 102年6月11報導:地政所量錯公寓面積 害屋主買貴判賠)。


【疑義】

按國家賠償法第5條固規定「國家損害賠償,除依本法規定外,適用民法規定」,惟第6條也規定「國家損害賠償,本法及民法以外其他法律有特別規定者,適用其他法律。」,是土地法第68條:「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者,由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時,不在此限。前項損害賠償,不得超過受損害時之價值。」應優先適用(註一)(註二)。
至於其消滅時效,因土地法未有特別規定,所以應適用國家賠償法第8條:「賠償請求權,自請求權人知有損害時起,因二年間不行使而消滅;自損害發生時起,逾五年者亦同。第二條第三項、第三條第二項及第四條第二項之求償權,自支付賠償金或回復原狀之日起,因二年間不行使而消滅。」之規定(註三)(註四)(註五)(註六)(註七)。

而且土地法第68條係規定「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者」,苟非「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者」,自不得依土地法第68條之規定請求損害賠償,惟「登記錯誤遺漏或虛偽」以外之事項,若仍符國家賠償法第2條第2項:「公務員於執行職務行使公權力時,因故意或過失不法侵害人民自由或權利者,國家應負損害賠償責任。公務員怠於執行職務,致人民自由或權利遭受損害者亦同(註八)。」所定要件,也非不得請求損害賠償。

另最高法院96年度台上字第1938號民事判決固也云「土地法第68條第1項規定:「因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者,由該地政機關負損害賠償責任」,係就職司土地登記事務之公務員因故意或過失不法侵害人民權利,而由該公務員所屬地政機關負損害賠償責任之規定,核屬國家賠償法之特別規定;上開規定,係為保護不動產真正權利人之權利而設,故於虛偽登記受損害之情形,應係指地政人員明知或可得而知登記原因文件為不實仍為登記,致真正權利人之權利因而受損害者言。又土地登記為不動產權利之公示制度,依法具有公信力,主管機關辦理土地登記發給書狀之前,應依土地登記規則規定,履行嚴謹之實質審查程序,不僅須審查申請手續是否完備,且要調查申請登記權利變更事實,如認為其事實不正確時,並得以附理由之決定,駁回其申請。故地政機關從事不動產之登記業務時,自應本於專業知識及技術,盡其職務上相當之注意義務,據以審查辦理。」。

惟無損害就無賠償(註九),而且土地法第68條第1項:「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者,由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時,不在此限。」係以(一)須因登記錯誤遺漏或虛偽所致(二)須受有損害等二項為其要件。至於依土地法第68條第1項之規定,請求損害賠償,依土地法第68條第2項之規定,則不得超過受損害時之價值。

從而,本案報導如屬實,本案公寓面積,即因登記錯誤以至於陸姓老翁多買了3.9坪,本案陸姓老翁自得於國家賠償法第8條所定期間內,依土地法第68條第1項之規定請求損害賠償;惟依土地法第68條第2項之規定,不得超過受損害時之價值,而且本案土地面積也未因登記錯誤而減少。所以,本案法院判地政所,僅需賠償建物面積減少部分,尚屬有理。

惟題意所稱「重測」,並非依土地法第46-1條:「已辦地籍測量之地區,因地籍原圖破損、滅失、比例尺變更或其他重大原因,得重新實施地籍測量。」、第46-2條:「重新實施地籍測量時,土地所有權人應於地政機關通知之限期內,自行設立界標,並到場指界。逾期不設立界標或到場指界者,得依左列順序逕行施測:一、鄰地界址。二、現使用人之指界。三、參照舊地籍圖。四、地方習慣。土地所有權人因設立界標或到場指界發生界址爭議時,準用第五十九條第二項規定處理之。」、第46-3條:「重新實施地籍測量之結果,應予公告,其期間為三十日。土地所有權人認為前項測量結果有錯誤,除未依前條之規定設立界標或到場指界者外,得於公告期間內,向該管地政機關繳納複丈費,聲請複丈。經複丈者,不得再聲請複丈。逾公告期間未經聲請複丈,或複丈結果無誤或經更正者,地政機關應即據以辦理土地標示變更登記。」等相關規定,所為重新實施地籍測量(即地籍圖重測),而係依地籍測量實施規則第288條以下之規定所為之建物複丈或依地籍測量實施規則第204條以下之規定所為之土地複丈,也應注意。


【註解】
註一:按土地法第六十八條第一項、第二項規定:「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者,由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時,不在此限」、「前項損害賠償,不得超過受損害時之價值」,係就職司不動產登記事務之公務員不法侵害人民權利,由該機關負損害賠償責任之規定,屬國家賠償之特別規定,故人民因不動產登記錯誤遺漏或虛偽致受損害,而請求地政機關賠償時,該地政機關應否負賠償責任及其賠償範圍,即應依該條規定定之,不適用國家賠償法第二條之規定。而地政機關人員明知或可得而知申請登記文件不實,仍為登記,致真正權利人之權利受損害,即屬土地法第六十八條第一項所稱因登記虛偽而受損害之情形(最高法院100年度台上字第1727號民事判決參照)。
註二:另最高法院99年度台上字第1842號民事判決:「按因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者,除能證明其原因應歸責於受害人者外,由該地政機關負損害賠償責任,土地法第六十八條第一項定有明文。此項規定係國家賠償法之特別規定,揆其立法意旨係在貫徹土地登記之公示性及公信力,使土地權利人不因地政機關就土地登記之錯誤、遺漏或虛偽而受損害,以兼顧交易安全及權利人之權利保障。依國家賠償法第六條規定,自應優先適用。至土地登記規則第十三條(修正前第十四條)所指情形,乃僅屬例示;應解為如登記錯誤、遺漏或虛偽係因不可歸責於受害人之事由所致者,地政機關均須負損害賠償責任,否則即違土地法第六十八條第一項之立法精神。換言之,地政機關除能證明登記錯誤、遺漏或虛偽之原因,係可歸責於受害者外,應就登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者,負損害賠償責任。」亦可參照,且其認為土地登記規則第十三條(修正前第十四條)所指情形,乃僅屬例示,應解為如登記錯誤、遺漏或虛偽係因不可歸責於受害人之事由所致者,地政機關均須負損害賠償責任,否則即違土地法第六十八條第一項之立法精神,值得注意。
註三:按土地法第六十八條第一項規定:「因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者,由該地政機關負損害賠償責任」,係就職司土地登記事務之公務員因故意或過失不法侵害人民權利,而由該公務員所屬地政機關負損害賠償責任之規定,核屬國家賠償法之特別規定。而土地法就該賠償請求權既未規定其消滅時效期間,即應類推適用國家賠償法第八條第一項:「賠償請求權,自請求權人知有損害時起,因二年間不行使而消滅;自損害發生時起,逾五年者亦同」之規定。所謂「知有損害」,即知悉受有何項損害而言,至對於損害額則無認識之必要(最高法院100年度台上字第1769號民事判決參照)。
註四:按土地法第六十八條第一項規定:「因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者,由該地政機關負損害賠償責任」,係就職司土地登記事務之公務員因故意或過失不法侵害人民權利,應由該公務員所屬地政機關負損害賠償責任之規定(參照國家賠償法第二條第二項、第九條第一項),核其性質固屬國家賠償法之特別規定。惟地政機關為賠償後,土地法既無關於其得對所屬公務員求償之規定,即應依國家賠償法第二條第三項所定:「前項執行職務行使公權力之公務員有故意或重大過失時,賠償義務機關對之有求償權」之旨,並參酌土地法第七十條第二項關於:「地政機關所負之損害賠償,如因登記人員之重大過失所致者,由該人員償還,撥歸登記儲金。」之規定,據以判斷該地政機關對於其所屬公務員是否得為求償。準此,地政機關因其所屬登記人員之登記錯誤而對遭致損害者為賠償後,須以該登記人員有故意或重大過失之情形為限,始得對之求償。又所謂過失,以其欠缺注意之程度為標準,可分為抽象的過失、具體的過失、及重大過失三種。而抽象的過失,係以是否欠缺應盡善良管理人之注意定之;具體的過失,以是否欠缺應與處理自己事務為同一注意定之;重大過失,則以是否顯然欠缺普通人之注意定之(參見本院四十二年台上字第八六五號判例意旨)(最高法院98年度台上字第1977號民事判決參照)。
註五:按土地法第六十八條第一項規定之立法意旨,在於貫徹土地登記之公示性及公信力,兼顧交易安全及權利人之權利保障,使土地權利人不因地政機關就土地登記之錯誤、遺漏或虛偽而受損害,乃就辦理土地登記業務之公務員,於土地登記有錯誤、遺漏、虛偽,致人民權益受損時,規定應由地政機關負賠償責任。參酌國家賠償法第二條第二項、第九條第一項規定,此項損害賠償請求權,自具國家損害賠償之性質。而國家賠償法第六條規定「國家損害賠償,本法及民法以外其他法律有特別規定者,適用其他法律」,則於其他法律未有特別規定時,關於國家損害賠償,應適用國家賠償法之規定。土地法就同法第六十八條第一項所定之賠償請求權之時效,既未有特別規定,即應適用國家賠償法第八條第一項「賠償請求權,自請求權人知有損害時起,因二年間不行使而消滅;自損害發生時起,逾五年者亦同」之規定,而無民法第一百二十五條規定之適用,此為本院最近之見解。至於國家賠償法七十年七月一日施行前即有土地法第六十八條第一項所定情形而得請求損害賠償者,其請求權時效期間雖不適用國家賠償法之規定,但該項賠償請求權具國家損害賠償性質,而無民法第一百二十五條規定之適用,既如前述,則於國家賠償法施行前,其請求權之時效期間,依其性質,自應類推適用民法第一百九十七條第一項「自請求權人知有損害及賠償義務人時起,二年間不行使而消滅;自有侵權行為時起,逾十年者亦同」之規定。又該條項前段所定二年之時效期間,係自請求權人知悉受有損害及賠償義務人起算,後段規定十年之期間,則自有侵權行為時起算,是侵權行為發生已逾十年者,縱請求權人不知受有損害或何人為賠償義務人,亦不影響時效之完成(最高法院98年度台上字第1190號民事判決參照)。
註六:按因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者,由該地政機關負損害賠償責任,土地法第六十八條第一項前段定有明文。上開規定之立法意旨在貫徹土地登記之公示性及公信力,使土地權利人不因地政機關就土地登記之錯誤、遺漏或虛偽而受損害,以兼顧交易安全及權利人之權利保障;其適用範圍自非以土地登記規則第十三條規定之情形為限。查被上訴人職司土地及建物之登記測量工作,土地測量成果圖復為其所保存掌管,雖因六十五年間土地測量局面積計算錯誤,致其依據錯誤之測量結果辦理土地標示變更登記,然被上訴人既為執行及掌理土地測量、複丈與登記等職務之機關,自應本其測量及複丈權責,就測量局之測量結果為詳實審查後,再為登記,是系爭土地面積登記錯誤,自仍有土地法第六十八條第一項規定之適用。惟上開土地法規定,係就職司土地登記事務之公務員因故意、過失不法侵害人民權利,規定由該公務員所屬地政機關負損害賠償責任,參酌國家賠償法第二條第二項、第九條第一項之規定,自具國家賠償之性質,土地法就上開損害賠償請求權之時效,既未規定,自應類推適用國家賠償法第八條第一項「賠償請求權,自請求權人知有損害時起,因二年間不行使而消滅;自損害發生時起,逾五年者亦同」之規定;且不因國家賠償法制定在後,而適用民法關於時效期間十五年之規定(最高法院97年度台上字第1281號民事判決參照)。
註七:按國家賠償法第八條第一項規定,賠償請求權,自請求權人知有損害時起,因二年間不行使而消滅。所稱知有損害,須知有損害事實及國家賠償責任之原因事實,國家賠償法施行細則第三條之一定有明文。而所謂知有國家賠償責任之原因事實,指知悉所受損害,係由於公務員於執行職務行使公權力時,因故意或過失不法行為,或怠於執行職務,或由於公有公共設施因設置或管理有欠缺所致而言。於人民因違法之行政處分而受損害之情形,賠償請求權之消滅時效,應以請求權人實際知悉損害及其損害係由於違法之行政處分所致時起算。故被害人縱已知有損害之事實,若尚不知有應負國家賠償責任之原因事實,其對國家機關請求損害賠償之請求權時效自無從進行。查上訴人在原審主張:系爭土地於六十四年間辦理分割移轉登記,六十六、六十七年間伊等在其上建屋,七十五年間因土地界址發生爭議,經被上訴人機關所屬人員廖○輝前往會勘無誤。至八十八年間於系爭土地遭債權人聲請強制執行期間,經他人檢舉伊地上房屋有占用鄰地情事,經測量始發現系爭土地實際面積與土地登記簿謄本登載者不符,伊乃請求執行法院確實查明後再行拍賣,以免損害伊權益。嗣伊亦另案提起確定土地經界訴訟,至九十年始經士林地院以九十二年度簡上字第一二八號一案判決確定系爭土地確實界址,認定系爭土地現有面積與登記簿登載不符之原因,係出於被上訴人所屬人員於描繪及訂正地籍圖過程中錯誤所致,因而判決伊勝訴確定。上訴人於前案確定判決前,僅知系爭土地面積與登記簿登載不符,但對於不符之原因究竟為何?尚無從確認知悉,且不知本案應負損害賠償義務之人究係何人?伊損害賠償請求權之時效期間無從進行等語(見原審卷第二一頁、第二二頁),揆諸上開說明,是否全然無據,即有待推敲(最高法院96年度台上字第1926號民事判決參照)。
註八:法律規定之內容非僅屬授予國家機關推行公共事務之權限,而其目的係為保護人民生命、身體及財產等法益,且法律對主管機關應執行職務行使公權力之事項規定明確,該管機關公務員依此規定對可得特定之人所負作為義務已無不作為之裁量餘地,猶因故意或過失怠於執行職務,致特定人之自由或權利遭受損害,被害人得依國家賠償法第二條第二項後段,向國家請求損害賠償。最高法院七十二年台上字第七○四號判例謂:「國家賠償法第二條第二項後段所謂公務員怠於執行職務,係指公務員對於被害人有應執行之職務而怠於執行者而言。換言之,被害人對於公務員為特定職務行為,有公法上請求權存在,經請求其執行而怠於執行,致自由或權利遭受損害者,始得依上開規定,請求國家負損害賠償責任。若公務員對於職務之執行,雖可使一般人民享有反射利益,人民對於公務員仍不得請求為該職務之行為者,縱公務員怠於執行該職務,人民尚無公法上請求權可資行使,以資保護其利益,自不得依上開規定請求國家賠償損害。」對於符合一定要件,而有公法上請求權,經由法定程序請求公務員作為而怠於執行職務者,自有其適用,惟與首開意旨不符部分,則係對人民請求國家賠償增列法律所無之限制,有違憲法保障人民權利之意旨,應不予援用(釋字第469號解釋文參照)。
註九:按「以侵權行為為原因,請求回復原狀或賠償損害者,應就其權利被侵害之事實負立證之責。」「關於侵權行為賠償損害之請求權,以受有實際損害為成立要件,若絕無損害亦即無賠償之可言。」分別為最高法院19年上字第38號、19年上字第363號著有判例。是以侵權行為為原因,請求回復原狀或賠償損害者,應就其權利被侵害之事實負立證之責;關於侵權行為賠償損害之請求權,以受有實際損害為成立要件,若絕無損害亦即無賠償之可言。

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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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法院判決分割共有物確定者,無論所採行分割方法為何,均有使原分管契約發生終止之效力(最高法院107年台上字第2074號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
經法院判決分割共有物確定者,無論所採行分割方法為何,均有使原分管契約發生終止之效力(最高法院107年台上字第879號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
因土地登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害,向地政機關請求國家賠償之消滅時效起算時點?(最高法院108年度台上字第814號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
買賣契約約定「買賣標的物主附屬建物及依法約定專用之部分並無凶殺或自殺致死之情事發生」之認定?(最高法院107年台上字第2093號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
共有物之分割方法,第二審法院如認第一審法院所定分割方法有部分不當,得否為一部維持一部廢棄之判決?(最高法院108年度台上字第812號民事裁定) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
民法第425條之1規定,係在解決同屬一人所有之土地及其上房屋由不同之人取得所有權時之房屋與土地利用關係,必係土地或房屋讓與後方生有無法定租賃權之問題(最高法院107年度台上字第1379號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
關於命一造當事人辦理所有權移轉登記之確定判決,尚須他造當事人根據該確定判決辦畢所有權移轉登記後,始能取得所有權,在辦妥所有權移轉登記前,仍不得以共有人身分,參與共有物之分割(最高法院107年度台上字第532號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
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