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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產專欄

【新聞疑義1141】地上權住宅,房價酬率高?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

大台北房價居高不下,讓許多無殼鍋牛望屋興嘆,不過地上權住宅,因為沒有土地產權,房價是周邊行情的6到7折,而且租金投報率高於2%,是不少投資客的最愛,但對想要擁有房產的民眾來說,使用期限50年,非常沒有保障。磚紅色的建築,就在小公園正對面,還擁有保全,以及獨立車道,儘管屋齡17年,在台北市中山區,擁有這樣一戶房產,必定價格不斐,但這裡房價,是周邊的6折價。原來這是地上權住宅,因為沒有土地產權,所以每坪行情約35到40萬,比周邊60到70萬元,便宜約4成,至於今年脫標的景美財訓所地上權,得標的建設公司,將規劃4棟住宅大樓,和1棟住商混和大樓,預計開坪開價40萬元,和附近的60萬到65萬相比,也相當打了7折。對投資客來說,地上權住宅總價低,投報率高成為搶手貨,反觀50年使用年限的限制,對想要置產的民眾來說,卻是得納入考慮因素之一(民視 102年6月9報導:地上權住宅 房價6折報酬率高)。


【疑義】

按地上權,自從民法物權編98年修正後,已區分為普通地上權及區分地上權等2種;其中,所謂普通地上權,乃謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權(民法第832條參照);區分地上權,則謂以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權(民法第841-1條參照)。

所以,大眾捷運法第19條:「大眾捷運系統因工程上之必要,得穿越公、私有土地及其土地改良物之上空或地下。但應擇其對土地及其土地改良物之所有人、占有人或使用人損害最少之處所及方法為之,並應支付相當之補償。前項須穿越私有土地及其土地改良物之上空或地下之情形,主管機關得就其需用之空間範圍,在施工前,於土地登記簿註記,或與土地所有權人協議設定地上權,協議不成時,準用土地徵收條例規定徵收取得地上權。…前四項土地及其土地改良物上空或地下使用之程序、使用範圍、地籍逕為分割及設定地上權、徵收、註記、補償、登記、增加新建樓地板面積等事項之辦法,由交通部會同內政部定之。…」所稱地上權,較傾向區分地上權之取得及設定。

至於題意所稱地上權,除買預售屋very易(一)十一、地上權房屋,自住?還是投資?(http://www.lawtw.com/magazine_book.php?template=magazine_book_detail&book_id=76):「所謂地上權房屋,就是購屋者「買屋不買地」。所以,單價一定比「買屋又買地」者,便宜很多,例如台鐵(高鐵)台北車站斜對面之京站,其標示單價40萬至55萬(實際成交單應少1成至2成左右),就較一般便宜很多,真的讓人很心動。

但因為沒有土地所有權,所以時間一到,除「延長使用收益期間」外,就要說再見了;而且建築物之現值,一般都是採建築物成本再扣除折舊之方式計算,直到它的殘值為止;所以,沒有土地所有權只有建物所有權的房子,它的價值應該是隨著時間而逐漸減少,在精算它的價值時,就不能以一般有土地所有權、長期持有因土地增值而提升整體價值的房子,相比較了。

換句話說,地上權房屋的價值,重點不在於增值,而是使用收益的價值,如果使用收益期間為50年,那麼每月租金是2萬的話,其使用收益的最大總價值為1200萬(2萬×50年×12月),扣除未租出去之損失、修繕費、房屋稅、人事成本等,保守估計為900萬(2萬×50年×9月),那麼該地上權房屋之合理總價,應該在540萬(2萬×30年×9月);30年還本後,每年租金收益約18萬(2萬×20年×9月/20年),每月約1.2萬(18萬/12月),年租金收益3.33%(18萬/540萬),尚落在現今一般租金行情3%-4.5%內,如果使用收益期間50年、每月租金2萬、總價在540萬以下的房子,似乎尚可投資;至於自住,以那麼低的單價,享受一樣多的生活機能,當然好。

但仔細想一想,50年後,就要跟房子說再見,好不容易建立起來的人際關係,又將風吹雲散,老了,也無法以房養老;還是有土地所有權的房子好,長期持有(10年以上)多少會增值,還可以房養老,人際關係也不會風吹雲散;如果買不到臺北市區的房子,建議不如選個交通尚方便,生活機能尚不錯,房價尚在1字頭的房子(例如八里圓頂四季面臨龍米路的房子,又如淡水新市鎮的伊東市物件,再如淡水新春街附近物件等),這樣,老了才有依靠。」中,所給的建議外,它到底是普通地上權?或區分地上權?

如僅是投標廠商,得到地上權,並未再將該地上權,區分為各個區分地上權,再於買賣房屋時一併出賣給買受人,那就較傾向是普通地上權;反之,投標廠商,得到地上權,再將該地上權,區分為各個區分地上權,再於買賣房屋時一併出賣給買受人,那買受人應該擁有「該區分地上權」,問題是縱使擁有「該區分地上權」,該區分地上權是有期間的,並非永久的,也應注意(尤其是此種中古屋買賣,更應注意,其所剩期間是多少)。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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