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【新聞疑義991】「考試委員」與「前侍衛官」之「軍宅糾紛」

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

考試委員胡幼圃遭週刊踢爆,與前七海官邸侍衛官洪篤昌,因買賣軍宅爆發糾紛;經胡幼圃提告要求洪履行買賣契約,台北地院審理後,認定契約合法有效,要求賣方的前侍衛官洪篤昌,應將房產交付銀行信託,待5年期滿再辦理不動產移轉,將房子過戶給胡幼圃。 壹週刊在去年踢爆,指胡幼圃明知「國軍眷改條例」規定配售眷戶5年內不得轉售,卻和洪篤昌簽署「預定買賣契約」,然後趁洪出國期間,盜領眷戶土地及建物所有權狀,爆發紛爭並鬧上法院。 被控盜領眷戶的考試委員胡幼圃,認為事情的原委其實是賣方惡意毀約,指控與事實完全不符,因此以洪篤昌、戚芷芳為被告,向法院提出請求履行買賣契約的訴訟。法院審理時,雖然洪辯稱,雙方預定買賣行為已經違反眷改條例,契約應該無效,但法官認為,眷改條例是為了安定軍眷生活,振奮國軍士氣,純屬於行政目的的法律,無法規範私權糾紛,既然雙方已經約定等到5年期滿後再過戶,這份契約應該就是有效契約,判決洪必須依約設定債權,並將房子信託給銀行,等明年期滿後再將所有權過戶給胡幼圃,至胡幼圃另要求500萬違約金部分,則被法院駁回(聯合晚報102年1月17日報導:軍宅糾紛 胡幼圃勝訴)。


【疑義】

按買賣債權契約,係諾成契約,就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立(註一),惟契約是否成立,與契約是否無效,係屬兩事;是縱使買賣契約已成立,也可能因為符合民法第72條:「法律行為,有背於公共秩序或善良風俗者,無效。」、第71條:「法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效。但其規定並不以之為無效者,不在此限。」等相關規定而無效,惟須注意是看似「強制或禁止規定」中,也有「取締規定」之存在,違反「取締規定」者,僅生依法處罰之問題,並不影響契約之有效性(註二)。

而該規定是否為「取締規定」,從最高法院一○○年度台上字第四八一號民事判決:「按政府採購法係為建立政府採購制度,依公平、公開之採購程序,提升採購效率與功能,確保採購品質而制定,乃政府機關、公立學校、公營事業或受政府機關等補助一定金額之法人或團體辦理採購時,使政府採購程序回歸市場競爭機制所應遵守之規範,該法復未就政府機關立於私法主體地位從事私經濟行政(國庫行政)之行政輔助行為而訂定之「私法行為」,其效力是否因此受影響設其明文,此觀同法第一條、第三條、第四條及其他條文規定自明。權衡該法所規範目的保護之法益與該私法行為本身涉及交易安全、信賴保護之法益,應認政府採購法之性質係行政機關之內部監督規範,為行政機關辦理採購時之取締規定,而非效力規定,縱採購機關未依該法規定辦理採購,僅生該機關首長或採購人員之行政責任,尚不影響政府機關依民事法規締結採購契約之效力。乃原審見未及此,逕謂政府採購法屬強制規定,被上訴人將系爭土地委託上訴人經營,屬勞務採購,卻未依政府採購法辦理限制性招標,當屬無效云云,即為不利上訴人之論斷,所持法律見解,已有可議。」、九十九年度台上字第一一七三號民事判決:「按法律行為違反「效力規定」者,不同於違反「取締規定」,依民法第七十一條規定,應屬無效。本件原審既認定兩造間簽訂之系爭合建契約,未依斯時監督寺廟條例第八條規定,呈請主管官署許可,已違反該「效力規定」而不生效力。」、九十八年度台上字第一四九三號民事判決:「按土地法第八十二條所定:「凡編為某種使用地之土地,不得供其他用途之使用」;及區域計畫法第十五條、第二十一條關於區域計畫公告實施後,有關直轄市或縣(市)政府,應就不屬同法第十一條之非都市土地,編定各種使用地,報經上級主管機關核備後,實施管制暨其違反者,得處罰鍰、限令變更使用、停止使用或拆除地上物恢復原狀等規定,核其本質均僅係取締規定,而非效力規定。當事人間所簽訂之租賃契約違反各該規定者,尚不得依民法第七十一條之規定逕認為無效。」等觀之,如法律規定須經「主管官署許可」,始生效力,未經「主管官署許可」,該契約自不生效力;但法律未規定須經「主管官署許可」者,在釐清該條款文字、文義、並權衡該法所規範目的、所保護之法益以及所涉其他法益等後,如認該規定係「取締規定」,縱屬違反該「取締規定」,也不影響契約之有效性。

而眷改條例,確係為了安定軍眷生活,振奮國軍士氣,純屬於行政目的的法律(註三),並無法規範私權糾紛,所以應認國軍老舊眷村改建條例第24條第1項:「由主管機關配售之住宅,除依法繼承者外,承購人自產權登記之日起未滿五年,不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換。」之規定為「取締規定」,不影響當事人買賣債權契約之有效性。何況,本案當事人間係約定「5年期滿後再過戶」,得否認定係違反「5年始得移轉」之規定(期間,胡先生如要求所有權移轉,因尚未符號給付條件,洪先生自得拒絕過戶;縱使洪先生願意配合,在所有權移轉登記那一關,也應被擋下來),也非無疑。從而,本案軍宅糾紛,胡先生勝訴,尚不意外。


【註解】
註一:民法第345條:「稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立。」、最高法院20年上字第2202號判例:「買賣契約為諾成契約,一經當事人就標的物及其價金互相同意,買賣契約即為成立。」參照。
註二:最高法院九十九年度台上字第一六六七號民事判決:「縱甲○○○之使用行為,不符建管法令,然該法令如僅屬取締規定,而非效力規定,似仍屬行政問題。能否以此即謂該私法上所訂之分管契約為無效?非無疑義。原審未詳加研求,所為上訴人敗訴之判決,尤屬可議。」、九十七年度台上字第二七二九號民事判決:「按證券交易法第四十三條之八第一項對於私募有價證券轉售之限制,乃取締規定,非效力規定,無民法第七十一條之適用。私募有價證券之應募人及購買人如違反該項規定再行賣出者,僅行為人應負同法第一百七十七條第一款所定之刑事責任,非謂其買賣行為概為無效。」參照。
註三:國軍老舊眷村改建條例第1條:「為加速更新國軍老舊眷村,提高土地使用經濟效益,興建住宅照顧原眷戶、中低收入戶及志願役現役軍(士)官、兵,保存眷村文化,協助地方政府取得公共設施用地,並改善都市景觀,特制定本條例;本條例未規定者,適用其他有關法律之規定。」、最高行政法院100年度判字第1045號判決:「再按,眷改條例第24條第1項規定:「由主管機關配售之住宅,除依法繼承者外,承購人自產權登記之日起未滿5年,不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換。」此乃因改建完成之眷宅經主管機關與原眷戶簽訂買賣契約及辦理所有權移轉登記後,即屬原眷戶所有之財產,本得依民法為繼承,惟系爭改建之眷宅乃國家基於給付行政之目的所賦予,故規定主管機關配售之上開住宅,除依法繼承者外,自產權登記之日起未滿5年,不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換,此與原眷戶未與主管機關簽訂改建眷宅買賣契約前即死亡,依同條例第5條規定由其配偶或其子女承受其原眷戶權益無涉,上訴人所稱依眷改條例第24條有關配售住宅權利之繼承規定,足認原眷戶向政府承購改建眷宅,係屬私經濟行政事項,關於原眷戶之子女承受其權益,亦應適用民事法律規定云云」參照。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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