設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明 文章總數:208052 瀏覽總數:526807327
文章總數:208052 瀏覽總數:526807329
點選此處可回到首頁!
法律知識庫 課程講座 法律圖書 電子報中心 回首頁
台灣法律網新訊



團結一心才有防疫法學
【林蕙瑛專欄】價值觀的差異問題
註記境管台胞違法嗎?
青年做頭家不是嗆聲,而是學習謙卑說服
武漢肺炎可能後遺症與勞保失能
【林蕙瑛專欄】暗戀的滋味
匹夫觀點- 陰魂不散的台灣無薪假
都是“口罩無用論”惹的禍?
公寓大廈共有人將自己分管範圍,同意他人使用收益者,該他人是否無權占有?
能否僅以建築法或建築技術上之規定為酌定鄰地通行事項之基礎?
【林蕙瑛專欄】對性愛感情的標準比較寬鬆
習慣法於形式法論證過程中的補充性—觀察法律適用脈絡中抽象概念充實之過程
刑法第356條損害債權罪之行為主體為「將受強制執行之際的債務人」,而非泛指一般債務人,屬純正身分犯
【林蕙瑛專欄】同性戀或異性戀的戀情
從疫病防治回看「宗教自由」之界限
【勞保言語失能】言語吞嚥機能適用胸腹部強制退保嗎?
關於醫師法第28條所稱醫療業務及醫療行為之闡釋及責任
蔡英文陳時中都不是帝王,修法才是王道
享有親權之人,得否為刑法第241條第1項、第3項之和誘未滿十六歲之男女,以略誘論之犯罪主體?
【林蕙瑛專欄】友誼沒有信任與寬容,是經不起考驗的
除案情複雜難以查明者外,行政訴訟事實審法院應依其查明事證核實確認,在納稅者聲明不服之範圍內定其數額,亦即以課稅處分為審理及判決對象
司法院大法官釋字第790號解釋摘要-栽種大麻罪案

 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產專欄

【民事法律】【鄰里住宅】-何謂「凶宅」?買到凶宅是否可以解約或減少價金?

文 / 劉孟錦.蔡尚樺律師
【台灣法律網】


一、凶宅的定義

1.內政部見解:

內政部前於92年6月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』,項次11明定須載明『本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事』;因此,對於兇宅之定義,內政部於97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函釋略指:「賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」

綜上,內政部對於凶宅的解釋,是指賣方在產權持有期間內,於該房屋的專有部分發生兇殺或自殺之事實;倘若是賣方之前手(前屋主)產權持有期間內發生兇殺或自殺之事實,賣方則無告知義務。

2.司法實務上見解:內政部的函釋雖對於法院並無拘束力,但因為買賣房屋雙方間多會以內政部所定立之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』為契約內容,基於契約自由原則,因此對於是否屬「凶宅」,仍多以發生兇殺或自殺之地點必須在該房屋內,若死亡的地點係在頂樓、樓梯間或其他共有部分,或雖從該房屋跳樓,但陳屍的地點並非在屋內,而是在一樓的中庭時,均非凶宅(臺灣高法院90年上易字第401號判決意旨參照)而為認定。

且是否曾發生兇殺或自殺行為,該屋即永遠冠上「兇宅」二字:司法實務上有認為:房屋是否因為曾有人發生兇殺或自殺致死之情事而成為「凶宅」,不僅屬個人主觀面及心理面之範疇,且因人、因時、因宗教信仰等不同而有異,亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理,因此在判斷房屋是否為「凶宅」時,並不以「發生兇殺或自殺致死」之「人」應陳屍屋內為必備要件,且應考量事發經過、該事件公諸於外之程度、事件經過時間久暫等因素,並非以「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋,一概均認係凶宅而構成物之瑕疵,否則將影響房市交易之公平性、安全性及發展性。(臺灣高等法院99 年度上易字第229號判決參照)

綜而言之,是否屬於「凶宅」,倘若雙方當事人有透過仲介公司,依內政部所訂立之『不動產委託銷售契約書範本』而為買賣契約,則法院多以「賣方在產權持有期間內,於該房屋的專有部分發生兇殺或自殺之事實」而為認定;但非「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋,一概均認係凶宅而構成物之瑕疵,仍應考量事發經過、該事件公諸於外之程度、事件經過時間久暫等因素,否則將影響房市交易之公平性、安全性及發展性。

二、買到凶宅,是否可以解約或減少價金?

司法實務上有認為:一般而言,凶宅雖未直接造成房屋本身的物理性質損害,惟依我國社會民情,一般大眾對於凶宅這類存在非自然身故事件之房屋,仍多存有嫌惡畏懼心理,故居住其內者,容易造成心理方面的負面影響,進而妨礙生活品質,並因而對房屋個別條件產生負面影響,造成經濟性之價值減損,進而影響其市場價格,故凶宅因素的存在,對於房屋本身,具有減少房屋價值之瑕疵,屬民法第 354 條所謂物之瑕疵。

又所謂現況交屋,係不動產買賣實務上使用之文字,通常係作為減少或免除出賣人物之瑕疵擔保責任之判斷依據,揆其意旨,乃係指對於出賣人出賣之房屋,於簽約時,就房屋物理存在性質,包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等,可任由買受人依肉眼觀察,或用手觸摸,或用嗅覺去感受者,均以交付房屋當時之現況為據,惟如非可由買受人目視、手摸或嗅聞之事項或現象,自不應納入現況交屋的範疇內,凶宅既無從由買受人以五官、手去感受,出賣人自不得以所謂現況交屋免除其物之瑕疵擔保責任。 (臺灣高等法院高雄分院99年度上易字第333號民事判決參照)

「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」、「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」民法第354條、第359條明文。

因此,倘若所購買之房子,『凶宅』因素的存在已對於房屋本身,具有減少房屋價值之瑕疵,則屬民法第 354條所謂物之瑕疵,自得請求解除契約或減少價金。

寄給朋友     友善列印

 

作者簡介
劉孟錦律師
法學碩士 律師高考及格 地政士特考及格 專利代理人
台灣聯合法律事務所 所長
台灣法律網 主持人
台灣法律網電子報 主持人

蔡尚樺律師
律師高考及格
台灣聯合法律事務所律師

 

 

本單元最新10篇文章
就合併出賣之非共有土地部分,是否享有優先承購選擇權,或必須一併承購,應依原買賣雙方之意願及利益、共有土地及非共有土地之客觀上經濟價值、土地整體之利用關係等項,具體觀察判定之(最高法院107年台上字第2434號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
在借名關係存續中,出名人將該財產設定抵押權登記予第三人,是否為無權處分?(最高法院108年度台上字第1744號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
經法院判決分割共有物確定者,無論所採行分割方法為何,均有使原分管契約發生終止之效力(最高法院107年台上字第879號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
法院判決分割共有物確定者,無論所採行分割方法為何,均有使原分管契約發生終止之效力(最高法院107年台上字第2074號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
經法院判決分割共有物確定者,無論所採行分割方法為何,均有使原分管契約發生終止之效力(最高法院107年台上字第879號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
因土地登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害,向地政機關請求國家賠償之消滅時效起算時點?(最高法院108年度台上字第814號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
買賣契約約定「買賣標的物主附屬建物及依法約定專用之部分並無凶殺或自殺致死之情事發生」之認定?(最高法院107年台上字第2093號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
共有物之分割方法,第二審法院如認第一審法院所定分割方法有部分不當,得否為一部維持一部廢棄之判決?(最高法院108年度台上字第812號民事裁定) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
民法第425條之1規定,係在解決同屬一人所有之土地及其上房屋由不同之人取得所有權時之房屋與土地利用關係,必係土地或房屋讓與後方生有無法定租賃權之問題(最高法院107年度台上字第1379號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
關於命一造當事人辦理所有權移轉登記之確定判決,尚須他造當事人根據該確定判決辦畢所有權移轉登記後,始能取得所有權,在辦妥所有權移轉登記前,仍不得以共有人身分,參與共有物之分割(最高法院107年度台上字第532號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
  本單元更多文章......

 

免 費 電 子 報
發刊期數: 3722
推 薦 課 程
《房地產法律課程》房地產仲介糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》共有房地糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》土地買賣合建契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》成屋買賣契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》預售房屋契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》帳款催收法律實務:保全程序篇(假扣押) (劉孟錦律師)
《生活法律課程》生活法律:婚姻三部曲--婚姻.夫妻財產制.家庭暴力法律問題解析 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》交通事故和解技巧與賠償訴訟法律實務 (劉孟錦律師)
《生活法律課程》夫妻財產相關法律問題 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》公寓大廈糾紛處理與訴訟法律實務 (劉孟錦律師)
法 律 叢 書
請點選此圖觀看本書更詳細的介紹!
【台灣法律網電子書】債款催收(討債行動)法律實務手冊
劉孟錦律師
定價:NT $ 1000元
網站連結
律師 法律事務所
律師事務所 法律
法律專欄 劉孟錦律師
一帆法政補習班 台灣本土法學
法律翻譯 e速人氣生活網
品味人生 永恆婚禮顧問
合法律師查詢 合法地政士查詢
合法經紀業查詢 不動產實價查詢
不動產資訊平台 房地產交易價格
不動產交易服務 全國法規資料庫
法學資料檢索 法拍.庭期查詢
立法院法律系統 民事.非訟費用
重大通緝犯查詢 商工行政服務
地政資訊e點通 定型化契約範本
司法院書狀範例 國家圖書館
地名檢索系統 地籍圖資系統
地政法規資訊 Hinet地政服務
總統府法令查詢 最新犯罪手法
165反詐騙 食品安全衛生

設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 網站合作 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明
法律具時效性,內容僅供參考,不宜直接引為訴訟用途,具體個案仍請洽詢專業律師
所有文章係作者之智慧,請尊重智慧財產權,轉載重製節錄請先取得本網之書面同意