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【新聞疑義977】古蹟容積移轉案,台北市政府違法敗訴?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

四年前,北市府核准三級古蹟陳悅記祖宅進行古蹟修繕,並同意古蹟容積移轉;然而執行過程有瑕疵,台北高等行政法院更一審日前判決市府敗訴。價值數億元的古蹟容積移轉雖可保留,但須「回復容移前原狀」。「我們會再上訴,」北市府發展局科長邵琇佩說,將在上訴時間內聘請律師並進行相關內部作業。市府文化局專門委員劉得堅則說,文化局最後核定的是「修繕、再利用計畫」,文資專家也建議古蹟增加防水層、空調等設施積極修復古蹟,目前祖宅發生司法纏訟,文化局不便介入。陳悅記祖宅位於大龍峒,由兩座閩式四合院組合而成,約建於1811年的清代,陳家後代陳維英高中恩科舉人並被授內閣中書,其祖宅也被稱為「老師府」,現為當地陳氏宗親祠廟。陳家祖宅年久失修,祭祀公業派下員陳建福生前曾取得139位派下員同意,提出古蹟管理維護計畫,接續再依「古蹟土地容積移轉辦法」,與皇翔建設簽容移契約,容積轉至民生東路4段80巷15弄的基地。另一位派下員陳應宗不滿修繕計畫,質疑蒐集同意權過程不周延,引發家族內爭辯。他向行政法院提告,去年12月在更一審始勝訴。台北高等行政法院認定,陳建福蒐集同意權過程沒有問題,駁回陳應宗的主張;但法院也說,申請人當年提出的不是古蹟修復計畫,而是古蹟修繕研究計畫,「被告市府竟核准,自屬違法」,判決市府敗訴。更一審判決文也說,容積移轉是指移出基地可建築之樓地板面積,移轉至移入基地上,使移入基地可建築樓地板面積增加。是以僅使移出基地與接受基地容積回復至移轉前狀態,應不生無法回復問題。邵琇佩表示,市府當初審議容積移轉案時,都會檢視相關文件是否齊備,之後才會核准,換言陳悅記祖宅容移已經成案。但她說,若行政法院終審仍判決市府敗訴,建商可與提出者談後續法律求償(聯合報102年1月8日報導:陳家祖宅容移案 北市府敗訴)

台北高等行政法院判決北市府須返還陳悅記祖宅容積,但接受該容積的建地,房子早已蓋好,即位於民生社區的豪宅「皇翔新天玓」。據悉,從古蹟移入該建案的容積約為224坪,若以皇翔建設每坪開價200萬計算,價值約4.5億元。 對此判決,皇翔發言人游玉華表示,當初公司是合法購買容積,現在房子都蓋好了,要怎麼還?北市府應會再上訴,一切等定案再說,判決對房子也不會有影響。房仲業者說,根據建照資料,「皇翔新天玓」位於民生東路四段巷內,是民生社區少有的新建案,樓高14層,單層單戶158坪,第13層與14層樓規劃為樓中樓。該案容積率為百分之300,可建樓地板面積約1200坪,從大同區古蹟移入的容積約224坪。此案每坪開價200萬元,挑戰區域新高,每戶至少3億元,總銷45億元,目前尚在銷售中。業界人士說,若最終北市府還是敗訴,皇翔可能需要去買另一筆容積,來補足當初移入的容積,但皇翔多年前買的容積,約比現在的行情便宜一半;皇翔應該也可向賣方求償(聯合報102年1月8日報導:古蹟容移案 皇翔:房子蓋好了要怎麼還?)。


【疑義】

按容積移轉,係徵收補償以外,土地交換等他法補償之一種(請參釋字400號解釋),其目前有「古蹟土地容積移轉」、「都市計畫容積移轉」(http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=D0070028)等;其中,有關「古蹟土地容積移轉」之大部分內容,係規定於古蹟土地容積移轉辦法(http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=D0070029),而古蹟土地容積移轉辦法第10條第6款就規定「辦理容積移轉時,應由送出基地所有權人及接受基地所有權人會同檢具下列文件,向該管直轄市、縣 (市) 主管機關申請許可:六、古蹟管理維護計畫或古蹟主管機關核定之修復、再利用計畫。」,是本案法院所認「申請人當年提出的不是古蹟修復計畫,而是古蹟修繕研究計畫」如無誤,法院似得認「台北市政府核准之,係屬違法」;惟古蹟土地容積移轉辦法第10條第6款所明定送出基地所有權人及接受基地所有權人須會同檢具者,不以「古蹟主管機關核定之修復、再利用計畫」為限,送出基地所有權人及接受基地所有權人尚得會同檢具「古蹟管理維護計畫」(市府文化局專門委員劉○○雖說,文化局最後核定的是「修繕、再利用計畫」,但從古蹟土地容積移轉辦法第10條第6款之規定來看,並不能解為送出基地所有權人及接受基地所有權人不得會同檢具「古蹟管理維護計畫」);是「台北市政府核准之,有無違法」,仍須就此部分予以釐清。

換言之,送出基地所有權人及接受基地所有權人如已會同檢具「古蹟管理維護計畫」,則法院判決「台北市政府敗訴」,則存疑。反之,送出基地所有權人及接受基地所有權人如未會同檢具「古蹟管理維護計畫」,則法院判決「台北市政府敗訴」,非全無理,如又經判決確定,則有國家賠償之問題(國家賠償法第2條參照)。

又更一審判決文所言「容積移轉是指移出基地可建築之樓地板面積,移轉至移入基地上,使移入基地可建築樓地板面積增加。是以僅使移出基地與接受基地容積回復至移轉前狀態,應不生無法回復問題」,本文認為「尚屬有理」,予以贊同。至於本案業者所言,房子蓋好了要怎麼還?如經判決確定,最好的方法就是「再買其他容積」,如有「容積買賣差價」,本案業者非不得試著依約及民法第226條等相關規定,向出賣人請求損害賠償,並思考國家賠償之可行性。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
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