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【土地法律】【土地登記】-地政機關土地登記錯誤,人民如何救濟?

文 / 蔡尚樺律師
【台灣法律網】


一、前言

我國不動產登記制度,是參考德國權利登記制與澳洲托崙斯登記制度之精神,並依我國民情,融合成一新的土地登記制度;即依土地法第43條「依本法所為之登記,有絕對效力」、民法第758條「不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失即變更者,非經登記,不生效力」。

故我國土地登記制度,原則上採取登記取得主義,一但不動產經登記,即具有公示效力,其他人不得主張不知情(公式效力)、且以登記名義人即推定為實際所有權人(推定效力),又一但取得登記,即具有公信外觀,第三人因信信賴登記而為交易,不因登記原因之無效或撤銷,而被追奪(公信效力)(司法院院字第1919號解釋)。因此我國土地登記之特徵,在於具有公示力、推定力、公信力。

二、土地登記不實之態樣

然依前述,土地登記具有具有公示力、推定力、公信力;一但行政機關登記錯誤,又誤遭他人移轉登記予善意之第三人,則實際所有權人之權利將遭損失,因此土地法及土地登記規則,對於土地登記錯誤之相關態樣及補償規定如下:

(一)錯誤態樣:

1.登記錯誤或遺漏

土地法第六十八條第一項及第六十九條所稱登記錯誤,係指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者;所稱遺漏,係指應登記事項而漏未登記者。(土地登記規則第13條)

2.登記虛偽

指地政人員明知或可得而知登記原因文件不實,而仍為登記。

(二)處置方式

1.在第三人善意取得土地所有權前,行政機關或利害關係人,若發現有登記錯誤、遺漏的情形,則以「回復原狀」的方式來補救:

A、更正登記:登記人員或利害關係人,於登記完畢後,發見登記錯誤或遺漏時,非以書面聲請該管上級機關查明核准後,不得更正。但登記錯誤或遺漏,純屬登記人員記載時之疏忽,並有原始登記原因證明文件可稽者,由登記機關逕行更正之。(土地法第69條)

B、塗銷登記:依本規則登記之土地權利,有下列情形之一者,於第三人取得該土地權利之新登記前,登記機關得於報經直轄市或縣 (市) 地政機關查明核准後塗銷之:
一、登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造。
二、純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。(土地登記規則第144條)

2.若因為登記錯誤、遺漏或虛偽,導致實際所有權人受有損害時,則以「損害賠償」的方式補救:

因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者,由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時,不在此限。前項損害賠償,不得超過受損害時之價值。(土地法第68條)

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作者簡介
蔡尚樺律師
律師高考及格
台灣聯合法律事務所律師

 

 

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