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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產專欄

預售屋產權不清楚如何處理?

文 / 王偉
【台灣法律網】


案例事實

  張晰晰於民國七十九年向某建設公司」訂購其在台北市內湖區陽光街某預售屋,八十一年完工交屋時,才察知該建築基地上有一部份「溜」地,該溜地目之土地並未提供與建商合建,而是建商偽刻已死亡地主的印章,偽造同意書申請建造執照,故此部份土地即無法辦理移轉。張晰晰見狀遂扣留新台幣(以下同)肆拾萬元尾款未付。然日前溜地所有權人之繼承人要求張晰晰須向彼等購買該土地。張晰晰回頭找建商始知其已宣告歇業「不玩」中,惟碰到當初簽約之銷售小姐裘初介,裘初介告訴張晰晰可將尾款交給伊,然後由伊負責向地主交涉溜地產權移轉事宜。
試問張晰晰應直接與地主接洽?抑或是由建商出面代為處理較為妥適?


解析

   民眾購買預售屋有很多問題需要考量,例如要衡量自己的經濟能力、不動產所在地環境是否優良、交通是否方便、屋內格局是否適當、採光通風是否良好等問題詳加考慮之後才能作明知的決定;除了前揭問題外,尚有法律上的問題尤其要考慮,例如建築之房地產權是否清楚、權利是否有瑕疪、建商是否能依約施工、建物結構是否合乎預定規格……等等,都要事先注意防患,以保障自身的權益。以下列舉數點注意事項,供購屋者參考:
一、信譽調查:查核該建商往昔產品之信譽。
二、有無設定他項權利:此從該土地謄本即可查知。
三、謹慎簽約:契約係規範買賣雙方權利義務最重要之文書,應謹慎為之。
四、查詢是否已申領建造執照在案。
五、調查貸款情形。

    本件案例即係建商將地主未提供合建的土地,以偽造文書的方式,欺瞞建築主管機關,以取得建造執造。如今「溜」地所有權人的繼承人既然提出要求解決土地長期被無權占有的住戶承購,且從另外的角度,十餘年來張晰晰的房屋基地產權不清不楚,嗣後若欲轉售亦是問題重重,正好利用此一機會徹底解決。至於究應依公告現值購買,抑或以市價承購,則因土地買賣牽涉到契約當事人雙方之權利義務關係,意即土地所有權人出售土地依土地稅法之規定必須繳交土地增值稅,然土地公告現值通常比市價低,因此出賣人願以公告現值出售的意願一定不高,惟買受人所出之價格若屬合理,則應是可以成交的。

    另張晰晰於完工交屋時,主張建設公司點交之房屋土地產權不清楚,故保留了新台幣肆拾萬元未支付,現在正好可利用前揭款項來購買「溜」地目之土地。建設公司已歇業而不玩,如今無論是無法或是不願出面與地主之繼承人洽談買賣溜地事宜,均頗有疑問,且人多嘴雜,多了一個中間人出面談判,不見得對事情的解決有幫助,有時反成溝通之障礙,故以直接與地主的繼承人洽談,成交後再知會裘初介,同時記得要作成書面資料,以備萬一建設公司起訴請求支付尾款時,得資為抗辯之理由。故不得再為之。然余緯雯若能舉證因此受有損害者﹐則可依法訴求之。

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作者簡介
王偉
現任職東森華榮傳播事業股份有限公司法務處
地址:台北市館前路42號7樓
電話:(02)2388-2788 傳真:(02)2389-7382

 

 

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