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【新聞疑義714】容積銀行?容積毒品?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

經建會副主委黃萬翔接受本報訪問時表示,在政府財政困難的此刻,透過容積銀行讓公共建設所產生的「增額容積」為建設挹注經費,可以讓有限的財政做更多、更快速的建設,並且還能杜絕蚊子館、蚊子路,使公共建設進入一個良性的循環。黃萬翔於去年率先提出容積銀行的構想,何以會有此一想法?他表示,我們過去一直把土地當成不動產,並且把土地發展的權利固定在土地上,這使得土地發展失去了彈性。如果土地發展權可以與土地分離,並且選擇在不同位置的土地上累積、移動,將可以突破當前公共建設及都市發展的許多困境。黃萬翔表示,容積銀行就是要突破上述這個困境,因為容積率就是土地發展權,長期以來土地常常隨著時間增值,但這並不是因為私人的努力,而是政府建設後容積提高所致,如果讓地主坐享其成,並不公平。容積銀行就是要把公共建設所創造的「增額容積」拿走,放在容積銀行,挹注建設所需的經費。黃萬翔表示,容積銀行不但可以降低政府公共建設的財政負擔,也創造了空間上的分離,讓增額容積移動到最適的地段,同時更創造了時間的分離,使得儲存到容積銀行的容積可以因應景氣,調節市場供需,達到「均輸平準」的效果。目前包括鳳山鐵路地下化、捷運萬大線、民生汐止線等建設都已做了容積銀行的規畫,黃萬翔表示,由於增額容積屬於地方政府的都市計畫變更,未來交通建設計畫提出來的同時,都委會的都市計畫變更草案也要同時提出,在地方政府標售這些「增額容積」之後,收入就回到建設本身所設置的基金協助建設,以降低中央政府的財政壓力。黃萬翔表示,容積銀行就是負責調節容積買賣的平台,這機制會設在地方政府,但不會掛牌成立「容積銀行公司」。他表示,公共建設沒效率是不能做的,有效率而增值的效益無法回到政府手中不符公平原則,更不該做,因為這會形成財富分配不公平,容積銀行這個概念和國父「漲價歸公」概念是一致的。黃萬翔強調,容積銀行的作法不但有助財富分配的公平,也讓有限財政可做更多、更快速的建設,由於對建設自償率有所要求,也不會再創造一些蚊子館,蚊子路,而會讓政府的公共建設及都市規畫可以進入一個良性的循環,估計一連串的加成效果將會逐漸出現(中國時報 101年3月19日報導:經建會:催生容積銀行 增值歸公)。


【疑義】

按報導中所稱「增值歸公」,乃是要把公共建設所創造的「增額容積」拿走,放在「容積銀行」,乃實現非勞力及非繼承之「漲價歸公」,與「租稅公平原則」相符,自是值得贊同。但政府想透過都市更新,改善老屋安全,好嗎?

就此,特別在此再次刊出100年3月18日「【買預售屋看這裡100】透過都市更新,改善老屋安全,好嗎?」一文,提醒之。

【買預售屋看這裡100】透過都市更新,改善老屋安全,好嗎?

文/ 胡綺萱、楊春吉

根據報導,儘管政府早已推出「耐震標章」認證機制,但八年來才發出八件,加上,目前全台卅年以上老屋約有七十五萬棟,住戶三百萬戶,占了全台房屋的八分之三,都不到耐震度五級的標準,所以,內政部營建署擬透過都市更新的方式,改善老屋安全。

就此,從都市更新條例第1條第1項:「為促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益,特制定本條例。」、第3條:「本條例用語定義如下:一、都市更新:係指依本條例所定程序,在都市計畫範圍內,實施重建、整建或維護措施。…」、第4條:「都市更新處理方式,分為下列三種︰一、重建︰係指拆除更新地區內原有建築物,重新建築,住戶安置,改進區內公共設施,並得變更土地使用性質或使用密度。二、整建︰係指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備,並改進區內公共設施。三、維護︰係指加強更新地區內土地使用及建築管理,改進區內公共設施,以保持其良好狀況。」、「有下列各款情形之一者,直轄市、縣 (市) 主管機關得優先劃定為更新地區︰一、建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足,有妨害公共安全之虞。二、建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小,足以妨害公共交通或公共安全。三、建築物未符合都市應有之機能。四、建築物未能與重大建設配合。五、具有歷史、文化、藝術、紀念價值,亟須辦理保存維護。六、居住環境惡劣,足以妨害公共衛生或社會治安。」、第7條:「有下列各款情形之一時,直轄市、縣 (市) 主管機關應視實際情況,迅行劃定更新地區,並視實際需要訂定或變更都市更新計畫︰一、因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞。二、為避免重大災害之發生。三、為配合中央或地方之重大建設。…」等相關規定及相關實務觀之,透過都市更新的方式,確實能改善「老屋安全」。

惟改善「老屋安全」,都市更新並非唯一的一條路,政府補助或銀行以低率貸款供民眾申貸支應等方式,也非不可(註一)。

加上,政府老是以容積獎勵,來推動都市更新,但各位,是否知道容積管制之目的,乃在於維護都市景觀、居住品質及公共安全,一塊土地最適當的容積,早在都市計畫中底定,有多少容積,其實與面前道路的道路寬、區域應有學校、綠地、停車位之數量及面積等息息相關,如果容積多了10%,則該塊土地的面前道路的道路寬,是否應加寬,才足以容納多出來的人口數呢?區域應有學校、綠地、停車位之數量及面積等,是否也應如此呢?

我們可以想像,在面前道路寬無法加寬,區域應有學校、綠地、停車位之數量及面積等無法增加的情形下,因放寬容積或容積獎勵而增加的人口數,早晚將使得該地區的居住環境、交通、停車位等更惡化,那麼放寬容積或容積獎勵是毒品?還是良藥?不是很清楚的嗎?

維護都市景觀、居住品質及公共安全,是必要;容積的放寬及獎勵,實是都市景觀、居住品質及公共安全的一大仇敵,本文也想說:「在兩者間取得平衡」,但除「增加容積之同時,徵收拓寬道路,增加校地、綠地及停車位」外,又如何取得平衡呢?而徵收拓寬道路,增加校地、綠地及停車位,在大臺北等都市化的地區,何其難啊!不如還是管制容積,來得適宜(註二)。

此時,不禁要再問,辦理都市更新,並放寬容積或容積獎勵,以改善老屋安全,好嗎?縱可以,犧牲都市景觀、居住品質及公共安全,好嗎?

政府還是以思考「油槽安全」(註三)、「核能埸安全」、「推廣耐震標章認證機制」、「核子事故應變」、「複合性災難應變」(註四)等事項為優先,才是正辦,千萬不要像日本政府一般,以「毫無對策的6天」(註五),來回應信賴您們的人民。

至於辦理都市更新,改善「老屋安全」之同時,亦請兼顧「都市景觀、居住品質及公共安全」,好嗎?

【註解】
註一:至於重建經費之籌集,可以投保住宅地震險、火險等保險,若想擴大保障範圍至半毀或輕微地震也有理賠,可考慮在住宅火災保險附加「擴大地震保險附加條款」及「輕損地震附加條款」,請參中時電子報100年3月18日報導:「產險:28%仍偏低」。
註二:請參拙等著,買預售屋very易(一),四十三、放寬容積或容積獎勵是毒品?還是良藥?
註三:請參自由時報100年3月18日報導:「《海嘯效應》八斗子油槽促遷聲浪再起」。
註四:請參拙著,【新聞疑義328】面對複合性災難,中央應統一成立災害應變中心或是兩個獨立運作?及【新聞疑義329】輻射停課標準未定,立委轟教部?
註五:請參中時電子報100年3月18日報導  日本媒體:毫無對策的6天:「…反觀向來以高效率著稱的日本,在強震、海嘯一周後,災民竟還陷於飢寒交迫以及輻射汙染的威脅中,不僅國民安危及國家形象都受重創,日本媒體更是嚴厲的批評「政府無對策的六天」。民眾在這場災變中,展現的自律與耐心,令人深受感動,卻也對日本政府救災無方及進度緩慢感到匪夷所思。自衛隊既未統合各軍種優勢,也未擬定有效搶救步驟,以災變初期「救市不救鄉」的錯誤決策為例,等到過了救援黃金時期,才發現死亡慘重的區域都集中在沿海小村莊。日本政府反應之慢,比外國通訊社還不如,甚至直到美聯社的照片出現,才派員前往救災,處處慢半拍的不及格表現,根本不像以高效率自傲的日本。儘管救災無方,日本仍婉拒國外救援隊救援、義診團前往診療。一連六天的採訪,一路從茨城、福島至宮城重災區,僅看到一位伊朗救難隊員牽著搜救犬搜尋,日政府還派三人「看顧」他,並限制範圍。這位伊朗搜救人員直說:「我想幫助你們,但似乎我是白來的!」這種只顧面子、「置災民苦痛於度外」的心態,與台灣政府當年在處理八八水災發生時的諸多錯誤,彷如一轍。如果執政者都要從一次又一次血淋淋的經驗中,才學會教訓,人民所承受的痛苦將永無休止。在為日本哀悼祈福之餘,也盼望我國政府能從日本的世紀災難中,真正體會「他山之石」的深意。」。


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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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