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【新聞疑義700】「法拍」買到「垃圾場」?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

台南市一名吳姓女子經法拍以800多萬元購得歸仁區2.2公頃農地,卻發現地下掩埋數公尺深的廢棄物,經初步調查,該處早期是農民出租做為合法的衛生掩埋場,吳女欲哭無淚,將訴請國賠。「這種情形可能發生在任何地方!」台南市長賴清德昨天表示,農民把土地出租當垃圾場,拿到權利金,填滿後還拿到綠美化經費,上面看起來漂漂亮亮,下面全是垃圾,新地主發現後,想賣地也賣不出去,情何以堪。賴清德說安南區九份子有101公頃要開發的土地,卻發現許多都掩埋垃圾,光要清除這些垃圾就要花1億多元。環保局長張皇珍表示,依照規定,若農地當衛生掩埋場,應變更地目為特定目的事業用地,由於地目沒變更,吳女才會以為是單純農地並購買。亡羊補牢的方法,就是全面清查過去所有衛生掩埋場,並予註記,避免類似事件再發生。吳姓女子所購買的農地位在歸仁沙崙,該地應只是大片衛生掩埋場中的一小部分。環保局人員前往稽查,發現垃圾量驚人。市議員蔡淑惠強調,如是政府過失造成市民損失,就該由政府承擔責任,不應由無辜市民承受損失(聯合報101年3月7日報導:法拍買到垃圾場 將訴請國賠)。


【疑義】

按國家賠償法第2條第2項係規定「公務員於執行職務行使公權力時,因故意或過失不法侵害人民自由或權利者,國家應負損害賠償責任。公務員怠於執行職務,致人民自由或權利遭受損害者亦同。」;釋字第469號解釋也揭示「法律規定之內容非僅屬授予國家機關推行公共事務之權限,而其目的係為保護人民生命、身體及財產等法益,且法律對主管機關應執行職務行使公權力之事項規定明確,該管機關公務員依此規定對可得特定之人所負作為義務已無不作為之裁量餘地,猶因故意或過失怠於執行職務,致特定人之自由或權利遭受損害,被害人得依國家賠償法第二條第二項後段,向國家請求損害賠償。」。是本案得否依國家賠償法第2條第2項後段規定及釋字第469號解釋之意旨,請求國家賠償?則視「該公務員有無怠於執行職務(註一),致人民自由或權利遭受損害」而定(本案究要以未註記(註二)或拍賣瑕疵或未變更地目或其他原因請求國家賠償,均未明,致本文無法論斷,只好由當事人自行去判斷了)。

又強制執行法第69條規定「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」,是本案拍賣物買受人,也不得就此物之瑕疵,主張瑕疵擔保,更無法聲請撤銷拍定處分,最高法院九十九年度台抗字第六七九號民事裁定:「況系爭房地縱有再抗告人所稱凶宅情事,亦屬買賣標的物是否存有瑕疵之問題,而依強制執行法第一百十三條準用第六十九條規定,拍賣不動產之買受人就物之瑕疵無擔保請求權,再抗告人自不得以拍賣公告上未載明系爭房地有關凶宅之情形,聲請撤銷拍定處分。」、九十九年度台抗字第五五一號民事裁定:「又拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權,是拍定人取得拍定物之所有權後,對於拍定物上之任何瑕疵,皆應承受,並無民法上物之瑕疵擔保請求權之適用。」可資參照。

至於之後在「土地標示部進行註記」之亡羊補牢,對於「交易安全之維護」,自是助益良多,惟「在土地標示部進行註記」,也有塗銷土地登記訴訟(註三)等問題,應予注意。


【註解】
註一:實務上,公務員有無怠於執行職務,臺灣高等法院100年度上國字第19號民事判決:「 (二)、本件有無國家賠償法第2條第2項規定之情事?1、按公務員於執行職務行使公權力時,因故意或過失不法侵害人民自由或權利者,國家應負損害賠償責任。公務員怠於執行職務,致人民自由或權利遭受損害者亦同,國家賠償法第2條第2項定有明文。2、查系爭89、90地號土地經台灣省政府64年8月7日府建水字第72698號公告位於河川區(見原審卷第213頁),台灣省政府並分別以72年1月11日七二府建水字第140895號公告;74年10月21日七四府建水字第155706號公告依法限制使用(見原審卷第211、212頁);復以83年12月14日府建水字第168476號公告位於河川區(參見原審卷第189頁)。上訴人依「內政部辦理台灣省十八縣市非都市○地○○○段全面檢討辦理使用分區調整作業」,依內政部89年7月14日台(89)內中第8979955號函,以89年7月28日府地用字第100165號公告非 都市土地使用分區調整改劃為河川區(含系爭89、90地號土地),因民眾反彈,復以89年8月15日89府地用字第116711號函公告撤銷前開公告(見原審卷第146-14 9頁),已如上述。是系爭土地於斯時起,即屬重新檢討爭議地區。3、桃園縣等13縣市所屬河川管理單位依行政院91年4月17日修正核定之「河川區後續工作計畫」辦理河川區檢討變更。經濟部依河川管理辦法第7條第1項規定,以98年3月24日經授水字第09820202590號公告變更鳳山溪(自義民大橋起至渡船頭大橋段)河區區域。公告劃入河川區域內之公私有土地(含系爭89、90地號土地),應依水利法及河川管理辦法相關規定限制使用。是系爭土地於98年3月24日經中央主管機關依法公告為「河川區」後,始確定應依法限制使用。4、綜上所述,被上訴人確依內政部89年7月14日台(89)內中第8979955號函,以89年7月28日府地用字第100165號公告系爭土地使用分區調整改劃為河川區,嗣因故以89年8月15日89府地用字第116711號函公告撤銷前開公告,被上訴人並無怠於公告之情。又經濟部於98年3月24日始公告變更鳳山溪(自義民大橋起至渡船頭大橋河段)河川區域。是於被上訴人89年8月15日撤銷其89年7月28日公告後,迄98年3月24日經濟部公告變更鳳山溪河川區域,其間,系爭89、90地號土地並未經中央主管關機關核定為「河川區」,亦無中央主管機關函送相關圖籍予被上訴人,則被上訴人即無從依河川管理辦法第7條第1項規定將相關圖籍轉由有關鄉(鎮、市、區)公所揭示及公開閱覽,亦無從依河川管理辦法第7條第3項規定函送當地都市或非都市計畫機關配合辦理使用分區變更為河川區。上訴人主張被上訴人所屬公務員於98年3月24日公告變更鳳山溪河川區域前,有怠於執行職務之情,即非可採。5、雖被上訴人於收受上開經濟部98年3月24日經授水字第09820202591號函,迄未通知地政機關辦理系爭89、90地號土地登記之使用分區變更。惟上訴人係於95年間購買系爭89、90地號土地,此為兩造所不爭,上訴人於購買之時,系爭89、90地號土地尚未經經濟部公告劃入「河川區」,是縱被上訴人嗣後未依經濟部98年3月24日函,通知地政機關變更系爭土地使用分區情形,亦與上訴人購入系爭土地無涉。上訴人尚不得以被上訴人嗣後未依經濟部函通知地政機關變更系爭土地使用分區用途,認被上訴人所屬公務員於其購買系爭土地之時(95年間),未將系爭89、90地號登記簿「編定使用種類」登記為「水利區、暫未編定用地」,為怠於執行職務。」等可資參照。
註二:臺灣臺北地方法院99年度重國字第29號民事判決:「四、得心證之理由:    本件原告主張祭祀公業林○光所有之重測前臺北市○○區○○段953-1、954-1地號土地於62年間經臺北市政府公告徵收,祭祀公業林燕光已於65年間領取補償地價,惟被告漏未將上開兩筆土地註記公告徵收,並辦理移轉登記為市有,又實施地籍重測後,被告亦未漏將公告徵收轉載於系爭土地登記簿標示部,嗣原告於96年8月20日向祭祀公業林○光購買系爭土地,並先後支付買賣價金共1800萬元,惟被告遲至97年7月14日始辦理公告徵收註記,再於98年2月16日將系爭土地辦理所有權移轉登記為市有,本件因被告所屬主管土地登記業務之公務員怠於執行職務,而有登記遺漏之情事,致原告因信賴土地登記簿之記載而支付買賣價金1800萬元予祭祀公業林○光,被告自應負國家賠償責任,縱認本件無國家賠償法之適用,被告仍應依土地法第68條第1項規定負損害賠償責任,則為被告所否認,並以前詞置辯,是本件所應審究者為:(一)本件是否有國家賠償法第2條第2項規定之適用?若有,被告於97年7月11日前並未於系爭土地登記簿上記載公告徵收,是否應負國家賠償責任?(二)被告是否應依土地法第68條第1項規定負損害賠償責任?茲分別論述如下:(一)本件無國家賠償法第2條第2項規定之適用:按國家損害賠償,本法及民法以外其他法律有特別規定者,適用其他法律,民法第6條定有明文。次按因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者,由該地政機關負損害賠償責任,土地法第68條第1項前段定有明文,此項規定,係國家賠償法之特別法,依國家賠償法第6條規定,自應優先適用土地法之規定(最高法院81年度台上字第1528號、89年度台上字第2213號裁判要旨參照)。經查,本件原告主張因被告漏未將系爭土地經公告徵收登記於土地登記簿上,致其受有損害,並請求地政機關即被告負損害賠償責任,則揆諸前揭判例意旨,土地法第68條第1項規定既為國家賠償法之特別規定,原告自應依土地法第68條第1項規定請求被告負損害賠償責任,無從再依國家賠償法第2條第2項規定請求被告負國家賠償責任。是以,本件並無國家賠償法第2條第2項規定之適用,原告依國家賠償法第2條第2項規定,請求被告負國家賠償責任,即屬無據,應予駁回。(二)被告應依土地法第68條第1項規定負損害賠償責任:1.按被徵收土地之所有權人,對於其土地之權利義務,於應受之補償發給完竣時終止,土地法第235條前段定有明文(土地徵收條例第21條之規定意旨亦同)。又依民法第759條規定,公用徵收不經登記即取得所有權。因此,經合法徵收之土地,於徵收機關對於土地所有人之徵收補償費發放完竣,即由徵收機關原始取得被徵收之土地所有權。是經核發徵收補償款完竣後,國家即已原始取得徵收土地所有權,地政機關依法即應為公告徵收註記及辦理徵收土地之所有權移轉登記,先予敘明。2.次按因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者,由該地政機關負損害賠償責任;但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時,不在此限,土地法第68條第1項定有明文。而所謂遺漏,係指應登記事項而漏未登記者,土地登記規則第13條後段亦有明文。經查,重測前臺北市○○區○○段953-1、954-1地號土地於62年間即經臺北市政府公告徵收,臺北市政府並於63年5月8日將該土地補償地價提存在本院提存所,原土地所有權人祭祀公業林燕光亦於65年間領取補償費辦理完竣,是徵收機關於將徵收土地之補償款核發予土地所有權人時,臺北市政府即已原始取得徵收土地所有權,被告自應於土地登記簿上登載上開兩筆土地業經公告徵收,並應將上開兩筆土地所有權移轉登記予臺北市政府所有,已如前述,然被告就此應登記事項而漏未登記,自有登記遺漏之情事;嗣於67年間,實施地籍重測,上開兩筆土地與同地段937-1地號合併為臺北市○○區○○段3小段1地號土地,被告亦未將公告徵收登載於系爭土地登記簿標示部,亦未將系爭土地所有權移轉登記予臺北市政府所有,自亦有登記遺漏之情事。…6.復按國家機關依國家賠償法第2條第2項或土地法第68條之規定應負損害賠償責任,乃基於法律之特別規定,斯時,縱國家機關與該第三人因相關法律關係之偶然競合,對於被害人負有同一目的給付(賠償)之債務,然此僅屬不真正之連帶債務關係;故不真正連帶債務人中之一人所為之清償,如已滿足債權之全部或一部,即應發生絕對清償效力,債權人就已受償部分,自不得再向包括國家機關在內之其他債務人請求清償(最高法院98年度台上字第813號裁判要旨參照)。本件原告雖於98年3月20日以系爭土地業經公告徵收,祭祀公業林燕光對上開買賣契約及協議書之履行已屬給付不能為由,請求祭祀公業林燕光賠償原告已給付之買賣價金1800萬元,經本院於99年4月12日以99年度重訴字第252號民事判決原告全部勝訴確定,有上開民事判決影本附卷足憑(本院卷第16至18頁),復經本院調閱上開民事卷宗核閱屬實,而原告雖得依給付不能之法律關係請求祭祀公業林燕光負損害賠償責任,然此僅屬不真正連帶債務之法律關係,不因此影響原告對被告之請求權。又本件係因被告漏未在系爭土地登記簿上記載業經公告徵收,並應將系爭土地所有權移轉登記予臺北市政府所有,致原告因信賴系爭土地登記簿之登記而與祭祀公業林燕光簽訂買賣契約,並已支付買賣價金1800萬元予祭祀公業林燕光,卻因系爭土地早經臺北市政府公告徵收,而無法登記為系爭土地之所有權人,自因此受有買賣價金1800萬元之損害,而原告就本件登記遺漏之原因亦無可歸責之事由,已如前述,則被告自應依土地法第68條第1項規定負損害賠償責任。再者,原告雖已取得對祭祀公業林燕光之債權1800萬元,惟原告於99年間向本院民事執行處聲請強制執行林國法即祭祀公業林燕光管理人之財產,經本院於100年1月4日以北院木99司執福字第106726號債權憑證記載「執行受償情形:本件經臺灣臺北地方法院99年度司執字第106726號執行,於100年1月14日已受償1,091元。(其中執行費為1,091元)」,以執行金額不足清償債權而核發債權憑證予原告(本院卷第96頁),足見原告就1800萬元之損害均尚未受償,該債權之追償亦已無效果,其財產總額自有所減損 而受有實際損害,原告自受有相當於買賣價金1800萬元之損害,自無不許原告再向被告請求損害賠償之理。7.末按因登記錯誤所生之損害賠償,不得超過受損害時之價值,土地法第68條第2項定有明文。又所謂受損害時之價值,指受損害時之市價而言(最高法院85年度台上字第406號裁判要旨參照)。經查,依原告與祭祀公業林燕光簽訂之協議書約定,買賣價金為2200萬元,是系爭土地於97年間之市價即相當於2200萬元,而本件原告所受之損害僅為其已支付予祭祀公業林燕光之買賣價金1800萬元,並未逾系爭土地之市價2200萬元,是原告請求被告給付1800萬元,即屬有據,應予准許。五、綜上所述,本件雖無國家賠償法第2條第2項規定之適用,然被告並未將公告徵收登載於系爭土地登記簿標示部,亦未將系爭土地所有權移轉登記予臺北市政府所有,致原告因信賴系爭土地登記簿之登記,而受有買賣價金1800萬元之損害,而原告就本件登記遺漏之原因亦無可歸責之事由,則被告自應依土地法第68條第1項規定負損害賠償責任。從而,原告依土地法第68條規定,請求被告應給付原告1800萬元,及自起訴狀繕本送達之翌日即99年9月4日起至清償日止,按年息5%計算之利息,為有理由,應予准許。」等可資參照。
註三:最高行政法院100年度判字第810號判決:「本院查:(一)按所謂「行政處分」,依訴願法第3條第1項及行政程序法第92條第1項規定,係指中央或地方行政機關就公法上具體事件所為之決定或其他公權力措施而對外直接發生法律效果之單方行政行為而言。土地登記上之「註記」,係「在標示部、所有權部或他項權利部其他登記事項欄內註記資料之登記」(見內政部訂定之「登記原因標準用語」),即「註記資料」。土地應受土地使用管制法令如何之限制,係以土地登記簿上「地目」、「使用分區」及「編定使用種類」欄之登記內容定之,而非土地登記簿標示部其他登記事項欄之註記所得變更。地政事務所在土地登記簿標示部其他登記事項欄註記:「本土地涉及違法地目變更,土地使用管制仍應受原『田』地目之限制」,法律並未規定發生如何之法律效果‥‥‥系爭註記既未對外直接發生法律效果,自非行政處分(本院99年度3月第1次庭長法官聯席會議決議理由參照)。本件被上訴人於93年5月14日在系爭土地登記簿土地標示部其他登記事項欄註記「吉峰段830建號之建築基地地號:霧峰段北溝小段45-188地號、吉峰段1139地號」之註記,僅係就系爭土地已於63年提供他人作為興建房屋之事實為公示,僅在促使地政機關登記人員注意,或讓第三人知悉系爭土地為霧峰鄉○○段830建號建物之建築基地,避免遭受不利益。從而原判決以系爭土地所有權人對該土地權利之行使是否受到法律之限制,於系爭土地提供作為霧峰鄉○○段830建號建物之建築基地時,即已發生法律上之效力,尚非因該註記登記而生限制系爭土地所有權人權利行使之效果,因而認該註記登記本質上尚屬就事實之公示,並未因該註記登記而影響登記名義人行使其不動產之權利,自無違誤,上訴意旨主張,該註記已生對外之法律效果,依司法院釋字第423號解釋,該註記性質為行政處分,自不足採。」等可資參照。

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就合併出賣之非共有土地部分,是否享有優先承購選擇權,或必須一併承購,應依原買賣雙方之意願及利益、共有土地及非共有土地之客觀上經濟價值、土地整體之利用關係等項,具體觀察判定之(最高法院107年台上字第2434號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
在借名關係存續中,出名人將該財產設定抵押權登記予第三人,是否為無權處分?(最高法院108年度台上字第1744號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
經法院判決分割共有物確定者,無論所採行分割方法為何,均有使原分管契約發生終止之效力(最高法院107年台上字第879號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
法院判決分割共有物確定者,無論所採行分割方法為何,均有使原分管契約發生終止之效力(最高法院107年台上字第2074號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
經法院判決分割共有物確定者,無論所採行分割方法為何,均有使原分管契約發生終止之效力(最高法院107年台上字第879號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
因土地登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害,向地政機關請求國家賠償之消滅時效起算時點?(最高法院108年度台上字第814號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
買賣契約約定「買賣標的物主附屬建物及依法約定專用之部分並無凶殺或自殺致死之情事發生」之認定?(最高法院107年台上字第2093號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
共有物之分割方法,第二審法院如認第一審法院所定分割方法有部分不當,得否為一部維持一部廢棄之判決?(最高法院108年度台上字第812號民事裁定) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
民法第425條之1規定,係在解決同屬一人所有之土地及其上房屋由不同之人取得所有權時之房屋與土地利用關係,必係土地或房屋讓與後方生有無法定租賃權之問題(最高法院107年度台上字第1379號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
關於命一造當事人辦理所有權移轉登記之確定判決,尚須他造當事人根據該確定判決辦畢所有權移轉登記後,始能取得所有權,在辦妥所有權移轉登記前,仍不得以共有人身分,參與共有物之分割(最高法院107年度台上字第532號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
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