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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產專欄

房價過高對最高限額抵押權分配的問題

文 / 方承志
【台灣法律網】


     在新聞報導不動產交易將修正立法,改為按照交易實價登錄但暫不作為課說依據。雖然一般認為這是政府對於打房的措施,因為實價課稅將使得炒作者,仍需繳納財產交易所得稅,所謂不動產交易所得係指納稅義務人並非為經常買進、賣出之營利活動而持有之各種財產,因買賣或交換而發生之增益或損失,減除原始取得之成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額,再以其額度在臺北市係規定按房屋稅課稅現值百分之二十計算,而這項稅率是個縣市規定不同的。其主要定義是在「營利活動」的判斷上,也就是短期炒房者會應用到這項納稅規定的適用。所以財政部為推動不動產交易實價登錄制度,才會宣布暫不作為課說依據,其主要也是用這項利器來阻止不動產的任意漲價,所以才有稅賦交換不動產交易房價下降15%的說法。

    今日我們要談的不是這個問題,因為不動產交易市場仍然存在觀望行情,不會因為這項存在的查稅認定措施而使得房價立即下降,而只會使得投資(機)者把等待期間的損失及可能稅賦,完全加在最後時刻的交易者身上,其間最重要的一點就是銀行對於資金的寬鬆問題,才會助長房市投資(機)這種觀望心態。對於這一點的影響就是本文的重點,一般而言房市投資(機)者會向銀行貸款作為運轉資金,而銀行一般也依民法規定將該債務人之不動產設定最高限額抵押權以保障債權。不動產最高限額抵押權係由銀行對該擔保不動產先行依市場行情估價,在以8折以內價格作為實際貸款額度後,再加上預估超過利息、遲延利息及違約金連同本金計算後,再約定一定之債權額為設定額度,在該債權額度內有優先受償之權。

    現再房市居高不下當然也會對最高限額抵押權造成影響,因為這可能造成房價市場行情高於銀行辦理抵押時的估價行情,雖然沒有產生超貸的情況,但是在法律卻形成不動產最高抵押權設定,因為情勢變更而低於房屋最近之市場行情,所以在銀行斷頭時因為不及於不動產所有權人權利之全部,在拍賣時如果不管訂價高低,只要最高限額抵押權金額權利,低於該擔保不動產的鑑定市價,原所有權人還可以要求不動產剩餘物權權利比例參與分配,而銀行對此分配部份並沒有優先受償之權利。這更助長了該法拍屋的市場屋價在鑑價上的高檔地位,而法院也會因為慣例上對於鑑價是依銀行貸款時的設定屋價作為鑑價基準,而與當事人發生法拍定價損失的法律爭議,這誠然不是法院所能承擔的一件事。房價過高造成事實上的低貸比例,這當然也影響了銀行的不動產擔保風險評估問題,這也嚴重影響最高限額可行使的不動產抵押權全部權利的效力,而這法拍制度使得銀行於拍賣不動產時,無法以不動產真正房價足額取償,反而使得所有人在斷頭時受到損失,如果這是打房效果我们贊成,如果這是最高限額抵押權制度的破壞,那就會影響銀行對不動產放貸經營的風險,這就是我们要對這制度再仔細考量與檢討的地方,才不會使銀行在這打房聲中還蒙受到利益的重大損失,那也絕不是全民之福。

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