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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產專欄

土地所有權,別無限制嗎?

文 / 葉雪鵬檢察官
【台灣法律網】


日前報上刊出一則聞所未聞的新聞,內容是指新北市有一位孫姓男子,與他的劉姓繼母因為房屋的使用紛爭,竟以自己是房屋的基地所有人,可以使用土地上房屋的意思,在今年的四月間,僱了二名工人進入繼母的房屋內,在房屋的客廳到大門之間,砌起一堵約五公尺長三公尺高的磚牆,將客廳區隔,在牆內存放自己原放在屋內的物件。他的繼母從外面回到家中,看到客廳裡多出一堵牆來,被嚇了一跳!後來知道是繼子幹的好事,怕繼子會對她不利,不敢冒然將牆拆除。由於客廳到大門的路被堵死,她要進出客廳,只有走出側門,繞行大門外半圈,再從隔壁公寓通道的小門進入。迂迴行走到今年七月間,被鄰居看了氣憤不過,向新北市政府檢舉屋內搞違建,才敢拆除。

劉婦曾經以繼子堵她客廳行走的路,向板橋地檢署告訴妨害自由。檢察官偵查結果,認為孫姓男子是土地所有人,原先就持有進出這屋的鑰匙,不算是妨害自由,予以不起訴處分。不過,新聞報導指劉婦對不起訴處分不服,表示要聲請再議。

由於刑事訴訟程序並未確定,這裡不便評斷誰是誰非?只是從民事的角度來談談不動產所有權的保護問題。在聊保護以前,先要說明什麼是民法上的不動產?民法上所稱的不動產,屬於物的一種,民法第六十六條第一項規定:「稱不動產者,謂土地及其定著物。」由這法條來看,可以稱作「不動產」的物,共有兩種:一種是土地;另一種是定著物。土地是指我們人力可以支配地球表面層的地表,它的範圍所及,在理論上應包括上至天空,深至地層。不過,土地既然是可作權利客體的物,自應以權利人實際上有能力可以控制的上下部分為限。超過這些限度,對享有土地權利者並無好處,因此法令上可以作出一定的限制。像地底下縱有金礦銀礦,或者有源源不絕的「烏金」,憲法第一百四十三條第二項明定,都屬於國家所有。

另一種稱為定著物的不動產,涵義遠較土地為廣泛,凡是密切繼續附合在土地上,不容易移動位置,在社會經濟觀念上,都不認為屬於土地的構成部分,而且有獨立使用價值的物,全符合定著物的定義。可以作為定著物代表性的不動產,主要的便是房屋,以及其他各式各樣的建築物。由上面的說明中,可以明瞭土地與房屋,是兩種迥不相同的不動產。新聞報導中提到,孫姓男子在偵查中向檢察官表示,自己是房屋基地的所有人,在他人房屋客廳中築牆,是把自己的東西,擺在『自己的土地上』,是完全缺乏土地與房屋是兩種不同不動產的觀念。

 劉姓婦人被繼子在屋內築牆紛爭,據記者側面了解,這事應從劉婦的婚姻生活說起:劉婦在三十二年前與孫姓男子的父親結婚,孫姓男子是她丈夫前妻所生的兒子,劉婦婚後就成為孫姓男子的繼母。她與丈大同住的房屋是二十八年前就移轉登記在她的名下,但沒有將土地一併過戶。去年她丈夫搬離這幢房屋,便在今年的一月間,將房屋坐落的土地移轉登記與兒子所有。只做了幾個月地主的繼子,便使出這一手不合常情的客廳築牆的手段。劉婦懷疑這是丈夫要與她離婚,兒子才會強出頭!

家家都有一本難唸經!看起來潘家的三口,顯然是分成兩派在角力。誠如劉婦所說,他們父子同心,聯手要用房屋基地為兒子所有作為手段,想在民事上鬥跨土地上的房屋所有人。說法雖有可能,實際上卻不容易做到!這話怎說呢?

上面已經提到過,房屋與土地是兩種各自獨立的不動產,雖然二者之間有互補作用,房屋沒有土地,是無法建造,土地上少了房屋,也缺少利用價值。但所有權與所有權之間,卻沒有誰強誰弱的問題,一切要憑土地登記簿上所記載的權利為準。怎可能允許土地所有權人,將所有權伸入他人已經登記的房屋內,如果堅持自意,便是違法行為。要負起民事與刑事的責任,反之,房屋所有權入也可憑藉法律規定,要求有關單位,給予民事與刑事上的保護。這裡不談刑事,光就民事對所有權的保護來說,民法第七百六十七條規定的物上請求權,便有:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。」所有權人可以選擇法條中的相關規定,要求給予保護,不必臉紅脖子粗,對著加害者大吼大叫。

這位新科土地所有人孫姓男子或許會認為,法律這樣保護房屋所有權人,對土地所有權人不公平,因為土地上有了房屋,就無法作有效利用,空有所有權之名,卻無法享有所有權之實。這樣想法固然是事實,但那要責怪的是他老爸在二十八年前存的私心,硬是違反土地要跟隨著房屋走的原則,只將房屋的所有權登記為配偶所有,留下缺少效用的土地在身邊,衍生一連串的紛擾。至於房屋占用他人土地,民法上也有解決之道,那就是民法第四百二十五條之一規定的:「土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」既然推定有租賃關係,就不是無權占有他人土地,不過房屋所有人是要支付租金給土地所有人,不可白吃午餐!

(本文登載日期為100年11月14日,文中所援引之相關法規如有變動,仍請注意依最新之法規為準)

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作者簡介
葉雪鵬檢察官
曾任最高法院檢察署主任檢察官
法務部網址 http://www.moj.gov.tw/(本文轉載自法務部網站,感謝法務部及葉雪鵬先生同意轉載,推廣法律常識)

 

 

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