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【新聞疑義599】買225公分,給214公分,怎麼辦?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

台北市一位張先生,6年前買下大安區一戶豪宅預售屋和地下停車位,交屋後卻發現,停車格寬度只有211公分,和當初的240公分相差29公分,加上緊鄰牆壁,停好車之後,車門無法完全開啟,得側身才能上下車,張先生氣得提告求償,法官也認為停車位寬度確實不足,判決建商得賠償41萬。想把車子停進停車位,第一次沒成功,開出來再試一次,總算停好,張先生花了225萬買地下停車場的預售停車位,結果蓋好後卻發現,自己的停車格怎麼和別人的不一樣。記者趙國涵:「實際停好車要下來,卻發現相當的不容易,因為車門緊緊的靠著牆壁,得側身才能夠通過,究竟張先生買的停車位有多小,實際測量看看。」一量發現,張先生的停車格寬度是211公分,其他人的則有240公分,兩者一比足足差了29公分,張先生開的大型休旅車根本停不進去。管委會主委:「(停車格)貼著牆壁,如果旁邊停了一台休旅車,他車子停下去車門根本打不開,誰願意停這樣的車位,所以他才要跟建商打這個官司。」提出告訴,法院也認為停車位寬度確實不足,判建商得賠41萬,只是房子已經蓋好了,車位大小也改不了,張先生乾脆把休旅車換掉,改開小型轎車,省得麻煩(TVBS 100年11月29日報導:擠!豪宅停車位太小 建商判賠41萬)。


【疑義】

按買賣標的物有民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人雖得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金;但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。

又民法第354條第1項所定瑕疵,雖僅有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類,欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者,雖非民法第354條第1項所稱物之瑕疵,但欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者,買受人仍得以民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金(依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金,而所謂解除契約顯失公平,係指瑕疵對買受人所生之損害,與解除契約對出賣人所生之損害,有失平衡而言,最高法院97年度台上字第256號、96年度台上字第2151號、95年度台上字第583號等民事判決參照)。惟苟非民法第354條第1項所定瑕疵,也未欠缺民法第354條第2項所稱保證品質,買受人自不得以民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金。

從而,本案報導若屬實,本案當事人間即約定「240公分」(實際為225公分),惟交屋時停車格寬度只有211公分(實際為214公分),寬度顯有不足(註一),加上,「原審法官於98年10月9 日履勘現場時,系爭車位僅能以倒車入庫方式進入,為上訴人所不爭執(見原審卷二第37頁),且於停入2000cc之車輛後,若其旁停車位亦有車輛停放,其駕駛座旁邊位子之車門無法完全開啟,乘客須側身出入;另駕駛座邊之車門亦無法完全開啟,駕駛者無法進出。但若是停放1500cc之小客車,駕駛人與乘客為一般身材者,尚須小心側身始能勉強進出,有勘驗測量筆錄1 份及照片6幀可證(見原審卷二第119頁、第157至159頁)。而1500cc或2000cc之車輛,在社會上屬大多數人駕駛之小客車容量,屬通常車種」(編按:即有減少通常效用之瑕疵)及「本件系爭車位雖有寬度不足;駕駛人、乘客進出不便之情形,但系爭車位尚未達完全無法使用之地步,綜觀系爭車位瑕疵對於被上訴人購買系爭房地整體生活機能,雖有影響,但不致使兩造間契約主要目的(即購屋居住)無法成就」(編按:即解除契約顯失公平)亦為本案臺灣高等法院99年度上易字第812號民事判決所肯認,是本案臺灣高等法院,認「系爭車位確有寬度不足,且該寬度不足已使系爭車位有減少通常效用及系爭房屋買賣契約預定效用之瑕疵,上訴人自應負瑕疵擔保責任。…被上訴人主張解除契約顯失公平。惟上訴人交付之系爭停車位既有寬度不足之瑕疵,被上訴人依民法第359 條規定,請求減少價金,即屬有據,應予准許。」尚屬有據。

另本案臺灣高等法院99年度上易字第812號民事判決:「按買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。前項關於6個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之,民法第365條定有明文。所謂出賣人故意不告知瑕疵,乃因出賣人故意背於交易之誠實及信用,而不告知物之瑕疵時,買受人應受保護,其價金減少請求權不受通知後6 個月期間之限制。經查:…兩造就系爭車位容車尺寸約定為長約575公分、寬約225公分,為兩造所不爭執,上訴人為建築公司,對於其所興建停車場中各個停車位之大小,應妥善規劃,其明知應交付合乎系爭房屋買賣契約約定之系爭車位,卻違約縮減系爭車位寬度,於未告知被上訴人情形下,逕將有瑕疵之系爭車位交付被上訴人,致無法為通常之使用,堪認上訴人係故意不告知瑕疵,揆諸前揭法條及說明,被上訴人行使瑕疵擔保請求權即無上開民法第365條第1項期間規定之適用。」,有關「出賣人故意不告知瑕疵,無民法第365條第1項期間規定之適用」之敘述,也應注意。


【註解】
註一:從本案臺灣高等法院99年度上易字第812號民事判決:「系爭車位之寬度,經原審法官於98年10月9 日會同兩造至現場履勘測量,以捲尺從排水溝邊緣至系爭車位另1 側黃線內緣為208公分,至黃線外緣則為220公分,有勘驗測量筆錄可佐(見原審卷二第119 頁)。被上訴人主張系爭車位寬度應以所劃定各停車格黃線以內之距離為準,惟為上訴人所否認。細觀兩造系爭房屋買賣契約就車位寬度如何認定並未明定,被上訴人復未主張並舉證證明兩造間曾就此有所約定,自應依車位使用情形及社會經驗法則判斷。依社會通常情形,2 車位間之黃線係用以區分車位界線之用,同一黃線之寬度為2 車位所共用,若謂黃線之寬度完全不算入相鄰2 車位範圍,對興建車位之建設公司,實不公平。本院認計算車位寬度應計算至黃線中線為適當,是系爭車位之寬度應自排水溝邊至另1 側黃線中線為止,其寬度應為214公分(黃線寬12公分,208公分+6公分=214公分),與系爭房屋買賣契約書內約定之寬度225 公分,差距達11公分,寬度顯有不足」看來,系爭房屋買賣契約書內約定之寬度應為225公分,而非報導中所稱240公分,實量為214公分,也非報導中所稱211公分。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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