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【新聞疑義597】耕地的終止

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

什麼?向新竹縣政府租了17年的土地,才發現地主是新竹市政府,縣府平白收了17年租金!83年新竹縣、市分家時,新竹縣政府將2筆竹市竹港段土地移交給市府,但土地上的租賃契約卻「忘記」一併移轉,直到今年市府清查地上使用情況,承租的餐廳才發現17年來竟「租錯地主給錯錢」;市府決定訴請地院要回這些年來的45萬元租金。新竹市政府今年初在清查市府土地的使用情形時,發現竹港段有2筆土地,面積合計457.6平方公尺,地上原本是餐廳的停車場,市府詢問這塊市府土地是否遭無權占有?原餐廳的負責人吳男卻說:「我們一直都有繳租金啊!」吳男說,他從84年就向謝姓男子所經營的實業公司承租使用這2塊土地,做為停車場用途,謝男一度想在97年收回土地,訴請新竹地院返還占有物,並向法官提出向新竹縣政府承租這2塊土地的租賃契約書,這時吳男才赫然發現,原來自己租了多年的土地,真正地主竟然是新竹縣政府,謝男只是二房東;事後因雙方達成協議,餐廳拆除搬遷,謝男撤回訴訟。更扯的是,餐廳直到接獲市府詢問,才知土地居然是市政府的,多年來一直將地主身分搞錯,其實是被蒙在鼓裡,因此當市府3月決定向餐廳訴請給付17年來的土地租金,依法共計45萬元時,餐廳委任的律師認為,市府還應將新竹縣政府與謝男的實業公司追加列為被告,才能讓事情在法庭攤開、一次講清楚。新竹地院要求新竹縣政府就此事自行調查,日前縣府終於坦承,長期「誤收」市府這2塊土地的租金。縣府坦承,這2筆土地原本是出租當農耕地之用,在83年8月縣市分家、交由市府接管時,地上的耕地租賃契約卻「忘記」一併辦理移轉,以至於土地明明已經移交給市府,縣府卻持續收租長達17年的不可思議情況。另96年間,縣府因手中握有租約,承辦人以為還是地主,到現場勘查發現土地已做為餐廳營業使用,違反耕地三七五減租條例規定,因此發函與謝某實業公司終止租約。市府目前當務之急,是先依不當得利討回這麼多年來應收卻未收到的租金,至於土地上相關權利的主張,則待法官的判決再做決定(自由時報100年11月29日報導:大烏龍 竹縣府誤收市府租金17年)。


【疑義】

有關無權占有、拆屋還地以及請求返還該不當利得,請參【新聞疑義431】網封「牛肉麵天王」,佔國有地判拆!、【新聞疑義585】「房客台糖公司」地租漲不停,「二林承租戶」很不滿!、【新聞疑義579】市府誤佔私地,也要賠!、【新聞疑義575】土匪包租公,囂張佔民宅!、【新聞疑義573】祖厝沒登記,會不保?等相關文章,本文要討論是耕地的終止。

按耕地三七五減租條例第17條第1項規定「耕地租約在租佃期限未屆滿前,非有左列情形之一不得終止:一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄耕作權時。三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五、經依法編定或變更為非耕地使用時。」。

又最高法院84年台上字第1856號判例固謂「承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作,不問其不為耕作者,係承租耕地之一部或全部,出租人均得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止租約,收回全部耕地。」,惟最高法院68年台上字第258號判例也云「耕地承租人如有違法轉租或不自任耕作情事,係屬原訂租約無效。原審認被上訴人得據以終止租約,所持法律上之見解,自非允當。」。

是耕地承租人如有違法轉租或不自任耕作情事,出租人固得依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項:「承租人應自任耕作,並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時,原訂租約無效,得由出租人收回自行耕種或另行出租。」之規定,收回自行耕種或另行出租,但並非據以終止租約。惟若為「非因不可抗力繼續一年不為耕作」者,出租人則得於租佃期限未屆滿前,依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款之規定,終止耕地租約。

從而,新竹縣政府當時之終止,是否適法?則視當時終止之事由,是非因不可抗力繼續一年不為耕作(註一)?還是承租人不自任耕作(註二)或將耕地全部或一部轉租於他人?而定。
本案題意中僅言「承辦人以為還是地主,到現場勘查發現土地已做為餐廳營業使用,違反耕地三七五減租條例規定,因此發函與謝某實業公司終止租約」,至於當時終止之事由為何?似未明(更甚者,似乎較接近承租人將耕地全部或一部轉租於他人),自無法率斷,只好留供有興建者去探討研究了。


【註解】
註一:非因不可抗力繼續一年不為耕作,最高法院99年度台上字第856號民事判決:「按耕地租約承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作時,出租人得終止租約,耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款定有明文規定。所謂「不為耕作」,係指承租人就原供耕作之土地不為耕作,任其荒蕪;或任第三人占用承租耕地,未積極排除,致影響耕地之原來使用者而言。是承租人依耕地使用目的(耕作或供便利耕作之必要使用)使用耕地,雖偶有第三人未經許可占用該耕地,承租人未予積極排除,倘該侵害未致該耕地無法為原有之耕作(便利耕作)使用,即不影響耕地租賃目的,自與「不為耕作」有間,出租人無依前開規定終止租約之餘地,始符法意。查系爭邊地向來係供作被上訴人便利農事必要之腳路,他人至該處堆放物品及貨車在該處裝卸物品,並未妨害被上訴人原來之使用,為原判決確定之事實,依前開說明,原判決認上訴人不得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款之規定終止系爭耕地租約,即無不合。」、98年度台上字第2148號民事判決:「按耕地租約在租佃期限未屆滿前,非因不可抗力不為耕作,須繼續一年以上時,出租人始得終止租約,此觀耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定自明。」、98年度台上字第569號民事判決:「按耕地三七五減租條例第十六條所謂不自任耕作,係指承租人將耕地供非耕作之用或轉租或借與他人使用或與他人交換耕作等不合耕地租賃目的之積極行為而言,不包括任令耕地荒蕪不為耕作之消極行為在內,違反者,原訂租約無效。至承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作,則屬同條例第十七條第一項第四款規定之事由,僅出租人得終止租約,原訂租約並非無效,倘租約經合法終止,其租約即自終止時向後失其效力。」、98年度台上字第337號民事判決:「按依耕地三七五減租條第十七條第一項第四款終止耕地租約,須非因不可抗力繼續一年不為耕作,始可行之。承租人就承租耕地改種約定以外之其他作物,參照同條例第九條及本院五十八年台上字第一一六一號判例,仍為法所允許,與因不可抗力繼續一年不為耕作之情形尚屬有別,自不得據以終止耕地租約。」等可資參照。
註二:不自任耕作,請參最高法院100年度台上字第1914號民事判決:「按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作,係指承租人應以承租之土地供自己耕作而言,如承租人以承租土地轉租、借予他人使用、交換耕作或承租人變更用途,供其他非耕作之用,均在不自任耕作之列。查原審本於取捨證據、認定事實暨解釋契約之職權行使,合法認定朱李○蘭以次五人之被繼承人朱崑銘違反租約所約定之種值農作物使用,擅將承租土地變更為漁牧使用,並論斷其在上開條例第十六條第一項所定不自任耕作之列,因以上揭理由而為此部分該五人不利之判決,經核於法並無違背。」、100年度台上字第1787七號民事裁定:「本件上訴人對於原判決提起第三審上訴,雖以該判決違背法令為由,惟核其上訴理由狀所載內容,係就原審取捨證據、認定事實之職權行使所論斷:上訴人承租被上訴人共有坐落台中市○○區○○段一○三二地號耕地(下稱系爭耕地),於民國九十七年間,在系爭耕地(一部)上建置貨櫃鐵皮屋,懸掛招牌,販賣檳榔、飲料,並供居住使用,就系爭耕地有一部不自任耕作情形,兩造間之系爭耕地租賃關係因此無效而歸於消滅。上訴人上開不自任耕作之情,並致被上訴人被追徵遺產稅新台幣(下同)三十五萬六千七百六十元。是被上訴人請求確認兩造間就系爭耕地之租約不存在,上訴人應將水泥地面、水溝、貨櫃鐵皮屋拆除,將系爭土地返還被上訴人,並賠償一部追徵遺產稅額二十萬元本息,均非無理等情,指摘為不當,並就原審命為辯論及已論斷者,泛言謂為違法,而非表明該判決所違背之法令及其具體內容,暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實,更未具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由,難認其已合法表明上訴理由。依首揭說明,應認其上訴為不合法。」、100年度台上字第1526號民事判決:「按承租人應自任耕作,承租人違反此項規定時,原訂租約無效,耕地三七五減租條例第十六條第一、二項前段訂有明文。所謂承租人應自任耕作,係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。倘承租人以承租之土地種植果樹,並未變更承租土地使用之目的及原貌,單純於採收期開放採果,獲取栽果收益,或許未悖於自任耕作之範疇;惟若為招徠採果客人,應採果客人之需求,於承租農地另增建房屋或設置工作物,提供大眾遊憩功能之設施,即已變更承租土地之農用目的,自不能認為仍在自任耕作之列。」等可資參照。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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