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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 農地農舍專欄

非農民交易農地非農用是無效嗎?

文 / 方承志
【台灣法律網】


    自從政府以中華民國92年2月7日總統華總一義字第092000200080號令修正公布刪除農業發展條例第11條條文有關私人取得農地之規定,並刪除「土地法」第30條:私有農地所有權之移轉,其承受人以能自耕者為限。違反規定者,其所有權之移轉無效。從此自然人不具農民資格者,也可以取得合法的農地。但是興建農舍及該農地是不是農用?依據農業法展條例第18條條文列明,在新購農地上興建農舍之許可條件部分,包括:(1)取得農業用地無自用農舍而需興建者,申請人以農民為限。(2)農業用地確供農業使用。(3)農舍興建滿五年始得移轉。(4)已申請興建農舍之農業用地不得再重複申請。也就是說不是農民就算在89年1月4日後取得農地,除非改為務農(自耕農)否則也是不合規定的,所以才會有這一次「公務員不能公餘務農嗎?」的爭議?當然這是行政主管機關開不開放禁令的權限裁量問題。另外有關農地不在地之地主,或公務員戶籍不在該農地(興建當時無農舍也無從遷入),因為其無法設立農戶戶籍,申請所有人農戶設籍建照,當然也會因為審核是不是要農地農用的要件關係,而造成難以符合農舍興建規定。所以就現存違規農舍一般現狀而言,除非該農舍農地直接從事生產農業,否則並不是完全合乎規定的,這才是今日引起喧然大波的原因。
接著我们要探討的是「違反農地農用的農地買賣交易合法嗎?」,因為農地買賣的法律行為需標的(農地轉讓耕作)合法、可能及確定,才能有效使農地的交易行為有效成立及過戶。在合法性方面雖然法律已開放買賣當事人的資格,但是卻不是這些買受者就立即的農地農用。而是不確定的等待附條件的農耕農作,而不是從事政府農業發展的計劃性耕作,這算是自耕農民還是休閒農業?前者沒有計畫性耕作收穫,算是沒有直接耕農的事實,後者休閒農業必需經過主管政府機關的許可,顯然都是違反規定及不合規定的。

    因為民法第71條規定:「法律行為,違反強制或禁止規定者,無效。但其規定並不以之為無效者,不在此限。」,現在「農地農用」算是強制或禁止規定嗎?我看是強制務農而不是強制農地農用吧!因為務農已不在限於自耕農資格,而是一般人也可以做的事。但是法律上對於農耕事務的「一時不能」及「事後不能」的效力,能不能稱為自始無效行為?顯然也是各說各話。除非主觀上已無此事實上從事耕作可能性,而不是僅象徵性種些農作物來充數。這在認定上對於尤其是炒作地皮上的假農民更應該從嚴認定,否則掮客假買賣的情況過戶的情況就會愈來愈嚴重,大家連農舍過戶五年的管制期都置於不顧,農地可以隨時過戶買賣蓋農舍,但是這樣的農作行為認定,對全民整體的農業經濟是好的嗎?所以這是無效的主張問題,但是無效又有「無待主張就無效」及「當事人主張才無效」二種作法,前者任何人都得主張自始無效;後者除非為公益性質,否則其他人也不能主張。農地買賣政府主管機關會通案還是個案,或政府另以強制性政策推動實施,以維持這項法律規範的穩定性,認為及主張農地農用是強制的政策呢?目前我们是看不出這樣的區別的。

    當然更重要的是現在很多公職人員及公務員,買了這樣的在地或不在地的事實上非農用農地,農地買賣的法律行為需標的(農地轉讓耕作)合法、可能及確定,一時及事實上的不能農地農用,也是當然是符合這項強制性的法律原則,但是民法第71條但書規定「其規定並不以之為無效者」,也是要經過當事人主張才成為發生效力的後行為,而先前的法律行為經主張無效後,可以後行為主張恢復其法律行為的效力不奇怪嗎?這對於農地未農用的違反者無效效力規定,或是認定屬於仍然可以有效的法律行為,也只在於此一農地農用政策的貫徹,應該將此一法律原則視為強制規定,否則就沒有土地法第34條的徵收農地農用的順序問題:一、私有荒地;二、不在地主之土地;三、出佃之土地,其面積超過第28條所限定最高額之部份。至於徵收前的農地買賣效力行為,因為受限制及不能依常規使用的非農用農地,當然也不能認定為符合民法第71條但書規定的行為,這在法律價值判斷上是有所不同的,當然是一個農地買賣後的效力作用行為。所以這樣的農地在無效主張前,是屬於法律上未定效力的行為,雖然這些人取得這樣的農地所有權,但是擱置農地使用或沒有合法辦理休耕,終究很難說是實際務農。就算是公務員可以兼務農,效力未定沒有合法取得農地物權的完全效力,可以用作務農的農夫來定位,且用來蓋農舍的資格也是很奇怪的,這才是我们要正視的事吧!

(法令經常變動,有關法令規定請自行參考。)

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