設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明 文章總數:206957 瀏覽總數:519614610
文章總數:206957 瀏覽總數:519614611
點選此處可回到首頁!
法律知識庫 課程講座 法律圖書 電子報中心 回首頁
台灣法律網新訊



財政部訂定「一百零八年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」
不動產移轉報稅可自動帶入地籍資料 不必再手寫登打
李登輝一事無成!
【林蕙瑛專欄】不著痕跡實行減重計畫
法務部核定相關檢察首長之職務調整名單
接返滯陸台胞,是不能或不為?
不能未遂之成立(最高法院108年度台上字第4191號刑事判決)
溝通障礙:“”定義游移“” 疫指中心,一日數變!可以戴口罩了?
【林蕙瑛專欄】奇怪的三角關係
【課程訊息】臺北市萬華社區大學第109-1期課程:刑事訴訟法案例實務(上)(講師:劉孟錦 律師)(109年3月4日開課)
【課程訊息】臺北市大安社區大學109年春季班課程:契約法逐條釋義與案例(二)(講師:劉孟錦 律師)(109年3月3日開課)
【林蕙瑛專欄】聚少離多成了感情的慢性毒藥
臺灣人的劣根性-從小明和陸配的故事說起!
最高行政法院大法庭統一法律見解之108年度大字第2號裁定新聞稿
最高法院刑事大法庭108年度台上大字第2306號加重詐欺案件新聞稿
【林蕙瑛專欄】走出三角關係
行政院令因應中國大陸新型冠狀病毒肺炎疫情,暫停實施金門.馬祖.澎湖與大陸地區間之客運船舶往來
不能未遂之成立(最高法院108年度台上字第4191號刑事判決)
歡迎蘇貞昌改口,鼓勵大家戴口罩!每戶致贈口罩!
【林蕙瑛專欄】井水不犯河水
「正當防衛」,殺人也不必定罪!
指責「完全走樣」過當,「下不為例」可能違法?
【林蕙瑛專欄】與女友討論約會分擔開銷的議題
白衣鬪士-長夜慈母
【林蕙瑛專欄】豎立專業形象,維持個人素養

 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產專欄

房屋漏水修繕及保固責任

文 / 簡榮宗律師
【台灣法律網】


文/朱峻賢合夥律師  簡榮宗資深顧問

如今房價高漲,買房子對一般市井小民來說,往往是一輩子的大事,每個人都不想買到有瑕疵的房子,坊間也有教人如何看房子的文章及討論,然而,由於買房子的通常都是不具有相關專業的一般人,不管怎麼看都有一些遺漏或無法看出來的地方,因此也只能先信賴前屋主「不動產標的現況說明書」的記載,或者是房屋仲介提出的所謂「房屋漏水保固書」等保障制度。

根據內政部統計歷年來全國房地產之消費糾紛案件,引發買賣雙方最多糾紛的是「房屋漏水」,其次則為施工瑕疵、定金退還、契約審閱及隱瞞重要資訊等問題。而依上述統計,於民國95年至99年期間,全國各縣市政府受理房地產消費糾紛申訴案件共計8082件,其中房仲業有4383件,而造成糾紛的原因中,「房屋漏水問題」則連續5年高居第1名,共計有1131件。這些房屋漏水糾紛,雖也有發生在預售屋或新成屋交易,然而大宗的還是在中古屋交易,類型則多為民眾買房時未發現漏水狀況,或因屋主或房屋仲介未將屋況說明清楚。

以預售屋的情況而言,依據內政部公告的「預售屋買賣定型化契約」應記載事項第17項規定,如門窗、粉刷、地磚等固定建材及設備部分,建商須負責保固1年,而由於消費者保護法第17條第2項前段規定,違反中央主管機關公告規定之定型化契約應記載事項之條款無效,因此實務上通常建商所擬之預售屋買賣契約都有相關的約定,然而常見的糾紛卻是在交屋2、3年之後才發生之漏水問題,此時購屋者要求建商出面修繕時,建商常以已過保固期間而拒絕。

然而,依法院實務見解,所謂「保固」之目的,在於使買受人(消費者)取得較法定物之瑕疵擔保責任更為有利之地位。出賣人(建商)若對於保固期間內之瑕疵負修補義務,買受人(消費者)不必證明瑕疵之發生,係交屋時即已存在,且出賣人(建商)也不得舉證證明無瑕疵而免責,因為保固之目的既在擔保,就是在確保保固期間內,標的物不會發生應由出賣人(建商)負責之瑕疵。然而保固責任之存在,並不是排除買受人(消費者)物之瑕疵擔保請求權之主張,換言之,保固期限過後,若存有物之瑕疵,買受人(消費者)仍得為主張。因此,依據民法第365條規定,建商對交付「房子」價值及效用,應負瑕疵擔保責任,消費者在交屋5年期間,若發現房屋有瑕疵要儘速通知建商,通知後半年內要向建商請求修繕、減少價金甚至解除契約,上開權利都不會因契約設有保固期而影響。

至於在中古屋買賣的情形,前屋主通常也是一般消費者,買賣契約也不會特別有保固的約定,因此如果交屋後發現漏水之狀況,就是單純的適用前述民法買賣物之瑕疵規定,要求前屋主修繕、減少價金甚至解除契約;至於前面提到有一些房屋仲介有提供所謂的「房屋漏水保固書」,如果發現漏水的情況,由於民法買賣物之瑕疵規定是規範出賣人也就是前屋主,因此買方向房屋仲介只能依據「房屋漏水保固書」約定來主張,如果「房屋漏水保固書」內容設有保固期間的限制,當然也有其法律效力,跟前面提到預售屋買賣的情況不同,這是因為預售屋買賣中,建商同時就是出賣人,加上契約又有保固責任的約定,所以建商負有約定保固及法定物之瑕疵擔保兩種責任。不過,雖然房屋仲介提供所謂的「房屋漏水保固書」會有保固期間限制,然而如果房屋仲介明知有漏水之情況而隱瞞,實務上認為,房屋仲介替民眾媒介不動產之買賣,雙方成立民法上之「居間」的法律關係,「居間」成功時,房仲業者可以收取服務報酬,倘若房仲違反其對於委託人之義務,就不得向委託人請求報酬及費用。

對消費者而言,房子漏水除了將影響房子的使用,還會減損房子的價格,因此難怪會成為房屋買賣糾紛的最大宗,而實務上也常常有消費者被建商的所謂超過保固期不負責的說法誤導,導致不能即時主張權利,因此買房子除了要會看房子之外,更重要的是要知道自己的權利有哪些,才不會讓自己的權利受損而不自知。

寄給朋友     友善列印

 

作者簡介
簡榮宗 律師

台灣大學EMBA / 北京大學EMBA 研究

瀛睿律師事務所/群策整合顧問公司 執行合夥人
瀛和律師機構兩岸事務中心(有四十個各地律所)執行長
前永豐金融控股集團法務長暨永豐銀行副總經理

電話:+886 2 2728 3777 傳真:+886 2 2728 3030

 

 

本單元最新10篇文章
就合併出賣之非共有土地部分,是否享有優先承購選擇權,或必須一併承購,應依原買賣雙方之意願及利益、共有土地及非共有土地之客觀上經濟價值、土地整體之利用關係等項,具體觀察判定之(最高法院107年台上字第2434號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
在借名關係存續中,出名人將該財產設定抵押權登記予第三人,是否為無權處分?(最高法院108年度台上字第1744號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
經法院判決分割共有物確定者,無論所採行分割方法為何,均有使原分管契約發生終止之效力(最高法院107年台上字第879號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
法院判決分割共有物確定者,無論所採行分割方法為何,均有使原分管契約發生終止之效力(最高法院107年台上字第2074號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
經法院判決分割共有物確定者,無論所採行分割方法為何,均有使原分管契約發生終止之效力(最高法院107年台上字第879號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
因土地登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害,向地政機關請求國家賠償之消滅時效起算時點?(最高法院108年度台上字第814號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
買賣契約約定「買賣標的物主附屬建物及依法約定專用之部分並無凶殺或自殺致死之情事發生」之認定?(最高法院107年台上字第2093號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
共有物之分割方法,第二審法院如認第一審法院所定分割方法有部分不當,得否為一部維持一部廢棄之判決?(最高法院108年度台上字第812號民事裁定) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
民法第425條之1規定,係在解決同屬一人所有之土地及其上房屋由不同之人取得所有權時之房屋與土地利用關係,必係土地或房屋讓與後方生有無法定租賃權之問題(最高法院107年度台上字第1379號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
關於命一造當事人辦理所有權移轉登記之確定判決,尚須他造當事人根據該確定判決辦畢所有權移轉登記後,始能取得所有權,在辦妥所有權移轉登記前,仍不得以共有人身分,參與共有物之分割(最高法院107年度台上字第532號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
  本單元更多文章......

 

免 費 電 子 報
發刊期數: 3722
推 薦 課 程
《房地產法律課程》房地產仲介糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》共有房地糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》土地買賣合建契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》成屋買賣契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》預售房屋契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》帳款催收法律實務:保全程序篇(假扣押) (劉孟錦律師)
《生活法律課程》生活法律:婚姻三部曲--婚姻.夫妻財產制.家庭暴力法律問題解析 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》交通事故和解技巧與賠償訴訟法律實務 (劉孟錦律師)
《生活法律課程》夫妻財產相關法律問題 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》公寓大廈糾紛處理與訴訟法律實務 (劉孟錦律師)
法 律 叢 書
請點選此圖觀看本書更詳細的介紹!
【台灣法律網電子書】政府採購裁判選輯暨簡評(二)
胡綺萱.楊春吉
定價:NT $ 1000元
網站連結
律師 法律事務所
律師事務所 法律
法律專欄 劉孟錦律師
一帆法政補習班 台灣本土法學
法律翻譯 e速人氣生活網
品味人生 永恆婚禮顧問
合法律師查詢 合法地政士查詢
合法經紀業查詢 不動產實價查詢
不動產資訊平台 房地產交易價格
不動產交易服務 全國法規資料庫
法學資料檢索 法拍.庭期查詢
立法院法律系統 民事.非訟費用
重大通緝犯查詢 商工行政服務
地政資訊e點通 定型化契約範本
司法院書狀範例 國家圖書館
地名檢索系統 地籍圖資系統
地政法規資訊 Hinet地政服務
總統府法令查詢 最新犯罪手法
165反詐騙 食品安全衛生

設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 網站合作 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明
法律具時效性,內容僅供參考,不宜直接引為訴訟用途,具體個案仍請洽詢專業律師
所有文章係作者之智慧,請尊重智慧財產權,轉載重製節錄請先取得本網之書面同意