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【新聞疑義497】馬英九的「土地正義」及「居住正義」

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

馬英九總統昨天親自舉行記者會,宣布將推動土地正義四大措施,包括修改土地徵收條例,土地徵收將以市價補償;不動產交易實價登錄,建立公開透明制度;加徵空地稅,防範養地、囤地;以及推動住宅法立法,實現居住正義。馬英九強調,相關修法盡可能爭取在下個會期通過,相信在野黨團也會予以支持。馬英九說,四大措施的目的在於打擊投機炒作,扭轉房地產炒作造成的貧富差距擴大現象,實現居住和土地正義;對於民眾安身立命的自用住宅,政府絕對不會加稅。房地產業者則認為兩黨不約而同地強調實價登錄、實價課稅,會進一步影響房巿信心,衝擊今年第三、四季房巿,引發房仲業等關店潮。馬英九昨天率副總統蕭萬長、行政院長吳敦義及相關部會首長,共同舉行記者會,親自宣示上述土地政策。馬英九說,過去一年發生數起因土地徵收引起的抗爭,而部分地區房價居高不下,也讓年輕人對所得差距感到不安焦慮,因此決定將推動土地及居住正義的措施法制化。馬英九實現土地正義首要措施,就是修正《土地徵收條例》,明確規定土地徵收改採市價補償,改變現行每一年公佈一次土地現值的作法,規定地方政府必須每六個月評定一次被徵收地區的「市價」,做為政府發放徵收補償的依據。修正草案同時明定,土地徵收必須符合公益性、必要性及比例原則,除非基於公益性之公共事業或重大國家建設,不得徵收特定農業區農牧用地,以保護土地資源及確保糧食安全。其次,推動不動產交易實價登錄,未來包括不動產房屋仲介業者、地政士或買賣雙方,都應在完成不動產交易後,以實際成交價格登錄,並由主管機關建置房地產交易資料庫,先從小區段公告做起,然後逐步擴展到全面公開。第三為加徵空地稅,在現行廢止暫停徵收空地稅的稅施基礎上,由行政院協調房價偏高的縣市,儘速清查囤地養地的情形,針對閒置或低度開發的私有空地劃定區域,限期建設,違反者依地價稅基本稅額加徵二倍至五倍之空地稅,或照價收買。若地方政府辦理課徵空地稅事宜績效良好,行政院酌予加權分配統籌分配稅款,以資鼓勵。第四,加速推動《住宅法》的立法,除賦予社會住宅法源依據,也訂定基本居住水準,禁止住宅歧視,並建立完整的住宅資訊,供所有消費者利用(中國時報100年8月24日報導:馬推市價徵地 宣示土地正義)。


【疑義】

有關馬先生所提四個措施,除「實價登錄」外,其餘三個措施,均在【新聞疑義449】「適足住房權」之合理驅逐(二)-徵收與補償(http://blog.rootlaw.com.tw/gs/2011/06/16/%e3%80%90%e6%96%b0%e8%81%9e%e7%96%91%e7%be%a9449%e3%80%91%e3%80%8c%e9%81%a9%e8%b6%b3%e4%bd%8f%e6%88%bf%e6%ac%8a%e3%80%8d%e4%b9%8b%e5%90%88%e7%90%86%e9%a9%85%e9%80%90%ef%bc%88%e4%ba%8c%ef%bc%89/)、【新聞疑義419】徵收改革,立院封殺,土地所有人,無語問蒼天!(http://blog.rootlaw.com.tw/gs/2011/05/27/%e3%80%90%e6%96%b0%e8%81%9e%e7%96%91%e7%be%a9419%e3%80%91%e5%be%b5%e6%94%b6%e6%94%b9%e9%9d%a9%ef%bc%8c%e7%ab%8b%e9%99%a2%e5%b0%81%e6%ae%ba%ef%bc%8c%e5%9c%9f%e5%9c%b0%e6%89%80%e6%9c%89%e4%ba%ba/)、【新聞疑義492】「緊急糧食儲備機制」與「台灣優質農地的逐漸消逝」(http://blog.rootlaw.com.tw/gs/2011/08/10/%e3%80%90%e6%96%b0%e8%81%9e%e7%96%91%e7%be%a9492%e3%80%91%e3%80%8c%e7%b7%8a%e6%80%a5%e7%b3%a7%e9%a3%9f%e5%84%b2%e5%82%99%e6%a9%9f%e5%88%b6%e3%80%8d%e8%88%87%e3%80%8c%e5%8f%b0%e7%81%a3%e5%84%aa/)、【買預售屋看這裡106】北市不課空地稅,說理,仍須釐清!(http://blog.rootlaw.com.tw/gs/2011/03/23/%e3%80%90%e8%b2%b7%e9%a0%90%e5%94%ae%e5%b1%8b%e7%9c%8b%e9%80%99%e8%a3%a1106%e3%80%91%e5%8c%97%e5%b8%82%e4%b8%8d%e8%aa%b2%e7%a9%ba%e5%9c%b0%e7%a8%85%ef%bc%8c%e8%aa%aa%e7%90%86%ef%bc%8c%e4%bb%8d/)、【買預售屋看這裡116】急「居住正義」,小心!呷緊弄破碗!(http://blog.rootlaw.com.tw/gs/2011/04/06/%e3%80%90%e8%b2%b7%e9%a0%90%e5%94%ae%e5%b1%8b%e7%9c%8b%e9%80%99%e8%a3%a1116%e3%80%91%e6%80%a5%e3%80%8c%e5%b1%85%e4%bd%8f%e6%ad%a3%e7%be%a9%e3%80%8d%ef%bc%8c%e5%b0%8f%e5%bf%83%ef%bc%81%e5%91%b7/)、【新聞疑義173】住宅法草案與平等原則?(http://blog.rootlaw.com.tw/gs/2010/12/16/%e3%80%90%e6%96%b0%e8%81%9e%e7%96%91%e7%be%a9173%e3%80%91%e4%bd%8f%e5%ae%85%e6%b3%95%e8%8d%89%e6%a1%88%e8%88%87%e5%b9%b3%e7%ad%89%e5%8e%9f%e5%89%87%ef%bc%9f/)等文章中有所呈現(編按:這些文章均在此篇之前所發表,絕對沒有馬後砲情事,特予指明)。

一、市價補償及優質農地保存部分

尤其是市價補償及優質農地保存部分,在【新聞疑義449】「適足住房權」之合理驅逐(二)-徵收與補償、【新聞疑義419】徵收改革,立院封殺,土地所有人,無語問蒼天!及【新聞疑義492】「緊急糧食儲備機制」與「台灣優質農地的逐漸消逝」中,更分言:

(一)「按照法律(即符合法律保留原則,我國徵收現行規定為「土地徵收條例」),並符合國際人權公約規定所執行的強迫驅逐(所謂強迫驅逐,乃指個人、家庭乃至社會在違反他們意願的情況下,被長期或臨時驅逐出他們居住的房屋或土地,而沒有得到或不能援引適當的法律或其他形式的保護而言),尚為所許。但(一)對其所受財產的損失應該立法給予適當賠償(徵收上的相當補償屬之,請參土地徵收條例第30條以下之規定),更甚者,應提供盡可能最大的使用保障(徵收上的完全補償屬之);而且(二)在執行的時候也要嚴格遵從國際人權法的有關規定,符合合理和適當比例的一般原則(須符合比例原則,請參土地徵收條例第3條之規定);並(三)應有適當的法律程序上的保護和正當法律手續(須符合正當法律程序,例如土地徵收條例第10條所定「公聽會或說明會」、第11條所定「協議價購」、第20條所定「儘速發給補償費」等),尤其是讓那些受影響的人有一個「真正磋商的機會」。」

(二)「對人民之財產權予以限制,以至於形成個人之特別犧牲,須符合憲法第23條所明定之「公益原則」、「比例原則」(最後手段性,應為比例原則中的損害最小原則之延伸)以及「法律保留原則」,而且國家應予「合理相當之補償」,並「儘速發給」。」

(三)「按取得足夠食物權,係源自於已具國內法地位而且優先於其他法律而適用(註一)之經濟社會文化權利國際公約第11條第1款:「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度,包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現,同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」中的「適當生活水準」,其實現,當每個男子、女子、兒童,單獨或同他人一道在任何時候都具備取得足夠食物的實際和經濟條件或獲取食物的手段時,取得足夠食物的權利就實現了,所以取得足夠食物的權利不應作狹義或限制性解釋(註二),應包括「適足性」概念以及「持久性」概念,而「持久性」概念,指的是今世後代都能取得食物,涵蓋長期提供和獲取的概念(註三),是基於取得足夠食物權,對於農業用地應予適當保存,而非任由農村重劃變相,嚴重侵蝕優良農業用地,而使得今世後代無法取得食物。又取得足夠食物的權利的核心內容的含義是:食物在數量和質量上都足以滿足個人的飲食需求,無有害物質,並在某一文化中可以接受;此類食物可以可持續、不妨礙其他人權的享受的方式獲取(註四),所以,基於取得足夠食物權中的「可持續性」所引伸之「安全存糧」概念,對於農業用地予以適當保存,也得接受。而且對於農業用地予以適當保存,也不妨礙同源自於經濟社會文化權利國際公約第11條第1款「適當生活水準」的「適足住房權」(註五)。…惟在「積極地參與國際間之互助合作」之同時,如果,台灣優質農地逐漸消逝,爾後又有何能力,以優質的米糧,參與「緊急糧食儲備機制」呢?」,與馬先生所提「修正《土地徵收條例》,明確規定土地徵收改採市價補償,改變現行每一年公佈一次土地現值的作法,規定地方政府必須每六個月評定一次被徵收地區的「市價」,做為政府發放徵收補償的依據。修正草案同時明定,土地徵收必須符合公益性、必要性及比例原則,除非基於公益性之公共事業或重大國家建設,不得徵收特定農業區農牧用地,以保護土地資源及確保糧食安全。」相呼應,本文自是贊同馬先生所提「市價補償及優質農地保存部分」。

二、加徵空地稅部分

空地稅部分,在【買預售屋看這裡106】北市不課空地稅,說理,仍須釐清!中,也言及:「根據報導,為了抑制養地炒作,財政部1月才宣佈復徵空地稅,沒想到立即被台北市政府倒打一把,因為北市府率先公告台北市不徵空地稅,理由是奢侈稅已經達到抑制效果(中時電子報100年3月23日報導:北市不課空地稅)。問題是空地稅之課徵標的,為「限期強制使用,逾期未使用」之私有空地(註一),與「奢侈稅」房屋部分,原則上,係以「非自用住宅短期買賣者」為課徵標的,「豁免條款所定者」為其例外,尚屬有間。而「奢侈稅」房屋部分之立法目的,應為「就不動產課奢侈稅之原因,乃因現行法規,土地增值稅及房屋稅計算係以土地公告現值及房屋現值為計算基礎,而土地公告現值及房屋現值,與市價相差甚遠,以至於非因所有人投入勞力及資本『所漲價者』,無法全部『漲價歸公』,實現『租稅公平』之故也」,與課徵空地稅之立法目的,乃為「促進地盡其利(即防止土地壟斷促進都市土地利用)」(註二)也是不同。「空地稅」與「奢侈稅」之課徵標的及目的,即均不同,則以「奢侈稅已經達到抑制效果」為由,而「不徵空地稅」,自是值得商榷。縱使廢止財政部74年9月25日台財稅第22638號函、內政部74年9月25日台內地字第345816號函關於暫停徵空地稅有關之執行事宜,恢復課徵空地稅之舉,確實達到與課徵奢侈稅同一「抑制房地產泡沬及房價」之效果,也不得將「效果」錯置為「立法目的」,逕以「奢侈稅已經達到抑制效果」為由,而「不徵空地稅」,而應審思「土地是否有壟斷,以至於未盡其利之情形」為是。就此,財政部係為防止建商或私人炒地皮,而恢復課徵空地稅(註三),顯見土地確實有囤地、壟斷情事(筆者,實際觀察大台北地區結果,也發現大台北地區土地,確實有囤地、壟斷情事);至於是否「未盡其利」?報導中,臺北市政府並未就此有所說明,僅言「再加上綜合考量全市建設發展情形後,北市無開徵空地稅或照價收買的規劃」,自是無法讓人信服,而遭受質疑,臺北市政府自有其必要,就此,再予以釐清。」,與馬先生所提「加徵空地稅,在現行廢止暫停徵收空地稅的稅施基礎上,由行政院協調房價偏高的縣市,儘速清查囤地養地的情形,針對閒置或低度開發的私有空地劃定區域,限期建設,違反者依地價稅基本稅額加徵二倍至五倍之空地稅,或照價收買。若地方政府辦理課徵空地稅事宜績效良好,行政院酌予加權分配統籌分配稅款,以資鼓勵。」也相呼應,本文自是贊同馬先生所提「加徵空地稅部分」。

三、加速推動《住宅法》立法部分

至於加速推動《住宅法》立法部分,則分在【買預售屋看這裡116】急「居住正義」,小心!呷緊弄破碗!及【新聞疑義173】住宅法草案與平等原則?中,言及:

(一)「根據報導,「特種貨物及勞務稅條例」(奢侈稅)草案今天將在立法院初審,馬總統昨天在總統府記者會中,宣示政府打擊短期投機的決心,希望立院不分藍綠黨派,以人民幸福為念,盡快通過法案,還給台灣「居住正義」的社會。問題是,那時候,又有了「居住正義」這個名詞?而「居住正義」,指的,又是什麼?如果,顧名思義,「居住正義」應指「在居住方面,使其正義」,但「正義」雖有實質正義與形式正義、個案正義與全體正義、程序正義與實體正義等之分(釋字第641號解釋、最高法院93年台上字第664號判例參照),惟其本就是一個含意多元的名詞,其實踐,則有賴明文化、具體化來實現(最高行政法院93年判字第309號判例參照)。那為了還給台灣「居住正義」的社會,除了「特種貨物及勞務稅條例」(奢侈稅)外,具有「居住正義」性質的住宅法草案(http://www.moi.gov.tw/files/Act_file/Act_file_32.dochttp://sowf.moi.gov.tw/newpage/960626/%E7%AB%8B%E6%B3%95%E7%B8%BD%E8%AA%AA%E6%98%8E_9511.doc),是否也能儘速處理呢?而在追求「居住正義」之同時,平等原則、比例原則、公民與政治權利國際公約、租稅法律主義、租稅公平原則等,是否也應遵守呢?公屋住戶之指定,是否符合平等原則呢(請參【買預售屋看這裡115】公屋住戶,應該是誰)?奢侈稅相關條款,是否符合平等原則、比例原則、公民與政治權利國際公約、租稅法律主義、租稅公平原則等呢(請參【買預售屋看這裡114】奢侈稅急上路,確欠週延)?如果,部分條款不符合平等原則或比例原則或公民與政治權利國際公約或租稅法律主義或租稅公平原則等,急急上路,真的就能,還給台灣「居住正義」的社會?搞不好,會再生出其他更多的不公平、不正義,也不一定,那就「呷緊弄破碗」。」。

(二)「值得特別注意是,住宅法草案第52條規定「任何人不得以性別、年齡、宗教、種族、階級、黨派、語言、思想、出生地、性傾向、婚姻、容貌、身心障礙、疾病、更生保護或家戶組成等因素,對住宅之承租戶、承買戶或借款人有不合理之歧視待遇。(立法理由為任何人皆應享有公平之居住權利,爰宣示不得對於住宅之承租人、承買人或借款人有不合理之歧視待遇。)」,納入了「反歧視條款」,更彰顯了平等原則之精神,值得贊同。」,與馬先生所提「加速推動《住宅法》的立法,除賦予社會住宅法源依據,也訂定基本居住水準,禁止住宅歧視」也相呼應,本文自是贊同馬先生所提「加速推動《住宅法》立法部分」。

四、實價登錄部分

但在實價登錄部分,本文尚有一些存疑,所以暫持保留態度,俟有定見時,再揭露供大家分享。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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