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【新聞疑義376】政府買地10萬坪,15年未過戶!

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

財政部國有財產局最近查核各機關公用財產管理情形,發現全國近十萬坪土地、價值約三十九億元,由政府機關徵收或購買逾十五年後,竟未完成產權移轉登記,由於已超過十五年請求權時效,若原地主不願配合,政府恐損失相當於一.三座大安森林公園的土地。據了解,由於此事「太離譜」,引起監察院注意,監察院已於今年初展開調查,了解相關單位是否失職。國產局則強調,早年才有這樣的問題,目前財主單位要求徵收或購買土地後,須於一年內完成產權移轉,所以不會再發生政府買地未過戶的情況。國產局副局長周○○說明,針對各機關公用財產管理情形,將於五月十日至九月七日展開實地訪查,今年查核重點包括:機關徵收或購置已逾十五年未完成產權移轉、經管不動產被占用等,希望督導各機構積極謀求解決方案,保障國家資產權益。周○○指出,初步清查發現,全國有三○九筆、三十三萬多平方公尺土地,經政府徵收或購置逾十五年仍未完成產權移轉,當初政府花了十一億多元購買這些土地,目前市價已達三十九億元。周○○表示,目前有十二個政府單位有這樣的情況,以國防部軍備局占最大宗,共有一九二筆、十八萬平方公尺土地,當初購買金額只有四○八萬元,目前市價已達二十三億元。國防部官員昨晚指出,早年因為相關作業規定不完備,或者是因人為因素造成相關問題,現在國防部已循相關行政程序及法令規定積極處理中。國產局官員說明,這些土地由政府機關使用,可能因為當時承辦人員疏失,產權仍登記在原地主名下,由於已超過民法規定的十五年請求權,無法強制要求民眾辦理產權移轉登記,很多民眾不願配合辦理,還有民眾要求政府「再買一次」。官員表示,將請各政府機構提出具體證據,持續跟原地主溝通,希望政府徵收或購買的土地,能夠完成產權移轉登記;如果民眾還是不配合,最後只能打官司,但政府不一定能夠勝訴(自由時報100年4月26日報導:政府買地10萬坪 15年未過戶)。


【疑義】

按消滅時效完成,僅債務人取得拒絕履行之抗辯權,得執以拒絕給付而已,其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形,倘出賣人已交付土地與買受人,雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成,惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付,即具有正當權源,原出賣人自不得認係無權占有而請求返還(最高法院85年台上字第389號判例參照)。

是政府買地(含徵收或價購)10萬坪,15年未過戶,其所有權移轉登記請求權,雖已因時效而消滅,惟仍得舉證「其占有土地係出賣人本於買賣之法律關係所交付」,而免予返還。但訴訟,沒有絕對的勝訴,所以,政府不一定能夠勝訴,如果敗訴,那就很困擾了。

實務上,最高法院91年度台上字第213號民事判決:「按前陽明山管理局於五十三年間向上訴人之被繼承人曹○○購買A部分土地,曹○○已領取價金,交付土地所有權狀予陽明山管理局,上訴人並於八十一年間將該土地交付台北市政府養工處施作堤外整地工程等情,為原審合法確定之事實。故台北市政府地政處將前陽明山管理局價購之A部分土地,以徵收為原因,逕移轉登記為台北市所有,固不合私法上權利移轉之程序。惟物之出賣人依民法第三百四十八條第一項之規定,本負交付其物於買受人,並使其取得該物所有權之義務,其移轉所有權之義務縱因買受人所有權移轉登記請求權罹於時效而得拒絕履行,亦不得請求買受人返還已交付之買賣標的物。」(編按:此判決尚涉及台北市政府地政處逕為移轉登記是否適法之問題,值得有興趣者,去研究)、臺灣高等法院98年度重上字第257號民事判決:「上訴人主張本件買賣契約包括系爭土地,固可採信,惟被上訴人抗辯上訴人對土地之所有權移轉登記請求權已罹於時效而消滅等情,亦可採信。則上訴人依據系爭買賣契約及民法第348 條第1 項規定,請求被上訴人將系爭792-1、795-1地號土地土地所有權移轉登記予上訴人,於法無據,不應准許」、96年度上字第290號民事判決:「上訴人以系爭合約承諾讓與系爭土地所有權予被上訴人,並同意被上訴人於其上興建系爭建物,足證上訴人係依系爭合約之約定交付系爭土地予被上訴人占有使用,雖系爭土地尚未辦理所有權移轉登記予被上訴人,且系爭合約係定於57年9月8日,上訴人抗辯被上訴人就此請求權已罹於15年之時效而消滅。惟按消滅時效完成,僅債務人取得拒絕履行之抗辯權,得執以拒絕給付而已,其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形,倘出賣人已交付土地與買受人,雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成,惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付,即具有正當權源,原出賣人自不得認係無權占有而請求返還(最高法院著有85年台上字第389號判例意旨參照)。本件上訴人既已基於系爭合約而交付系爭土地予被上訴人興建系爭建物,則被上訴人占有系爭土地既係本於系爭合約,雖上訴人因時效消滅得拒絕履行移轉系爭土地所有權予被上訴人,揆諸前開說明,對上訴人而言,被上訴人占用系爭土地不得認係無權占有而請求返還。」等可資參照。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
免費電子書《自然法則 第一講 初悟》下載網址: https://www.pubu.com.tw/ebook/179354
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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