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【買預售屋看這裡121】租屋地板淹水,誰要負責?房客VS房東!

文 / 胡綺萱.楊春吉
【台灣法律網】


新北市張小姐的租屋處,疑似水管阻塞,地板兩度滲水,名牌床墊、還有擺在地上的中藥材全遭殃,損失約20萬,她向房東反應,卻吃了閉門羹,再加上當初契約沒有簽訂到底誰該負責,張小姐求償無門,打算提告,法界人士表示,其實民法有規範,房屋的基本修繕義務,應該由房東來負責,儘管如此,卻常常因為賠償金額的問題,雙方談不攏,鬧上法院。房客張小姐:「這個擦了都沒有用,水是不斷不斷的,從裡面湧出來的。」房間地板都是水漬,床墊底部全溼透,還有擺在一旁裝整箱的中藥材,全都成了泡水貨,水淹快要5公分,張小姐很緊張,抹布、拖把全用上,毛巾一擰,水桶的水幾近半滿。租了10個月的屋子,兩度淹水,張小姐找人來檢查,發現是水管堵塞造成地板滲水,自己付了修繕費9600元,再加上浸濕的床墊以及好幾箱中藥材,財產損失將近20多萬,她向房東求償,沒想到吃了閉門羹。張小姐:「它當時水來太快了,所以這個毛巾,當時我們全家就很緊張,趕快把它舖在地上。」房客認為損失慘重,拒付房租,而房東認為自己只該付修理費,談判破局,到底誰該負責呢?張小姐:「那我這個法官房東,我就想要跟他求償,原來漏水的當月,我們是可以不用付房租的,甚至我們還可以跟他要精神賠償,因為這個錢,大概就是我們1個月房租的錢,可以讓我們整理房子,他就一直表達說,他是一個講究情理的人,然後,可是問題是,他才租我1個月1萬9,他怎麼可能付我1萬9以上更多的錢。」民法上也有規範,除契約另有訂定外,修繕義務該由出租人也就是房東來負責。只不過連帶損失部分,雙方往往認定金額差很大,最容易發生爭執,以張小姐的例子來說,房客房東之間,如果和解談不攏,可以尋求法律途徑,解決難題(TVBS 100年4月13日報導:誰要負責?租屋地板淹水 房客槓房東)。
就此,解析如下。

按租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔(民法第429條第1項參照),是契約未另有訂定或未另有習慣者,租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,承租人得定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之(民法第430條參照)。

又被害人以民法第184條第1項前段加害人有過失,請求損害賠償者,應同時符合「加害人怠於善良管理人之注意」、「加害人有妨害其利益」及「有損害之發生及有責任原因之事實二者之間,有相當因果關係」等3項要件,始得為之(民法第184條第1項前段、最高法院19年01月01日上字第2746號、19年01月01日上字第3041號、48年04月16日台上字第481號判例參照)。

從而,本案報導若屬實,本案出租人與承租人間之租賃契約,就租賃物之修繕,苟未另有訂定「由本案承租人負責修繕並由其負擔修繕費」,本案承租人自得定相當期限,催告出租人修繕;於出租人在其期限內不為修繕時,終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之;並試以民法第184條第1項前段加害人有過失,請求損害賠償。

蓋從本案報導「房東認為自己只該付修理費」及張小姐:「那我這個法官房東,我就想要跟他求償,原來漏水的當月,我們是可以不用付房租的,甚至我們還可以跟他要精神賠償,因為這個錢,大概就是我們1個月房租的錢,可以讓我們整理房子,他就一直表達說,他是一個講究情理的人,然後,可是問題是,他才租我1個月1萬9,他怎麼可能付我1萬9以上更多的錢。」所言觀之,本案當事人間,對於「有無修繕必要」以及「由出租人負擔修繕義務及所生修繕費」,並無爭執(即有修繕必要,而且由出租人負擔修繕義務及所生修繕費),是本案承租人自得定相當期限,催告出租人修繕,於出租人在其期限內不為修繕時,自行修繕而請求出租人償還其費用(惟本案承租人須定相當期限,催告出租人修繕,始得於出租人在其期限內不為修繕時,自行修繕而請求出租人償還其費用,也應注意)。

至於本案被害人(承租人)以民法第184條第1項前段加害人(出租人)有過失,請求損害賠償者,本案當事人間尚有爭執,惟其爭執之處,主要在於「損害賠償金額」。

就此,本案法官房東,顯然忽視「民事侵權行為以及債務不履行(本案可能依據為民法第227條第2項:「因不完全給付而生前項以外之損害者,債權人並得請求賠償。」之規定)之損害賠償範圍,均應從民法第216條:「損害賠償,除法律另有規定或契約另有訂定外,應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形,或依已定之計劃、設備或其他特別情事,可得預期之利益,視為所失利益。」之規定。換言之,本案除契約另有訂定外,本案法官房東:「他才租我1個月1萬9,他怎麼可能付我1萬9以上更多的錢」之說法,疑義不少。

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作者簡介
胡綺萱 簡介
榕樹學堂執行長兼買賣規劃師、104講師中心講師、公民記者(榕樹學堂綺萱)、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者、淡水TEA TIME 社服團團長
開課資訊(歡迎報名及洽談0916082728):
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楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

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