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【新聞疑義358】買到漏水屋,出賣人已依約修繕,解約顯失公平?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

嘉義地院日前審理一起中古屋買賣糾紛官司,何姓男子不滿買到的中古屋,會漏水又有壁癌,提告要求解除與陳姓出賣人買賣契約,返還買屋200多萬元;但法院以被告已雇工修復為由,判原告敗訴。判決指出,何姓原告於民國98年12月27日,透過某建設公司葉姓仲介人,以267萬元向陳姓被告購買○○○○○村1棟2層樓,建地百餘坪的鋼筋混凝土加強磚造結構中古透天厝,買受過戶第2天,就發現嚴重漏水,牆壁有壁癌,油漆剝蝕等瑕疵。 陳姓被告雇工修繕後,仍有1樓大門內側水平倒置,雨水自內外灌入,3樓水管未填封矽膠,水會沿縫滲出等瑕疵,已達到無法修復地步,原告依民法要求解約、返還買屋價金。「當時現況交屋並無滲漏水情形。」陳姓被告抗辯說,當時依房屋現狀出售,現況說明書記載無滲漏水,但買賣契約附註:「買賣雙方協議交屋以一次下大雨為原則,若有漏水情形,賣方需負責修復,保固半年以交屋日為主。」他雇工修繕花費3萬7800元,原告在收據簽名,並非他對滲漏水置之不理,原告不得解約。法官認為,房屋在買賣成立時,就存有漏水瑕疵,足以減損房屋利用,依民法及最高法院判決,解約顯失公平;瑕疵對買受人所生損害,與解約對出賣人所生損害,有失平衡。一旦解約,被告需返還價金,不解約,原告只需花費補強,就可排除瑕疵;因此,原告主張解約將有失公平,最多只能減少價金(聯合新聞網 100年4月11日報導:買到漏水屋 駁回返還價金)。


【疑義】

按買賣標的物有民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人雖得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金;但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。

又民法第354條第1項所定瑕疵,雖僅有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類,欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者,雖非民法第354條第1項所稱物之瑕疵,但欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者,買受人仍得以民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金;惟依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。

換言之,以民法第354條第1項、第2項、第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金者,依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。而所謂解除契約顯失公平,係指瑕疵對買受人所生之損害,與解除契約對出賣人所生之損害,有失平衡而言(最高法院97年度台上字第256號、96年度台上字第2151號、95年度台上字第583號等民事判決參照)。

從而,本案陳姓被告,業依買賣契約附註:「買賣雙方協議交屋以一次下大雨為原則,若有漏水情形,賣方需負責修復,保固半年以交屋日為主。」之約定雇工修繕,並非對滲漏水置之不理(本案臺灣嘉義地方法院99年度訴字第347號民事判決亦云,就系爭房屋目前仍有漏水之部分,被告已當庭表明願繼續修繕)。

而且本案臺灣嘉義地方法院99年度訴字第347號民事判決:「1、系爭房屋之漏水暇疵是否嚴重須解除契約?(1)按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少,足使物之價值、效用或品質有欠缺者,亦屬之(最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照)。查本件原告主張系爭房屋於交屋後有漏水、壁癌,油漆剝蝕等瑕疵乙情,為被告所不否認,並有原告所提出之系爭房屋漏水照片等為證(見本院卷第66-68頁),而就上開漏水部分,業經被告派工修繕完畢,亦為原告所不爭執,且有○○環保企業行99年9月18日開立之施工內容確認單影本、○○○防水工程行99年9月開立之估價單影本、○○建材有限公司99年10月開立之應收帳款明細表、銷貨單影本等附卷可查(見本院卷第53頁、第143-148頁),又「系爭房屋據原告現場陳稱2、3樓部分已修復,但不知是否仍會漏水(修繕部分如○○環保企業行確認單所載工程)。目前現場勘驗結果原告於99年11月16日陳報之照片,其中證一編號1-5缺失部分均已修繕完畢(即起訴狀所稱油漆、壁癌剝落部分)。」等情,復      經本院勘驗現場屬實,製有99年12月3日勘驗筆錄可稽(見本院卷第72-74頁);另原告主張系爭房屋經上開修繕後,仍有「1樓大門內側水平倒置,雨水自內外灌入,3樓水管未填封矽膠,水會沿縫滲出,及3樓貼紅磚牆滲水」等瑕疵(見本院卷第69、70頁照片),亦為被告所不爭執,被告於上開本院勘驗現場時當場表示願意負責修繕,惟經原告當場拒絕乙情,亦有該勘驗筆錄可按(見本院卷第73頁),是姑不論原告拒絕被告繼續修繕系爭房屋之漏水瑕疵,是否有理由,惟本件系爭房屋於系爭買賣契約成立時即存有漏水之瑕疵,足以減損系爭房屋之利用乙情,應可認定。(2)再按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵,而出賣人依前5條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。民法第354條、第359條分別定有明文。復買賣因物有瑕疵,而出賣人依前5條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。又所謂解除契約顯失公平,係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害,有失平衡而言(最高法院91年台上字第2451號、93年台上1448號判決可資參照)。經查,兩造於簽訂系爭買賣契約前,另有簽訂房地產標的現況說明書,有該說明書影本1紙在卷可按(見本院卷第39頁),而該說明書上「是否有滲漏水情形」乙欄固記載「否」,惟觀諸前揭系爭買賣契約書附註記載:「買賣雙方協議交屋後以一次下大雨為原則,若有漏水情形,賣方需負責修護。(保固半年以交屋日為準)」,堪認兩造於買賣系爭房地時,已知悉系爭房屋有漏水之情形,並且約定由賣方負責修復、保固,是被告依兩造上開約定,就系爭房屋漏水部分,即負有修復之義務甚明,要難以上開說明書有系爭房屋依現況交屋無漏水之記載,即認系爭房屋於交屋後發生漏水情事,被告無庸負瑕疵擔保責任,而為其有利事實之認定。而就系爭房屋目前仍有漏水之部分,被告已當庭表明願繼續修繕,然為被告所拒絕乙情,已如前述,是被告可否逕為解除契約,實有所疑;再衡以前揭瑕疵修繕後,原告主張雖仍有「1樓大門內側水平倒置,雨水自內外灌入,3樓水管未填封矽膠,水會沿縫滲出,及3樓貼紅磚牆滲水」等瑕疵,惟上開瑕疵,按諸一般人生活經驗,尚難認係嚴重瑕疵,且其修復方法,亦非繁複,所需修繕價金當不致過高,另審酌系爭買賣契約解除後,被告需返還已受領之價金267萬元,反之,原告則僅需花費若干時日補強即可排除前開瑕疵等各情,本院認以原告主張之瑕疵解除系爭買賣契約,將致顯失公平之結果,依其情事,充其量亦僅得減少價金。準此,原告依據民法第354條、359條之規定請求被告負瑕疵擔保責任,並據以解除契約,難認有據,應予駁回。」中,亦就「1樓大門內側水平倒置,雨水自內外灌入,3樓水管未填封矽膠,水會沿縫滲出,及3樓貼紅磚牆滲水」等瑕疵,是否顯失公平(即就該等瑕疵對買受人所生之損害,與解除契約對出賣人所生之損害,是否有失平衡),有所正確衡量,本文爰認就此部分,並無不妥。


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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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