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【新聞疑義349】法拍屋車位遭占用,提告勝訴!

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

「買法拍屋要小心!」陳姓女子前年透過法院拍賣,買下嘉義市一間房屋,去年點交,發現李姓男子占用她的地下停車位,向法院提告,李姓男子提出原何姓地主賣給他的車位使用權狀抗辯,法官認為陳女拍定取得房屋及停車位所有權,昨天判陳女勝訴。判決指出,陳女前年參與法院不動產拍賣競標,拍定取得何姓男子所有、位在嘉市東區藝術新村公寓房屋及共有土地,法院核發權利移轉證書,去年4月點交。陳女發現地下1樓停車位遭李姓男子占用,對方拒不移除車輛,導致她無法使用車位,每月還得多支付800元租金,因此提告要求返還車位並支付不得當利的租金。被告答辯指出,何姓地主將車位賣給他,並交付建商發給的停車位使用權狀,並非無權占用。法官認為,陳女拍定取得所有權並且辦妥移轉登記,取得停車位專用權,何姓地主雖先將車位賣給李姓男子使用,卻未移轉產權,買賣契約占有車位的「債權關係」,不能用來對抗陳女取得房屋與車位所有權、完成移轉登記的「物權地位」(聯合新聞網100年3月31日報導:法拍屋車位遭占用 提告勝訴)。


【疑義】

按依強制執行法所為拍賣之不動產,買受人繳足價金後,執行法院應發給權利移轉證書及其他書據(強制執行法第97條參照),拍賣之不動產,買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起,取得該不動產所有權,債權人承受債務人之不動產者亦同(強制執行法第98條參照),不因尚未辦理登記完畢,而有所不同,僅在未登記前,不得處分其物權而已(民法第759條參照)。

惟依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力(民法第758條參照),縱債務人與第三人已成立買賣契約,亦是如此;第三人苟有無權占有拍定人之所有物者,拍定人(所有人)自得依民法第767條第1項前段之規定,向該第三人(現占有人)請求返還被無權占有之所有物,並依民法第179條以下之規定,請求返還該不當利得,最高法院72 年台上字第 938 號判例:「買賣契約僅有債之效力,不得以之對抗契約以外之第三人。本件上訴人雖向訴外人林某買受係爭土地,惟在林某將系爭土地之所有權移轉登記與上訴人以前,既經執行法院查封拍賣,由被上訴人標買而取得所有權,則被上訴人基於所有權請求上訴人返還所有物,上訴人即不得以其與林某間之買賣關係,對抗被上訴人。」、29年上字第1061號判例:「請求返還所有物之訴,應以現在占有該物之人為被告,如非現在占有該物之人,縱令所有人之占有係因其人之行為而喪失,所有人亦僅於此項行為具備侵權行為之要件時,得向其人請求賠償損害,要不得本於物上請求權,對之請求返還所有物。」、61 年台上字第1695號判例:「依不當得利之法則請求返還不當得利,以無法律上之原因而受利益,致他人受有損害為其要件,故其得請求返還之範圍,應以對方所受之利益為度,非以請求人所受損害若干為準,無權占有他人土地,可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念,是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益,僅相當於法定最高限額租金之數額,尚屬可採。」等可資參照。

從而,本案報導若屬實,陳姓女子即因法院拍賣而取得該房屋及停車位所有權,自得向無權占有其所有物之李姓男子(李姓男子與陳姓女子間,並無其他契約關係,李姓男子與債務人間也非租賃或推定租賃關係【拍賣時未被排除時,有移轉不破租賃規定之適用】,苟無其他情事,縱李姓男子以與債務人間有買賣契約關係,也不得謂其係有權占有),請求返還被無權占有之所有物及請求返還該不當利得。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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