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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產專欄

【買預售屋看這裡75】公屋?記點制度?

文 / 胡綺萱.楊春吉
【台灣法律網】


根據報導「香港政府為解決高房價的租屋問題,近年來大量興建「公屋」,不但租金只有市價行情的1/5,還有記點制度,舉凡抽菸、丟垃圾都有規範,來維持居住品質;在香港有200萬人,相當於總人口1/3都住在公屋裡,台北市長郝○○考察之後,認為公屋的管理相當值得,台北要推出的公營住宅效法」。

問題是,記點制度是否違法?按記點制度,苟將其納入公寓大廈規約(註一),其法律效果苟未侵害人民基本權(註二),規約內容苟未顯失公平(註三),則住戶自應遵守(註四);惟其法律效果苟涉及租賃契約的終止,則應以「構成重大事由」為限,始符誠信。所以,記點制度雖可行,但須注意。
(一)仍應將記點制度及其內容,納入規約內容及租賃契約內容,以使有據杜絕糾紛,並達到管理之目的。
(二)納入規約之記點制度及其內容,不得顯失公平,亦不得侵害人民基本權。
(三)記點須「構成重大事由」,始得終止租賃契約,未「構成重大事由」前,除得依公寓大廈管理條例第16條等相關規定(註五)處理外,以勤導、限其改善為宜。
(四)記點制度及其內容納入租賃契約者,也不得違反強行規定、公序良俗、誠信原則等,以免因而失效。


【註解】
註一:規約,公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項(公寓大廈管理條例第3條第12款參照)。
註二:例如限制已約定專用或分管契約之停車位,不得停放機車、腳踏車,違者,將扣罰並鎖車,則有限制人民財產權之虞。
註三:規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事,按其情形顯失公平者,不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內,請求法院撤銷之(民法第799-1條第3項參照)。
註四:住戶應遵守其他法令或規約規定事項(公寓大廈管理條例第6條第1項第5款參照)。
註五:例如公寓大廈管理條例第16條:「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地,在直轄市、縣 (市) 政府核准範圍內,得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用;防空避難設備,得為原核准範圍之使用;其兼作停車空間使用者,得依法供公共收費停車使用。住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時,未經申請主管建築機關核准,不得破壞或變更建築物之主要構造。住戶飼養動物,不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時,從其規定。住戶違反前四項規定時,管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理,經制止而不遵從者,得報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理。」、第8條:「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣 (市) 主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理,該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者,得由管理負責人或管理委員會回復原狀,其費用由該住戶負擔。」等相關規定。又如依地方制度法第18條第6款:「下列各款為直轄市自治事項:…六、關於都市計畫及營建事項如下:…(二) 直轄市建築管理。(三) 直轄市住宅業務。…」、第2條第2款:「本法用詞之定義如下:二、自治事項:指地方自治團體依憲法或本法規定,得自為立法並執行,或法律規定應由該團體辦理之事務,而負其政策規劃及行政執行責任之事項。」、第25條:「直轄市、縣 (市) 、鄉 (鎮、市) 得就其自治事項或依法律及上級法規之授權,制定自治法規。自治法規經地方立法機關通過,並由各該行政機關公布者,稱自治條例;自治法規由地方行政機關訂定,並發布或下達者,稱自治規則。」、第26條:「自治條例應分別冠以各該地方自治團體之名稱,在直轄市稱直轄市法規,在縣 (市) 稱縣 (市) 規章,在鄉 (鎮、市) 稱鄉 (鎮、市) 規約。直轄市法規、縣 (市) 規章就違反地方自治事項之行政業務者,得規定處以罰鍰或其他種類之行政罰。但法律另有規定者,不在此限。其為罰鍰之處罰,逾期不繳納者,得依相關法律移送強制執行。前項罰鍰之處罰,最高以新臺幣十萬元為限;並得規定連續處罰之。其他行政罰之種類限於勒令停工、停止營業、吊扣執照或其他一定期限內限制或禁止為一定行為之不利處分。…」等相關規定,所訂定之自治條例(惟自治條例,仍不得與憲法、法律或基於法律授權之法規或上級自治團體自治條例牴觸,牴觸者,無效,地方制度法第30條第1項參照)。

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作者簡介
胡綺萱 簡介
榕樹學堂執行長兼買賣規劃師、104講師中心講師、公民記者(榕樹學堂綺萱)、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者、淡水TEA TIME 社服團團長
開課資訊(歡迎報名及洽談0916082728):
104講師中心(http://www.104learn.com.tw/cfdocs/edu/104coach/speaker_search.cfm)-廠商投標很容易;機關製作招標文件很簡單等課程
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楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

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