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【新聞疑義265】買屋要「坐北朝南」,明定之,杜絕糾紛!

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

林姓女子向建商購買預售屋,雙方因「房屋坐落方位」起爭執,林女告上法院,法官被這個問題考倒了,函詢台灣地區地理風水兩大門派,兩者並無一致看法,且林女未將坐向列為契約的特別約定,判決林女敗訴。林女九十六年三月去台北市內湖一處預售屋銷售處看屋,向售屋小姐表示需要「坐南朝北」或「坐北朝南」的房子,售屋小姐在「房屋傢俱配置參考圖」上書寫「坐北朝南」字樣,林女認為雙方已有共識,而與建商簽約購屋。林女分期支付二百七十萬元後,發現房屋所屬社區的一樓大門坐向為「坐西南朝東北」,並非「坐北朝南」,氣得控告建商,要求解約還款。 建商辯稱,買賣契約並未特別約定記載房屋的坐向,「房屋傢俱配置參考圖」記載「坐北朝南」等文字,僅是就房屋面積、樓層、坐向做一般說明,而非雙方的特別約定。況且林女如以「人面向房間大門口」為基準,其坐向都是坐北朝南,建商並未違約。法官調查發現,民間習俗研判房子的坐向有不同的看法,沒有定論。法官函詢國際易經學會中華民國總會,函覆指稱,「我國民間一般風俗,決定房屋坐向的基準是以該棟大樓一樓的坐向為基準座向。如該棟大樓一樓為坐西朝東,則從一樓至頂樓,不論同一樓層有幾戶,全部以坐西朝東來論。」法官應林女要求向中華民國星相學會函詢,該學會函覆「依八卦九宮方位為論,一:透天厝依一樓為準,屋後為坐,屋前面為向(二、三、四樓都一樣)。二:高樓大廈依風水論叫(蜜蜂窩),每個方向不一,以每個房屋的出門為向,出門的背後為坐」。法官認為,兩大地理風水門派看法不一,可見坐向因人各殊,不能用林女主觀認知作為認定基準,而林女所購房子,以人面向客廳開窗為準時,為坐西朝東;但以人面向大門開口為準,則為坐南朝北;如以社區大門為準,則社區全部房屋坐向都是坐西南朝東北;因林女未將房屋須南北坐向列為契約的特別約定,建商就沒有提供坐北朝南房屋的義務(聯合新聞網100年2月8日報導:買屋坐落方位起爭執 買方告輸建商)。


【疑義】

按「查上訴人復自承伊出生於台北縣新店市,則對於當地景觀當知之甚稔,且其購屋之前,先由其父母於八十三年十月一日預定B7區A棟七號十一樓;再於同月九日改訂B7區A棟三號三樓,其所持理由為編號5、6、7號者雖正面面向台北市,但因面對北方寒風強烈較不適合居住,而編號1、2、3號者因面對南方屬冬暖夏涼型較適合居住,顯見上訴人及其家人選屋之重點及意向係著重於坐北朝南方向,而非著重於正面面對大台北盆地。」「爰審酌甲、乙兩方案之差別既非大,如依乙方案分割,則上訴人癸○○、丙○○既分攤有道路面積,而分得之位置僅一面面臨道路,則該二人將來建築房屋勢難建造成國人最喜愛居住之坐北朝南方向,是其顧慮亦無可厚非。」分別為最高法院90年度台上字第1665號、89年度台上字第1375號民事判決所揭示。顯見,「房屋坐落方位」仍為部分人所重視,惟「房屋方位」尚難謂影響通常之效用,或滅失、減少房屋價值,當事人間苟未約定或保證,買受人自難以民法第354條:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。」、第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金。

所以,本案首先要審究的是,當事人間有無約定或保證「該房屋坐落方位須坐北朝南」?就此,本案臺灣高等法院99年度上字第221號民事判決謂:「六、兩造並無就房屋坐向特別約定為必要之點,且代銷售人員於平面圖書寫「座北朝南」,非廣告之一部分:  (一)上開房屋預定買賣契約書及訂購單並未就房屋須南北坐向為特別記載。 (二)依被上訴人代銷售人員即證人李○○證稱:合約書及平面圖上的字是我的。平面圖上寫「面成功路」、「座北朝南」,是因為我們賣房子時,有些客戶會問我房屋坐向,有的問開門坐向,有的說大樓門口坐向,我們常會跟客戶說坐向,很正常,被上訴人○○館房屋是圓弧狀,有面向成功路及民權東路,印象中上訴人說要找南北向的房子,有沒有說要坐那邊朝那邊,我不能肯定,因為我見過的客人很多,我不能肯定她當時說要什麼樣,被上訴人○○館房屋分割很多棟,面民權東路是南北向,但我不能確定在賣時是否知道是什麼方向,我印象中沒有向客戶講平面圖傢俱配置參考圖上寫坐北朝南,有保證房子坐北朝南,我們研判房子的坐向有數種標準,1個是客廳開門的坐向,最大面積窗戶之坐向,另1個是大樓門口的坐向,上訴人是先買1戶又再加買1戶,我記得她第1戶有問坐向是否為南北向,第2戶沒有,2 棟位置明明不同,我明明是銷售了2 間不同坐向的房子,為何會說是同一坐向,有時候我們會依客戶的需求隨手寫下坐向;另A1棟傢俱配置圖(見原審卷第127頁) 上寫坐南朝北的註記,是因為上訴人有此需求,才在上面寫坐南朝北,我會拿指南針及指北針解說房屋的坐向對,我註記下來就是因為她要找這個方向,上訴人所稱南北向並沒有指定是以什麼為準等語(見原審卷第120-122頁), 並不能證明證人李○○有向上訴人保證系爭房屋坐向為坐北朝南之情事。另證人張○○證稱:我知道上訴人跟李○○先看另1 棟D4五樓,有無簽約我不清楚,我陪上訴人看A1三樓那1 戶。當天我們的焦點是上訴人要買面民權東路那1 棟,有4樓及3樓都沒有人買,上訴人認為3 樓樓層太低,4樓又有忌諱,後來建議買3樓,上訴人認為價格OK,就決定要買,但是強調買房子要坐北朝南或坐南朝北,東西向的房子她不買,他接著問之前看的房子是否是南北向,我們去看模型,我問李○○說5 樓房子是面成功路不是南北向,李○○說模型做的很趕,有偏掉,所以是屬於南北向,他還帶我們去大廳量,他說是面對停車塔方向,確定是南北向,餐廳旁有小巷子,我說這麼接近小巷子,他說那邊會再推太子建設的建案,所以不是面成功路,A1配置參考圖坐南朝北的字是李○○寫的字,上訴人當時只有講南北向,沒有特別提到以何為基準,看模型時是以針對馬路的窗戶來看,買賣時,我不記得有無特別討論等語(見原審卷第122-123頁), 亦僅能證明上訴人於A1三樓時有特別強調房屋坐向,就D4五樓並無特別強調,自不能以其對於A1三樓有特別強調房屋坐向,即認就D4五樓亦特別強調其房屋坐向。按上開證人與上訴人並無利害關係,所為之證言自無偏頗之情事,渠等證言自屬可信。故上訴人依證人李○○及張○○之證言,主張兩造有將房屋須南北坐向為特別約定云云,自無足取。  (三)兩造就房屋需為南北坐向並未為特別約定,已如上述,故上訴人主張其受被上訴人代銷人李○○之要求而先於空白房屋預定買賣等契約書正本上簽署上訴人之姓名,並交付上訴人圖章一枚供其取回公司製作兩房屋預定買賣契約書正本等情,與兩造就房屋有無需為南北坐向之特別約定無涉,故上訴人主張房屋預定買賣契約內容應包括96年3 月24日簽立訂購單時所言明房屋需為南北坐向之性質內容云云,自無可取。 (四)又A3九樓非系爭房屋,上訴人不訂購該房屋之原因不一,自難以上訴人未訂購A3九樓房屋,即認兩造就系爭房屋有「坐北朝南」之特約,故上訴人主張:「證人李○○於96年3 月24日上訴人洽商購買A3九樓房屋時,證人李○○除寫明房屋坪數、訂金及價金等項目外,標明該屋是面圓環,坐西朝東方位,當時因坐西朝東關係,兩造始未能完成買賣契約,用    以證明本件有坐北朝南之特約」(見本院卷第122頁) 云云,同無足取。 (五)證人李○○固在「D4三∼十四層傢俱配置參考圖」上書寫「面成功路」、「座北朝南」等文字(見台北地方法院98審補字第99號卷第51頁),惟系爭房屋如以面向客廳之開窗為準,坐向為坐西朝東。如以面向大門口為準,坐向為坐南朝北。上訴人另購買之A1-3樓房屋,如以面向客廳開窗為基準,坐向為坐南朝北。如以面向大門開口為基準,坐向為坐北朝南,為兩造所不爭執,並經原審勘驗屬實,有勘驗筆錄在卷可按(見原審卷第36-38頁), 茲上訴人另購之A1-3樓房屋係面向民權東路,屬南北坐向,則如依上訴人主張應以「房屋看出去的方向」為準,則D4三∼十四層房屋係面向成功路,自非南北坐向,故證人李○○在「D4三∼十四層傢俱配置參考圖」上書寫「面成功路」、「座北朝南」等文字,僅係證人李○○與上訴人在對話時,就上訴人所為之表意為記載,不足證明兩造間就「坐北朝南」已有特別約定合意之證明。(六)被上訴人建屋銷售,賺取利潤,乃經銷商品或提供服務為營業者,屬企業經營者;企業經營者固應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容;惟「所稱廣告,指利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳單、海報、招牌、牌坊、電腦、電話傳真、電子視訊、電子語音或其他方法,可使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播」(消費者保護法第2條第2款、 第22條、消費者保護法施行細則第23條參照)。被上訴人代銷售人員李○○固在「D4三∼十四層傢俱配置參考圖」上書寫「面成功路」、「座北朝南」等文字(見台北地方法院98審補字第99號卷第51頁),惟此僅係其與上訴人對向間討論之記載,並無使不特定多數人    知悉該內容,亦未就該記載為宣傳,該記載之文字自非屬廣告,故上訴人主張係廣告內容之一部分,自無可取;又該記載之文字既非屬廣告內容之一部分,被上訴人自不須負「確保廣告內容之真實,對消費者所負之義務不得低於廣告之內    容」之責任。…「兩造對於專業咨詢單位意見不一,嗣合意由法院選任(見原審卷第84頁),原審乃函詢國際易經學會中華民國總會,該會函覆略以「按我國民間一般風俗,決定房屋坐向之基準是以該棟大樓一樓的坐向為基準座向。如該棟大樓一樓為坐西朝東,則從一樓至頂樓,不論同一樓層有幾戶,全部以坐西朝東來論。至於二樓以上(含頂樓)住戶,亦不因各住戶間大門方位不同或窗戶、採光、陽台設置位置不同,而影響到一樓或整棟大樓之坐向」,有國際易經學會中華民國總會98年10月12日易中字第0981012001號函在卷可按(見原審卷第95頁)。上訴人提起上訴後,本院依其請求(見本院卷第15頁),再向中華民國星相學會函詢,經該學會函覆略「台灣地區地理門派很多,以致看法不一,今依八卦九宮方位為論。1.透天厝依1樓為準,屋後為坐,屋前面為向 (2、3、4樓都一樣)。2.高樓大廈依風水論叫 (蜜蜂窩),每個方向不一。所以每個房屋的出門為向,出門的背後為坐」,亦有中華民國星相學會99年5月6日中星進字第09905006號函在卷可按(見本院卷第33頁),足見所謂坐向等情因人各殊,並無一致之看法,是以上訴人主張:我心中所謂南北向即坐北朝南的房子,而所謂的向是以面臨馬路的玻璃窗向外看的方向云云,係其主觀之認知,不足據為認定之基準。(三)依上述,坐向判斷各說立論基準判斷不一,系爭房屋以人面向客廳開窗為準時,固為坐西朝東;但以人面向大門開口為準,則為坐南朝北;如以社區大門為準,則該社區全部房屋坐向均為坐西南朝東北;再兩造並無將房屋須南北坐向列為契約特別約定,已如上述,則被上訴人自無依上訴人之主觀認知交付坐北朝南房屋之義務。」,本文認為尚符經驗法則,本案買受人敗訴,尚不意外。 
        
所以,買賣預售屋,買受人苟對房屋坐落方位,有特別需求,建議應在買賣契約書內特別約定之(例如約定「買賣房屋坐落方向,以社區大門為準(或以人面向大門開口為準),須坐北朝南」),以確保其權益,杜絕糾紛。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
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