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【生活法律問題詳解】「同意隔壁農地地主無償使用其土地,以利無障礙通行」之切結書,有效嗎?得終止嗎?

文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【台灣法律網】


【問題】

家父與隔壁農地地主簽訂切結書,內容是家中私有農地必須可以無障礙的通行,現在問題的爭議點在於,我們在保留的通道上蓋一間工寮(該通道的土地所有權人是家父),仍保留通道可以通行,但隔壁地主卻主張違反切結書的內容。所以我的問題如下:
1.該切結書並未明定保留通道的寬度與高度,所以我們是否可以主張所保留的通道已足夠通行?
2.該切結書的效力,因為憲法保障我們個人的財產權,可否以私人契約的形式約束我們使用私人土地的權利,我們是否可以主張該切結書無效?
3.之所以該地主會想要我們簽這份切結書的原因在於想要享有通行權,但是在與我們簽訂切結書時,他們的土地並非沒有對外的聯絡道路,所以簽訂這份切結書的動機十分可議。此外,後來該地主又將土地分割成兩塊給予其兒女,所以導致其中一塊變成無對外聯絡道路,我們的想法是,為何他們不要自己保留通道,導致無對外聯絡道路,然後又要跟我們請求通行權,這樣的行為是否違反公平正義的原則呢?
4.土地所有權人理當有合理使用土地的權利,即使政府要使用私人土地,仍要透過徵收補償的方式才得已用,為何該地主可以輕易用切結書的方式無償使用,而且隨意解釋切結書的內容,這方面造成我們的損失是否可以向對方求償呢?


【解析】

按土地所有權人在法令範圍內,就單獨所有之土地,有使用、收益及處分之權能(至於分別所有或公同共有之土地,分別所有或公同共有人則有所限制,民法第765條、第819條第2項、第820條等參照),所以該土地所有權人,非不得在法令範圍內以「無償使用借貨、有償租賃等債權」或「依民法第851條以下之規定,設定不動產役權」之方式,提供予他人使用、收益;至因民法第787條以下相鄰關係等相關規定而生之通行權,民法第789條雖規定「通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。數宗土地同屬於一人所有,讓與其一部或同時分別讓與數人,而與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用者,亦同。前項情形,有通行權人,無須支付償金。」,惟其與以債權或設定不動產役權之方式,提供予他人使用、收益,尚屬有別,非不可同時存在。

所以,本案家父與隔壁農地地主間,所簽訂「同意隔壁農地地主無償使用其土地,以利無障礙通行」之切結書,初看並非無效,其間應屬使用借貸或類似使用借貸之無名契約關係(實務上,最高法院98年度台上字第1323號民事判決、臺灣高等法院98年度上字第1100號民事判決等可資參照),本案貸與人非不得適用或類推適用民法第470條:「借用人應於契約所定期限屆滿時,返還借用物;未定期限者,應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期,可推定借用人已使用完畢者,貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限,亦不能依借貸之目的而定其期限者,貸與人得隨時請求返還借用物。」為之。至於就「無障礙通行認定」之疑義,在「無法以民法第98條探求真意之情形」下,應以「誠信原則」解釋之。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/


楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
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11.台灣法律網電子書:不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,98年4月)。
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