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【生活法律問題詳解】建商以傷害聲譽片面,寄存證信要解約,怎麼辦?

文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【台灣法律網】


【問題】

在去年6月在中和買了一間預售屋,而建商原本說在今年二月可交屋,在三月時與設計師到現場看時發現環境髒亂及管線外露,跟建商反應確得不到正面回應,進而上網po文請教相關案件,建商確以傷害聲譽片面,寄存證信要解約,想請教建商會一屋二賣嗎?而我應該如何爭取我的房子?


【解析】

按「買賣契約僅有債之效力,不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合,出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人,前買受人縱已占有不動產,後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物,前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係,對抗後買受人。」為最高法院83年台上字第3243號著有判例,是在二重買賣之場合,出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人,前買受人縱已占有不動產,後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物,前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係,對抗後買受人。

換言之,在二重買賣之場合,出賣人苟尚未將不動產之所有權移轉登記與後買受人,該契約也未經有效解除或終止(本案出賣人解除契約,是否有效?要視其是否依約或民法相關規定為之而定【未約定或約定無效時,依民法相關規定補充之,民法第1條參照】),則前買受人仍得依約及債務不履行之相關規定(未約定或約定無效時,依債務不履行之相關規定補充之,民法第1條參照),請求出賣人移轉該買賣不動產所有權予前買受人或債務不履行之損害賠償或其他給付。

至於本案出賣人是否會二重買賣?尚未發生時,自難以預測,縱使發生,也只能依約及相關規定理性處理,千萬不要因為衝動,而陷入難以收拾的困境。另有關工期延宕,可能發生給付遲延部分,建議先查契約內,工期是如何計算?有無可展延情事?通常,工期依約展延半年以內者,很常見,建議還是先查約定為何?再說吧!以免徒生困擾。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/


楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年6月)。
5.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(二)(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
6.台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
7.台灣法律網電子書:房地產案例實務(三)(四)(與劉孟錦律師合編著,96年12月)。
8.台灣法律網電子書:房地產案例實務(五) (六)(七)(八) (與劉孟錦律師合編著,97年5月)。
9.輕鬆搞定公寓大廈(與劉孟錦律師合著,97年1月書泉)。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著,97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書:不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,98年4月)。
12.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著,98年7月)。
13.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(四)(五)(六)(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。
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16.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十)、(十一)、(十二)(與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
17.台灣法律網電子書:房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
18.台灣法律網電子書:刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
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23.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著,100年12月)。
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