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【生活法律問題詳解】過戶前發現漏水,得否解約?

文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【台灣法律網】


【問題】

日前透過仲介買中古屋,付了頭期200多萬之後,卻在過戶前發現漏水,當時有屋況書上面寫沒漏水,屋主雖然願意修補,但她只是做修補而已,並非施做有效的防水工程。
只有簽約屋子還沒過戶的狀況,想要解除契約真的不可能嗎?
若可以舉證有締約詐欺呢?
還有其他瑕疵的話,屋主若沒有修繕,我們可以主張賣方違約嗎?
若要解約,200多萬都會被沒收嗎?


【解析】

按「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。」「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」「買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。」分別為民法第359條、第359條、第365條、第373條定有明文,是依民法第359條、第359條、第365條、第373條解除契約或請求減少價金者,除契約另有訂定外,須出賣人將買賣標的物「文付」予買受人後,始得為之,惟所謂交付,與登記過戶尚屬有間,當不謂「有簽約屋子還沒過戶的狀況,想要解除契約是不可能的」,而應依最高法院40 年台上字第1200號判例:「不動產買賣契約成立後,其收益權屬於何方,依民法第三百七十三條之規定,應以標的物已否交付為斷,與移轉登記已未成無關。」、33 年上字第 604 號判例:「不動產買賣契約成立後,其收益權屬於何方,依民法第三百七十三條之規定,應以標的物已否交付為斷。」之意旨,以標的物已否交付為斷(99年度台上字第264號民事判決則肯認在特定物之買賣,依法律規範之目的,物之瑕疵不能修補,或雖能修補而出賣人表示不願為之者,在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權,並得拒絕給付相當之價金;惟本案出賣人並未拒絕修補,且也非不能修補,應無採用99年度台上字第264號民事判決意旨之餘地)。

又「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者,表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者,以相對人明知其事實或可得而知者為限,始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示,其撤銷不得以之對抗善意第三人。」「前條之撤銷,應於發見詐欺或脅迫終止後,一年內為之。但自意思表示後,經過十年,不得撤銷。」「民法上所謂詐欺,係欲相對人陷於錯誤,故意示以不實之事,令其因錯誤而為意思之表示,收受聘禮後故延婚期,迫使相對人同意退婚,雖志在得財,但不得謂為詐欺,僅屬民法第九百七十六條違反婚約,及同法第九百七十七條損害賠償問題。」「民事法上所謂詐欺云者,係謂欲相對人陷於錯誤,故意示以不實之事,令其因錯誤而為意思之表示。」亦分別為民法第92條、第93條所明定及最高法院56年台上字第3380號18年上字第371號著有判例,是因被詐欺而為意思表示者,表意人自得依民法第92條、第93條之規定及最高法院56年台上字第3380號、18年上字第371號判例之意旨,撤銷其意思表示。

至於還有其他瑕疵的話,屋主若沒有修繕,我們可以主張賣方違約嗎?若要解約,200多萬都會被沒收嗎?交付後,屋主就物之瑕疵沒有修繕,除契約另有訂定外,買受人自得依民法第359條、第359條、第365條、第373條解除契約或請求減少價金者,惟解除契約顯失公平,則只能減少價金;解除契約非顯失公平得予解約者,其法律效果,則從民法第259條:「契約解除時,當事人雙方回復原狀之義務,除法律另有規定或契約另有訂定外,依左列之規定:一、由他方所受領之給付物,應返還之。二、受領之給付為金錢者,應附加自受領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使用者,應照受領時之價額,以金錢償還之。四、受領之給付物生有孳息者,應返還之。五、就返還之物,已支出必要或有益之費用,得於他方受返還時所得利益之限度內,請求其返還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由,致不能返還者,應償還其價額。」之規定。

另實務上,最高法院98年度台上字第1811號民事判決:「惟按物之瑕疵擔保及不完全給付,各異其成立要件及效果,惟於出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵,而其瑕疵係於契約成立後始發生,且因可歸責於出賣人之事由所致時,出賣人始同時負有物之瑕疵擔保及不完全給付之債務不履行責任。且所謂瑕疵係可歸責於出賣人之事由所致,係指瑕疵之發生而言,與出賣人是否知悉有瑕疵及為告知,核屬二事。…又解除權之行使,以意思表示到達相對人即生效力。…」、99年度台上字第264號民事判決:「惟按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任,其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。因物之瑕疵而解除契約,與因不完全給付而解除契約,兩者有別,前者無須可歸責於出賣人之事由,買受人即得依民法第三百五十九條規定解除契約;後者則須有可歸責於出賣人,且不完全給付之情形如可補正,於買受人定期催告補正而出賣人不補正時,始得依民法第二百五十四條之規定解除契約。…又民法第三百五十四條有關物之瑕疵擔保規定,原則上固於標的物交付即危險移轉後始有適用,但出賣人既有給付無瑕疵物之義務,買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利,則在特定物之買賣,依法律規範之目的,物之瑕疵不能修補,或雖能修補而出賣人表示不願為之者(編按:雖能修補而出賣人表示不願為之者,即債務不履行類型中的「拒絕給付」),應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權,並得拒絕給付相當之價金,以免往後之法律關係趨於複雜,損及買受人之權益。…」所言,亦值得注意。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/


楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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