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法定公共空間綠地被占有的法律問題

文 / 方承志
【台灣法律網】


看了中時電子報98年10月21日報導豪宅因建商以「蓋寬廣高樓的容積獎勵」,將除了建築物之外,一樓周遭的步道、庭院綠地,原應是可對外開放的「公共空間」,讓原應是人人可享的綠地、步道,成了富人的「私有庭院」。其實這當中包括了許多的法律問題,其中最重要的一點就是依據「台北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點」的相關規定,其設置的管理維護基金是屬於住戶全體,而其目的主要在維持開放空間綠地設施物、植栽之維護或更新及水電人事費之支出,而其公設公園綠地最大的不同,就在於政府付費維護管理,與私人管理維護在使用者權能上的區別問題。

私人公園當然可以開放收費進入使用,但是由私人管理的法定公共空間綠地,可不可以拒絕眾進入,這涉及使用者付費及使用條件的法律問題。所謂使用者付費是在上述由私人付費管理維護前提下,同意以收費進入使用的情況。但是私人公園收費是以私地及付費使用來開放空間,這與在現行法令在以開放空間綠地,在立法意旨上不能圈圍限制他人使用的作法是有差別的。除非是建照及住戶管理規約成立時,所作成的無償提供民眾使用的行政處分附款,才具有法令上的約束力。可是事實上建築法相關法律在立法意旨上,對此均採取開放民眾無償使用的立場,並不考慮使用者付費的問題,而其實這只是主管機關對於此一問題上的管理機制及權限問題而已。

建築法規定的法定公共空間的物權法律地位,與不動產的物權「所有權權能是有區別的。因為法定公共空間┘的開放綠地並不構成公共物權的一部份,也就是說實務上並不直接過戶登記在政府主管機關名下。所以實務上像報載這種狀況要構成刑法第320條第2項之竊佔罪,除非有財產不法移轉或喪失不動產所有權行為,並不構成刑法第320條第2項竊佔罪。但是這種公共用役權是不是屬於物權中類似「地役權」的權能之一,涉及地役權定義是否作廣義解釋的問題,而此才能成為刑法第304條的以強暴脅迫妨害人行使權利罪,當然這還要看發生的實際情節而定。

再如果法定公共空間屬於依都市計劃相關法律實施的捐地抵稅結果就不一樣,縱然未為土地建物所有權總登記行為,仍然屬於法定所有權。雖然物權法定主義規定依法律行為取得必需辦理登記才生效力(民法第758條),而所謂的法律行為究竟是買賣等移轉物權的法律行為,還是法律規定取得可以不必等到土地建物所有權總登記的當然所有權歸屬行為,因為此種登記權是不待申請,而由政府地政主管機關直接登記歸屬效果的(法律效果則要看登記開放公共空間,土地持分為共同所有還是分別所有而定。)。如果此種屬於特殊物權權限,如果在法律上已確認歸屬物權所有權時,其登記是否以實際所有權人為必要?在公寓大廈所有的開放空間綠地適用上,解釋上縱然未經登記仍然可以適用侵佔公地罪的。至於法定公共空間綠地沒有捐地抵稅被占有的情形,恐怕只有依賴主管機關對於發放建照時行政處分附款的條件了,在立法意旨及實際執行公權力平衡上的方法,否則民眾想無償使用恐怕也會有所困難的。

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