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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 公寓大廈最新裁判選輯

【房地產最新裁判選輯】公共電費乃共用部分之管理費用,應由公共基金支付或由區分所有權人分擔,被上訴人請求上訴人分擔自91年5月份起至93年1月份止之公共電費,自屬有據(臺灣高等法院97年度上易字第224號民事判決)

文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【台灣法律網】


【裁判要旨】

(一)按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之,公寓大廈管理條例第1項定有明文。又依系爭大廈住戶規約第4章第1條規定:「本大廈管理費之收取依其性質區分為:(A)空戶:每月48元/坪 (B)住宅戶:每月80元/坪 (C)營業戶:每月120元/坪 (D)1樓營業戶:每月96元/坪(見原審北調字卷13頁)。上訴人所有系爭地下 1樓房屋既位於系爭大廈內,且係作為營業使用,已如前述,則其就系爭大廈共用部分之使用,即與該大廈其他住戶無異,殊無免繳管理費之理由,雖上開規約就地下 1樓營業戶之收費標準,未設特別規定,仍應依其性質,比照相關計收之。雖上訴人抗辯依原規約之規定,地下室毋須支付管理費云云,惟未據其舉證以實其說,且原規約既經修訂,已為現行規約所取代,亦不得再作為管理費計收之依據,是上訴人執此抗辯毋庸繳納管理費云云,自不足取。茲被上訴人主張依現行規約有關「營業戶」之較低標準,即比照 1樓營業戶,以每月每坪96元計算系爭房屋所應繳納之管理費,尚無不合,應屬可取。(二)又按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之,其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之,公寓大廈管理條例第10條第 2項前段亦定有明文。查公共電費乃共用部分之管理費用,揆諸上開規定,應由公共基金支付或由區分所有權人分擔,是被上訴人請求上訴人分擔自91年5月份起至93年1月份止之公共電費(嗣因管理基金已超過一定金額,故經系爭大廈93年 1月17日第17屆區分所有權人會議決議公共電費逕由管理基金支付,不再由住戶按月分攤─見本院卷50至52頁),自屬有據。上訴人抗辯公共電費不應要求住戶分擔云云,亦不足取。五、復按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾 2期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息,公寓大廈管理條例第21條定有明文;又區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時,管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息,以未繳金額之年息 10%計算,亦為系爭大樓住戶規約第4章第4條所明定。經查,上訴人積欠自91年 5月份起至93年7月份止之管理費共計47萬4,701元,及自93年 8月份起至96年7月份止之管理費共計79萬7,404元,已如前述,被上訴人已於上訴人積欠管理費逾2期後之94年10月6日,以存證信函定 7日期限催告上訴人給付欠繳之管理費,業據被上訴人提出存證信函及回執為證(見原審北調字卷7、8頁)。則被上訴人依公寓大廈管理條例第10條、第21條及系爭大廈住戶規約第4章第4條之規定,請求上訴人如數繳納上開積欠之管理費,並按年息10%加付遲延利息,惟其中79萬7,404元本息部分應與原審共同被告健康家庭公司負不真正連帶給付義務,應屬有據。


【裁判全文】

臺灣高等法院民事判決         97年度上易字第224號
上 訴 人 ○○股份有限公司
法定代理人 乙○○
            棟
訴訟代理人 呂○○律師
被 上訴 人 ○○○管理委員會
            樓
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 李○○律師
上列當事人間請求給付管理費事件,上訴人對於中華民國97年 1月28日臺灣臺北地方法院96年度訴字第9271號第一審判決提起上訴,經本院於97年10月 7日言詞辯論終結,判決如下:
    主      文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
    事實及理由
一、本件被上訴人之法定代理人原為黃○○,嗣於民國(下同)97年5月19日變更為甲○○,有臺北市政府97年5月22日府都    建字第 09762275100號函可稽(見本院卷31頁),並已據其具狀聲明承受訴訟(見本院卷30頁),合先敘明。
二、上訴人聲明求為判決:(一)原判決關於不利上訴人部分廢棄。(二)上開廢棄部分,被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人聲明求為判決。上訴駁回。
三、被上訴人起訴主張:上訴人為門牌號碼台北市○○○路 ○段38號及40號「○○○大廈」(下稱系爭大廈)地下 1樓建物之區分所有權人,依系爭大廈住戶規約第4章第1條之規定,本應按營業戶標準,按每月每坪新臺幣(下同) 120元繳納管理費,嗣因上訴人請求調降,經伊同意比照 1樓營業戶之標準,以每月每坪96元計算。上訴人於89年 5月間,將系爭大廈40號地下 1樓房屋(下稱系爭房屋)出租與訴外人○○○健康事業有限公司(下稱○○○公司),嗣因○○○公司積欠租金,經上訴人於93年7月9日終止租約後,由原審共同被告○○家庭事業有限公司(下稱○○家庭公司)無權占有系爭房屋,其間系爭房屋之管理費未經繳納,雖經伊催告,上訴人及○○家庭公司均置之不理。系爭房屋自91年 5月份起至93年7月份止共計積欠管理費47萬4,701元,應由上訴人給付;又自93年8月份起至96年7月份止積欠管理費 79萬7,404元,應由上訴人或○○家庭公司給付, 並均應依規約第4章第4條之規定,按年息10%加付遲延利息等情,爰依公寓大廈管理條例第10條、第21條及第24條第2項、第3項及系爭大廈住戶規約之規定,求為命上訴人給付 47萬4,701元及按年息10%加付遲延利息;上訴人或○○家庭公司給付79萬7,404元及按年息10%加付遲延利息, 如其中一人已履行給付,他人免給付義務之判決(原審判決被上訴人全部勝訴,上訴人就其敗訴部分聲明不服,提起上訴;另原審共同被告○○家庭公司敗訴部分,未據其提起上訴,已告確定)。上訴人則以:被上訴人未依公寓大廈管理條例第21條規定,合法定期催告伊繳納管理費;又系爭房屋為地下 1樓,並未使用系爭大廈之共用部分,自不需繳納管理費,且依原規約之規定,地下室亦毋須支付管理費;又被上訴人請求金額包含公共電費在內,公共電費應由管理費中支出,不應再要求住戶分擔云云,資為抗辯。
四、經查被上訴人主張上訴人系爭大廈地下 1樓建物即系爭房屋之區分所有權人,於89年 5月間將系爭房屋出租與訴外人○○○公司,嗣因○○○公司積欠租金,經上訴人於93年7月9日終止租約後,由原審共同被告○○家庭公司無權占有,自91年5月份起至96年7月份止,系爭房屋之管理費均未經繳納,依系爭大廈住戶規約第4章第1條所規定 1樓營業戶之收費標準,按每月每坪96元計算,共計積欠自91年 5月份起至93年7月份止之管理費共計47萬4,701元, 及自93年8月份起至96年7月份止之管理費共計79萬7,404元之事實,業據其提出建物登記謄本、系爭大廈住戶規約、存證信函及回執、及欠費計算表為證(見原審北調字卷6至8、12至17頁及本院卷40至47、50至52頁);即上訴人對上開金額之計算亦不爭執(見本院卷57頁背面)。雖上訴人抗辯伊毋庸繳納管理費,亦不應再分擔公共電費云云,惟查:
    (一)按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之,公寓大廈管理條例第1項定有明文。又依系爭大廈住戶規約第4章第1條規定:「本大廈管理費之收取依其性質區分為:(A)空戶:每月48元/坪 (B)住宅戶:每月80元/坪 (C)營業戶:每月120元/坪 (D)1樓營業戶:每月96元/坪(見原審北調字卷13頁)。上訴人所有系爭地下 1樓房屋既位於系爭大廈內,且係作為營業使用,已如前述,則其就系爭大廈共用部分之使用,即與該大廈其他住戶無異,殊無免繳管理費之理由,雖上開規約就地下 1樓營業戶之收費標準,未設特別規定,仍應依其性質,比照相關計收之。雖上訴人抗辯依原規約之規定,地下室毋須支付管理費云云,惟未據其舉證以實其說,且原規約既經修訂,已為現行規約所取代,亦不得再作為管理費計收之依據,是上訴人執此抗辯毋庸繳納管理費云云,自不足取。茲被上訴人主張依現行規約有關「營業戶」之較低標準,即比照 1樓營業戶,以每月每坪96元計算系爭房屋所應繳納之管理費,尚無不合,應屬可取。
    (二)又按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之,其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之,公寓大廈管理條例第10條第 2項前段亦定有明文。查公共電費乃共用部分之管理費用,揆諸上開規定,應由公共基金支付或由區分所有權人分擔,是被上訴人請求上訴人分擔自91年5月份起至93年1月份止之公共電費(嗣因管理基金已超過一定金額,故經系爭大廈93年 1月17日第17屆區分所有權人會議決議公共電費逕由管理基金支付,不再由住戶按月分攤─見本院卷50至52頁),自屬有據。上訴人抗辯公共電費不應要求住戶分擔云云,亦不足取。
五、復按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾 2期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息,公寓大廈管理條例第21條定有明文;又區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時,管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息,以未繳金額之年息 10%計算,亦為系爭大樓住戶規約第4章第4條所明定。經查,上訴人積欠自91年 5月份起至93年7月份止之管理費共計47萬4,701元,及自93年 8月份起至96年7月份止之管理費共計79萬7,404元,已如前述,被上訴人已於上訴人積欠管理費逾2期後之94年10月6日,以存證信函定 7日期限催告上訴人給付欠繳之管理費,業據被上訴人提出存證信函及回執為證(見原審北調字卷7、8頁)。則被上訴人依公寓大廈管理條例第10條、第21條及系爭大廈住戶規約第4章第4條之規定,請求上訴人如數繳納上開積欠之管理費,並按年息10%加付遲延利息,惟其中79萬7,404元本息部分應與原審共同被告健康家庭公司負不真正連帶給付義務,應屬有據。
六、綜上所述,被上訴人本於公寓大廈管理條例第10條、第21條及系爭大廈住戶規約之規定,請求上訴人給付 47萬4,701元、79萬7,404元,及均自起訴狀繕本送達之翌日即96年9月11日(見原審北調字卷30頁)起,至清償日止,按年息 10%計算之利息,惟其中 79萬7,404元本息部分應與原審共同被告○○家庭公司負不真正連帶給付義務部分,自屬應予准許。從而原審就上開部分所為上訴人敗訴之判決,並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當,求予廢棄改判,為無理由,應予駁回。
七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,自無逐一詳予論駁之必要,併此敘明。
八、據上論結,本件上訴為無理由,依民事訴訟法第449條第1項、第78條,判決如主文。
中  華  民  國  97  年  10  月  21  日
                  民事第六庭
                      審判長法  官  林○○
                            法  官  許○○
                            法  官  梁○○
正本係照原本作成。
不得上訴。
中  華  民  國  97  年  10  月  21  日

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/


楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

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