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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 公寓大廈最新裁判選輯

【房地產最新裁判選輯】管理條例第9條第4項固賦予管理委員會於住戶違反同條第2項之情形下,得不經區分所有權人會議決議,逕行訴請法院為必要處置之權利,然此權利之行使,須係依該條例合法成立之管理委員會始得為之(臺灣高等法院96年度重上字第300號民事裁定)

文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【台灣法律網】


【裁判要旨】

(一)按各區分所有權人按其共有之應有部分比例,對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權,但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。住戶違反第2項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置,如有損害並得請求損害賠償,管理條例第9條第1項、第2項、第4項分別定有明文。是被上訴人依該條例第9條第4項規定訴請法院為必要之處置,須以住戶違反同條第2項之規定為前提,亦即住戶對於共用部分之使用違反其設置目的及通常使用方法。又本條例所稱共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者;所稱公寓大廈,係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線,得區分為數部分之「建築物及其基地」,同條例第3條第4款、第1款亦有明定。故該條例第9條第2項所謂共用部分,即為同條例第3條第4款所指公寓大廈專有部分以外之「其他部分」及不屬專有之附屬建物,而供共同使用者,其前段所稱「其他部分」,依同條第1款規定即包含建築物及基地而言,此復由第9條第1項規定「對建築物之共用部分及其基地」,特別表明為「建築物之共用部分」與「基地」並列即明。再依同條例第58條第2項規定,公寓大廈之起造人或建築業者,不得將共用部分,包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備,讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為,亦證該條例所稱共用部分係將含法定空地之基地包括在內。是上訴人辯,該條例第9條第2項規定之共用部分,非及於系爭土地云云,尚不可採。
(二)惟管理條例第9條第4項固賦予管理委員會於住戶違反同條第2項之情形下,得不經區分所有權人會議決議,逕行訴請法院為必要處置之權利,然此權利之行使,須係依該條例合法成立之管理委員會始得為之。此觀之該條例賦予管理委員會因執行職務得提起訴訟者,有住戶違反相鄰關係規定(第6條第3項)、住戶違反共用部分使用方式(第9條第4項)、對於不同意重建之區分所有權人請求命其出讓區分所有權及基地應有部分(第14條第1項),對重大違規之住戶訴請強制遷離、對重大違規之區分所有權人訴請強制出讓區分所有權及基地應有部分等(第22條第1項、第2項),該等權利或係本於區分所有權人對於共有物之權利而來,或係該條例所創設賦予管理委員會獨有者,惟均嚴重影響甚至剝奪區分所有權人所有權之行使,自不容許非依該條例合法成立之管理委員會行使之。本件被上訴人據以成立之92年1月25日區分所有權人會議係由無召集權人郭○○所召集,是該次通過管理組織及規約之決議自始即非有效,已如前述,則被上訴人雖因符合民事訴訟法第40條第3項規定,於民事訴訟上有當事人能力,但並不因此即成為依管理條例規定所成立之合法組織,其自不得行使該條例賦予合法管理委員會得逕行提起訴訟之權利。是被上訴人依管理條例第9條第2項、第4項規定,請求上訴人拆除系爭土地上如附圖所示丙部分之建物並回復原狀,自屬無據。


【裁判全文】

臺灣高等法院民事判決        96年度重上字第300號
上 訴 人 林○○(即吳○○之承當訴訟人)
訴訟代理人 李○○律師
      陳○○律師
被上 訴人 ○○大廈管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 紀○○律師
上列當事人間回復原狀事件,上訴人對於中華民國96年3月30日臺灣臺北地方法院94年度訴字第1746號第一審判決提起上訴,本院於98年4月21日言詞辯論終結,判決如下:
主文
原判決關於命上訴人拆除建物回復原狀部分,及訴訟費用之裁判除確定部分外均廢棄。
上開廢棄部分,被上訴人在第一審之訴駁回。
第一審(除確定部分外),及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序部分:
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係,雖移轉於第三人,於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意,得聲請代當事人承當訴訟,民事訴訟法第254條第1項定有明文。本件被上訴人於原審主張,原審被告吳○○為坐落臺北市○○區○○段2小段476地號土地(以下稱系爭土地)上之○○大廈區分所有權人,所有房屋門牌號碼為臺北市○○路26巷3號(以下稱系爭房屋),其於原判決附圖(以下稱附圖)所示丙部分之共用部分,興建有違章建物等情,伊得依公寓大廈管理條例(以下稱管理條例)第9條第2項、第4項之規定,請求吳○○拆除該違建建物並回復原狀。嗣於民國96年1月11日吳○○將系爭房屋之所有權移轉予林○○,有建物登記簿謄本可證,林○○於本院聲請承當訴訟,並經被上訴人及吳○○同意(見本院卷第207、240頁),應予准許。
二、被上訴人之法定代理人原為周勘生,於本院審理中變更為甲○○,再變更為乙○○,有臺北市政府96年7月4日府都建字第09662249400號函、97年11月27日府都建字第09764809400號函在卷可憑(見本院卷第68、320頁),茲據其等分別具狀聲明承受並續行訴訟,核無不合。
三、按公寓大廈所成立之管理委員會係由多數人組成之團體,於管理條例公布施行前,以是否屬民事訴訟法第40條第3項所定非法人團體,而認定在民事訴訟中有無當事人能力。惟高層公寓大廈隨社會經濟發展與人口大量流入都市而激增,有關住戶權利義務關係日趨複雜,管理委員會成為現代生活所必須。為適應時代需要,使管理委員會得提起訴訟,以及因管理業務而生的訴訟中有進行訴訟之資格,民國84年6月28日制定公布,同年月30日生效之管理條例第35條第1項規定:「管理委員會有當事人能力」,如管理委員會之組織及管理委員會之選任係依管理條例所定程序成立,即無需論其有無具備民事訴訟法第40條第3項所定非法人團體之要件,而逕依同條例第35條規定具有當事人能力;如管理委員會之組織及選任不符合管理條例相關條文之規定,固不得依該條例第35條第1項規定逕認其有當事人能力,惟其如具備非法人團體要件者,依民事訴訟法第40條第3項之規定,仍具有當事人能力。再公寓大廈管理委員會為人的組織體,區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法,違反法令或章程時,依管理條例第1條第2項規定,固應類推適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定,由不同意決議之區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。惟區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開,既非管理委員會合法成立之意思機關,自不能為有效之決議,且在形式上不備成立要件之會議,其所為之決議當然自始完全無效。又區分所有權人會議由區分所有權人互推一人為召集人,召集人任期一年,連選得連任,為修正前管理條例第25條第3項所明定。上開規定互推一人為召集人,除規約另有規定者外,應有區分所有權人二人以上之書面推選,經公告十日後生效,修正前管理條例施行細則第8條定有明文。則依上開規定,區分所有權人會議之召集人應由區分所有權人推舉產生,如未經推舉即召集會議,應屬無召集權人召集之區分所有權人會議,所為決議,當然無效。本件依被上訴人於92年7月4日向臺北市政府申請報備成立管理委員會及規約所檢具之會議記錄(見原審卷第230頁、外放證物)所示,係由訴外人郭○○擔任成立管理組織之92年1月25日區分所有權人會議主席,惟並無區分所有權人推舉郭○○擔任召集人之資料,被上訴人並自承,郭○○係於該次會議開會同時被推舉為召集人及主席,然依前開說明,召集人經推舉後始有權召集會議,自無於已召集會議後,再行推舉之問題,且亦與上開管理條例施行細則第8條所稱,推舉應以書面為之並經公告後10日生效之規定不符。況郭○○斯時亦非區分所有權人,乃被上訴人所不爭執,雖郭○○之配偶簡○○於本院證稱,其為○○路26巷17號10樓房屋登記之所有權人,房屋為郭○○所出資購買,惟此乃其2人之內部關係,對外郭○○並非區分所有權人。是郭○○既非○○大廈之區分所有權人,亦未經區分所有權人於會議前互推並公告生效之程序,則縱被上訴人主張,郭○○係於開會同時被推舉為召集人及主席一節屬實,其仍非依法產生之召集權人,自無召集會議之權,依前述說明,該次會議所為之決議當然自始無效,不因被上訴人嗣後報請主管機關核備而生效。惟被上訴人於向主管機關報請核備後,即以管理委員會之組織運作,而依本院向臺北市政府調閱之○○大廈管理委員會報備資料所示,該管委會自92年申請報備後,其後歷次改選管理委員及主任委員,亦均向主管機關為報備變更事宜(見外放證物),其對外行文催告亦以○○大廈管理委員會之名銜為之(見原審卷第21-27頁),再依其94年9月8日管理委員會會議記錄所示,該會於郵局設有存款帳戶,存款尚有200萬元,因該屆主任委員請辭尚未產生,致印鑑無法變更而無法發放員工薪資,乃決議以財務委員名義在郵局開戶,後續收受之管理費皆存入新帳戶,並附記於翌日即在台北○○郵局以財務委員張○○名義開立新帳戶,如住戶以支票繳交管理費,請予運用等語(見原審卷第266頁),而該會自公園路燈管理處領回之保證金,亦存入該會帳戶(見原審卷第269頁)等,堪認被上訴人為一由多數人所組成,並有一定之組織、名稱、目的及獨立之財產且設有對外代表團體之代表人,仍不失為民事訴訟法第40條第3項所稱非法人團體設有代表人,具有當事人能力,上訴人辯稱,被上訴人無當事人能力云云,尚不足採。
四、再按當事人適格,係指當事人就具體特定之訴訟,得以自己之名義為原告或被告,而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。故在給付之訴,若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體,他造為訴訟標的法律關係之義務主體,其當事人即為適格。至原告是否確為權利人,被告是否確為義務人,乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備,即訴訟實體上有無理由之問題,並非當事人適格之欠缺。本件被上訴人主張,其為管理條例第9條第4項之請求權人,上訴人為義務人,應拆除附圖所示丙部分建物並回復原狀,其當事人即為適格。至被上訴人是否確為權利人,上訴人是否確為義務人,乃實體上有無理由之問題,並非當事人適格之欠缺,上訴人抗辯,被上訴人提起本訴之當事人適格有所欠缺云云,容有誤會。
乙、得心證之理由:
一、被上訴人主張:原審被告吳○○係○○大廈之區分所有權人,其明知如附圖丙部分,面積34平方公尺土地為法定空地,屬全體區分所有權人共有,竟於其上興建違章建築。伊多次催促改善,其等均置之不理。伊已於94年3月間召開「○○大廈管委會第26屆第2次區分所有權人會議」(以下稱第26屆第2次會議),決議對前開違法占用之違章建築依法聲請拆除,回復原狀交伊管理。又其違法占用上揭土地,致伊受有相當於租金數額之損害,應賠償伊2年之損害等情。爰依管理條例第9條第2項、第4項之規定,求為命吳○○應將系爭土地上如附圖所示丙部分建物拆除,並回復原狀,返還伊全體區分所有權人,暨給付伊新臺幣(下同)58萬7,238元及法定遲延利息,與自起訴狀繕本送達翌日起至拆除建物回復原狀,將土地交還全體區分所有權人止,按月給付2萬4,468元之判決。原審判命吳○○應將系爭土地上如附圖所示丙部分建物拆除,回復原狀,返還被上訴人全體區分所有權人,並駁回被上訴人其餘之請求。吳○○不服,提起上訴,並由林○○承當訴訟。被上訴人撤回關於返還土地予被上訴人全體區分所有權人部分之起訴。並於本院答辯聲明:上訴駁回(原審判命共同被告林○○給付及駁回被上訴人請求部分,未據彼等聲明不服,均告確定)。
二、上訴人則以:如附圖所示丙部分土地屬○○大廈法定空地,自68年迄今均有由1樓住戶使用之習慣,區分所有權人間已成立默示分管契約,伊受讓系爭房屋,則該分管契約效力及於伊。且○○大廈於管理條例施行前即已取得建照執照,被上訴人自不得以管理條例之規定及嗣後訂定之規約否定原已成立之分管契約。該部分建物係吳○○之前手林○○於70年間所搭建,使用迄今均未逾越約定專用之範圍,亦未違反該空地設置之目的及本來之使用方法。且管理條例第9條第2項所謂共用部分不及於系爭土地。而第26屆第2次會議未以書面通知區分所有權人,並由未經合法選任之主任委員吳○○所召集,且其出席人數與規約規定不符,被上訴人未將該會議紀錄送達於全體區分所有權人,亦未公告,該決議應屬無效等語,資為抗辯。並上訴聲明:如主文所示。
三、查系爭土地上如附圖所示丙部分為○○大廈之法定空地,上訴人為該大廈之區分所有權人,於該部分有違章建築占用土地面積34平方公尺等事實,為兩造所不爭,並經原審會同臺北市○○地政事務所人員勘驗屬實,製有勘驗筆錄及複丈成果圖可稽,堪信為真實。
四、被上訴人主張,前開法定空地為全體區分所有權人所共有,遭上訴人無權占用,伊得依管理條例第9條第2項、第4項規定,訴請上訴人拆除其上建物並回復原狀等情,為上訴人所否認,並以前揭情詞置辯。經查:
(一)按各區分所有權人按其共有之應有部分比例,對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權,但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。住戶違反第2項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置,如有損害並得請求損害賠償,管理條例第9條第1項、第2項、第4項分別定有明文。是被上訴人依該條例第9條第4項規定訴請法院為必要之處置,須以住戶違反同條第2項之規定為前提,亦即住戶對於共用部分之使用違反其設置目的及通常使用方法。又本條例所稱共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者;所稱公寓大廈,係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線,得區分為數部分之「建築物及其基地」,同條例第3條第4款、第1款亦有明定。故該條例第9條第2項所謂共用部分,即為同條例第3條第4款所指公寓大廈專有部分以外之「其他部分」及不屬專有之附屬建物,而供共同使用者,其前段所稱「其他部分」,依同條第1款規定即包含建築物及基地而言,此復由第9條第1項規定「對建築物之共用部分及其基地」,特別表明為「建築物之共用部分」與「基地」並列即明。再依同條例第58條第2項規定,公寓大廈之起造人或建築業者,不得將共用部分,包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備,讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為,亦證該條例所稱共用部分係將含法定空地之基地包括在內。是上訴人辯,該條例第9條第2項規定之共用部分,非及於系爭土地云云,尚不可採。
(二)惟管理條例第9條第4項固賦予管理委員會於住戶違反同條第2項之情形下,得不經區分所有權人會議決議,逕行訴請法院為必要處置之權利,然此權利之行使,須係依該條例合法成立之管理委員會始得為之。此觀之該條例賦予管理委員會因執行職務得提起訴訟者,有住戶違反相鄰關係規定(第6條第3項)、住戶違反共用部分使用方式(第9條第4項)、對於不同意重建之區分所有權人請求命其出讓區分所有權及基地應有部分(第14條第1項),對重大違規之住戶訴請強制遷離、對重大違規之區分所有權人訴請強制出讓區分所有權及基地應有部分等(第22條第1項、第2項),該等權利或係本於區分所有權人對於共有物之權利而來,或係該條例所創設賦予管理委員會獨有者,惟均嚴重影響甚至剝奪區分所有權人所有權之行使,自不容許非依該條例合法成立之管理委員會行使之。本件被上訴人據以成立之92年1月25日區分所有權人會議係由無召集權人郭○○所召集,是該次通過管理組織及規約之決議自始即非有效,已如前述,則被上訴人雖因符合民事訴訟法第40條第3項規定,於民事訴訟上有當事人能力,但並不因此即成為依管理條例規定所成立之合法組織,其自不得行使該條例賦予合法管理委員會得逕行提起訴訟之權利。是被上訴人依管理條例第9條第2項、第4項規定,請求上訴人拆除系爭土地上如附圖所示丙部分之建物並回復原狀,自屬無據。
五、綜上所述,被上訴人並非依管理條例所成立之合法組織,其本於該條例第9條第2項、第4項規定,請求上訴人應將系爭土地上如附圖丙部分面積34平方公尺建物拆除,並回復原狀,洵屬無據,不應准許。原審就此部分判命上訴人給付,尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當,求予廢棄改判,為有理由。爰由本院將原判決此部分予以廢棄,改判如主文第2項所示。
六、原判決誤書被上訴人法定代理人為吳○○,業經裁定更正;
被上訴人未繳足裁判費已經補正及法定代理人周勘生於起訴後亦已追認訴訟程序,另被上訴人於原審合意停止後已於4個月內聲請續行訴訟,上訴人據以辯稱,被上訴人起訴不備訴訟要件云云,顯不可採。又兩造關於第26屆第2次會議是否合法有效及其餘之攻擊防禦方法與未經援用之證據,經本院審酌後,認不足影響本判決之結果,爰不逐一論駁,併此敘明。
七、據上論結,本件上訴為有理由。依民事訴訟法第450條、第78條,判決如主文。
中  華  民  國  98  年  5  月  5 日
民事第十一庭
審判長法 官鄭○○
              法 官徐○○
              法 官詹○○
正本係照原本作成。
如不服本判決,應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀,其未表明上訴理由者,應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀(均須按他造當事人之人數附繕本)上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀;委任有律師資格者,另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項(詳附註)所定關係之釋明文書影本。
中  華  民  國  98  年  5  月  5  日
               書記官洪○○
附註:
民事訴訟法第466條之1(第1項、第2項):
對於第二審判決上訴,上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者,不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親,或上訴人為法人、中央或地方機關時,其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者,亦得為第三審訴訟代理人。

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作者簡介
劉孟錦律師
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楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

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23.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著,100年12月)。
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不動產登記當事人名義之原因原屬多端,主張借名登記者,應就該借名登記之事實負舉證責任(最高法院105年度台上字第1879號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
共有物分管契約係以共有土地之專用使用權為其內容,而該專用權之成立復約定為一定之使用目的時,專用權人之使用應受其拘束,不得逾越其範圍而擅自變更用途,否則即難對其他共有人主張其為有權占有(最高法院105年度台上字第1677號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
【公寓大廈裁判選輯】區分所有權人會議於公寓大廈管理條例修正通過前之決議,區分所有權人僅須證明確有該約定存在,且權利範圍可得特定者,他區分所有權人仍應受該約定之限制(最高法院104年度台上字第1322號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
【公寓大廈裁判選輯】非屬區分所有建築物之房屋與其坐落土地,為各別之不動產,得單獨為交易之標的,自不受公寓大廈管理條例第四條第二項規定之限制(最高法院104年度台上字第1250號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
【房地產裁判選輯】約定專用權人仍應依約定之方法使用之,且不得違反使用部分設置目的,妨害該共用部分所在建築物之安全(最高法院104年度台上字第1084號民事判決)  / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
【公寓大廈最新裁判選輯】區分所有權之繼受人於繼受前未向管委會請求閱覽或影印第三十五條所定文件,攸關法院得否依民法第217條之規定減輕或免除上訴人之賠償金額(最高法院104年度台上字第1577號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋
【公寓大廈最新裁判選輯】以未經合法成立之委員會名義與他人為法律行為,如嗣後合法成立管理委員會,並承認該法律行為,參酌民法第115條規定意旨,應認該法律行為溯及為法律行為時對合法成立之管理委員會發生效力(最高法院104年度台上字第2024號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋
【公寓大廈最新裁判選輯】過去不成立(不存在)之法律關係,延至目前仍繼續不存在時,仍不失為現在之法律關係。如對於該法律關係是否不存在,有即受確認判決之法律上利益者,自非不得對之提起確認之訴(最高法院104年度台上字第2039號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋
【公寓大廈最新裁判選輯】已過去或將來應發生之法律關係,不得為確認法律關係成立或不成立之訴之標的(最高法院104年度台上字第2074號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋
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