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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 公寓大廈最新裁判選輯

【房地產最新裁判選輯】專有部分、約定專有部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用(臺灣高等法院97年度上易字第777號民事判決)

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【裁判要旨】

(一)按公寓大廈管理條例所稱之專有部分係指公寓大廈之全部或一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者;共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者,該條例第3條第3款、第4款定有明文。又公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分包括:一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳;社區○○巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。該條例第7條定有明文。
(二)系爭大廈建造時,因考量位處頂樓之供水壓力不足,故於屋頂突出層設置加壓泵浦,供系爭大廈14樓各區分所有權人民生用水使用,並分別由渠等區分所有權人提供加壓泵浦所需之電力,且系爭加壓泵浦係裝置於14樓之1水錶之後,此為雙方到庭所不爭執。上訴人雖提出建管處95年12月7日之系爭函文為證(原審北調字卷10、11頁),認為系爭加壓泵浦提供給水及消防等系統使用,為系爭大廈之共用部分等語。查系爭函文說明欄第3項固有「有關旨揭供水系之加壓及減壓幫浦設備,除位於屋突一層之『共用部分』範圍內,且無登記有區分所有之標的者,供提供貴建物之給水及消防等系統使用,自依上開條例(指公寓大廈管理條例)說明屬公寓大廈之『共用部分』.... 」等語。然兩造發生本件爭執後,被上訴人以95年11月21日 (95)極品函字第95112101號函詢興建系爭大廈之建商○○建設股份有限公司(下稱○○公司)關於系爭加壓泵浦是否為公設點交之事項,○○公司以95年11月28日95年興(服)發字第001號函函覆,14樓之1頂樓所使用之加壓馬達與大樓消防系統無關,其與上訴人公共設備點交事項則詳如「○○○○公共設備點交清冊」等語,有上開函文在卷可稽(原審北調字卷第26頁、本審卷第37、38頁),顯見 系爭加壓泵浦非建商點交予被上訴人之公共設備,且非大樓消防系統。
  (三)被上訴人於上訴人提出建管處系爭函文後,以97年1月20日 (97)極品函字第9701201號函檢附建商○○公司上開函件,向建管處澄清系爭大廈之消防系統設備設置於地下室消防室內,系爭泵浦為上訴人專屬之民生用不可缺之設備等情,建管處以97年1月28日北市都建寓字第09765502500號函通知消防局及被上訴人勘驗釐清系爭加壓泵浦是否連接消防系統併屬消防設備之一部分。經消防局於97年2 月13日實地勘驗後,確認系爭加壓泵浦非供消安全設備使用,係提供14樓之1民生用水加壓使用,此有消防局97年10月3日北市消預字第09731435400號函所檢送處理系爭大廈室內消防栓設備之壓送水裝置設置疑義全卷資料在卷可稽(本審卷第21至33頁),益徵系爭加壓泵浦確非系爭大廈之消防用水,而係供上訴人所有14樓之1之民生用水加壓使用。
(四)上訴人執系爭建管處函文說明欄第3項「供貴建物之『給水』及消防等系統使用」等字樣,仍主張既為給水系統,應屬共用部分等語。經本院依職權函詢建管處釐清系爭函文中之給水系統,係全大樓之給水系統,抑僅14樓之民生用水使用;建管處函覆「另本處配合該管理委員會97年6月4日 (67)極品函字第9706041號函針該屋突一層供水系統設置之加壓幫浦設備是否為『專有部分』或屬『共用部分』等疑義,本於公寓大廈住戶應有使用大樓給水設備提供正常水壓使用基本權益,該加壓幫浦自應屬『共用部分』較為適宜,並97年6月13日北市都建寓字第09768646500號函復該管理委員會查照」等語,有建管處97年11月12日北市都建寓字第00000000000號函在卷可稽(本審卷第74至76頁),而建管處上述97年6月13日北市都建寓字第09768646500號函即函知被上訴人系爭加壓泵浦應屬「共用部分」較為適用等語(本審卷第76頁)。惟本院斟酌兩造全辯論意旨及調查證據之結果,依自由心證認定事實,並不受行政機關所為意見之拘束;查系爭加壓泵浦自始即非建商移交予被上訴人公共設備,經消防局實地勘驗後,確係供上訴人所有14樓之1民生用水加壓所設,並非供系爭大廈全體區分所有權人共同使用,此即與前開公寓大廈管理條例第3條第4款「而供共同使用者」之定義不符。又系爭加壓泵浦對民生用水加壓,方便高樓層住戶用水使用,縱無該加壓泵浦之設置,對於提供系爭大廈區分所有權人民生用水並無影響,則該加壓泵浦非屬區分所有權人「生活利用上不可或缺之共用部分」。上述建管處第00000000000號函非直接認定系爭加壓泵浦為共用部分,而稱應屬共用設備「較為適宜」,顯見其亦明知系爭加壓泵浦非消防設備,且僅供14樓之1民生用水使用,則上開函文僅因日後其他高樓層水壓不足時,或有使用之可能,即認為應屬共用部分「較為適宜」,尚無足採。上訴人因之主張系爭加壓泵浦為系爭大廈之共用部分,仍無足取。
六、按專有部分、約定專有部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用,公寓大廈管理條例第10條第1項定有明文。系爭加壓泵浦為上訴人房屋之專有部分,並非系爭大廈之共用部分,已如前述,則上訴人於96年5月7日委請訴外人眾電行實業有限公司維修系爭加壓泵浦,並因此支出費用2,000元,依上開說明,自應由上訴人負擔,上訴人主張應由被上訴人負擔,即屬無據。


【裁判全文】

臺灣高等法院民事判決         97年度上易字第777號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 丙○○
被上訴人  ○○極品大廈管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間請求給付公寓大廈維修費等事件,上訴人對於中華民國97年7月31日臺灣臺北地方法院97年度訴字第1732號第一審判決提起上訴,本院於98年2月10日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張:伊為門牌號碼台北市○○路○段25號14樓之1所有權人,係○○○○大廈(下稱系爭大廈)區分所有權人,系爭大樓起造時因考量14樓住戶位處頂樓水壓不足,於屋頂突出層角落地面設置自來水加壓泵浦(下稱系爭加壓泵浦),茲該加壓泵浦之設置地點為共用部分的屋頂突出層,為系爭大廈竣工圖上供水系統之一部分,且在系爭大廈規約中亦未載明以專有部分或約定專用部分登記給伊使用,是該加壓泵浦應屬系爭大廈正常供水系統的共用部分。況伊於民國(下同)95年11月24日函請臺北市建築管理處(下稱建管處)公寓大廈管理科釋疑,經該科以北市都建寓字第09566749500號函覆(下稱系爭函文),亦認為該加壓泵浦係提供建物正常給水及消防等系統使用,為公寓大廈之共用部分,是被上訴人於96年4月13日會議記錄決議該加壓泵浦為伊專有部分,顯然違反上開函文內容。故伊於96年5月7日維修該加壓泵浦因此支出費用新台幣(下同)2,000元,應由被上訴人負擔。爰求為命被上訴人給付上訴人2,000元及自96年6月15日起至清償日止,按週年利率5%計算利息之判決(按上訴人於原審另請求被上訴人在○○○○大廈一樓公告欄公告下列內容澄清事實,並更正○○○○大廈管理委員會會議記錄內容如下:「14F-1加壓泵浦屬於公寓大廈之共用部份,其修繕、管理、維護應由管理負責人或管理委員會為之,管理委員會決議內容如涉違反行政法令規定者,自屬無效」之部分,因未繫屬本院,不另贅述)。
二、被上訴人則以:加壓泵浦為大樓建商考量頂樓住戶供水方便所設,14樓另外二住戶各自有其加壓泵浦,均是由渠等自行維修,該加壓泵浦安裝於上訴人水錶之後,僅供上訴人使用,並非供全體住戶使用,且與消防用水無關,經區分所有權人會議決議,該加壓泵浦之維修及換新應由上訴人負擔相關費用。上訴人所指之系爭函文僅係台北市建管處依據上訴人提供之資料所為,並未派員親至系爭大廈查看確認,其內容顯有錯誤。嗣伊於97年1月20日函請台北市建管處釐清該加壓泵浦之管理維護責任,經該處函請臺北市政府消防局(下稱消防局)到場勘查後,認為系爭加壓泵浦非供消防安全設備使用,而係提供14樓之1住戶民生用水加壓使用。茲該加壓泵浦雖係放置於公共區域,然為上訴人私人專用,依使用者付費原則,自應由上訴人負擔該修繕費用等語,資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決,上訴人提起上訴,聲明:(一)原判決廢棄。(二)被上訴人應給付上訴人2,000元及自96年6月15日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。被上訴人 則聲明:上訴駁回。
四、上訴人主張系爭加壓泵浦設置於系爭大廈共用部分之屋頂突出層,因為系爭大廈起造時,考慮14樓區分所有權人位處頂樓位置供水壓力不足,而於屋頂突出層設置加壓泵浦3座,分別供系爭大廈14樓、14樓之1、14樓之2區分所有權人使用等情,業據其提出系爭大廈屋頂突出層平面圖為證(原審訴字卷38頁),復為兩造所不爭執,自堪信為真實。
五、上訴人主張其所使用之加壓泵浦為系爭大廈共用部分,應由全體區分所有權人共同負責修繕等語,被上訴人則辯稱系爭加壓泵浦係安裝於上訴人水錶之後,僅供上訴人使用,非供全體住戶之用,其修繕應由上訴人負擔等語。是應審酌者為:上訴人所使用供其用水加壓之泵浦是否為系爭大廈之共用部分?經查:
 (一)按公寓大廈管理條例所稱之專有部分係指公寓大廈之全部或一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者;共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者,該條例第3條第3款、第4款定有明文。又公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分包括:一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳;社區○○巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。該條例第7條定有明文。
(二)系爭大廈建造時,因考量位處頂樓之供水壓力不足,故於屋頂突出層設置加壓泵浦,供系爭大廈14樓各區分所有權人民生用水使用,並分別由渠等區分所有權人提供加壓泵浦所需之電力,且系爭加壓泵浦係裝置於14樓之1水錶之後,此為雙方到庭所不爭執。上訴人雖提出建管處95年12月7日之系爭函文為證(原審北調字卷10、11頁),認為系爭加壓泵浦提供給水及消防等系統使用,為系爭大廈之共用部分等語。查系爭函文說明欄第3項固有「有關旨揭供水系之加壓及減壓幫浦設備,除位於屋突一層之『共用部分』範圍內,且無登記有區分所有之標的者,供提供貴建物之給水及消防等系統使用,自依上開條例(指公寓大廈管理條例)說明屬公寓大廈之『共用部分』.... 」等語。然兩造發生本件爭執後,被上訴人以95年11月21日 (95)極品函字第95112101號函詢興建系爭大廈之建商○○建設股份有限公司(下稱○○公司)關於系爭加壓泵浦是否為公設點交之事項,○○公司以95年11月28日95年興(服)發字第001號函函覆,14樓之1頂樓所使用之加壓馬達與大樓消防系統無關,其與上訴人公共設備點交事項則詳如「○○○○公共設備點交清冊」等語,有上開函文在卷可稽(原審北調字卷第26頁、本審卷第37、38頁),顯見 系爭加壓泵浦非建商點交予被上訴人之公共設備,且非大樓消防系統。
  (三)被上訴人於上訴人提出建管處系爭函文後,以97年1月20日 (97)極品函字第9701201號函檢附建商○○公司上開函件,向建管處澄清系爭大廈之消防系統設備設置於地下室消防室內,系爭泵浦為上訴人專屬之民生用不可缺之設備等情,建管處以97年1月28日北市都建寓字第09765502500號函通知消防局及被上訴人勘驗釐清系爭加壓泵浦是否連接消防系統併屬消防設備之一部分。經消防局於97年2 月13日實地勘驗後,確認系爭加壓泵浦非供消安全設備使用,係提供14樓之1民生用水加壓使用,此有消防局97年10月3日北市消預字第09731435400號函所檢送處理系爭大廈室內消防栓設備之壓送水裝置設置疑義全卷資料在卷可稽(本審卷第21至33頁),益徵系爭加壓泵浦確非系爭大廈之消防用水,而係供上訴人所有14樓之1之民生用水加壓使用。
(四)上訴人執系爭建管處函文說明欄第3項「供貴建物之『給水』及消防等系統使用」等字樣,仍主張既為給水系統,應屬共用部分等語。經本院依職權函詢建管處釐清系爭函文中之給水系統,係全大樓之給水系統,抑僅14樓之民生用水使用;建管處函覆「另本處配合該管理委員會97年6月4日 (67)極品函字第9706041號函針該屋突一層供水系統設置之加壓幫浦設備是否為『專有部分』或屬『共用部分』等疑義,本於公寓大廈住戶應有使用大樓給水設備提供正常水壓使用基本權益,該加壓幫浦自應屬『共用部分』較為適宜,並97年6月13日北市都建寓字第09768646500號函復該管理委員會查照」等語,有建管處97年11月12日北市都建寓字第00000000000號函在卷可稽(本審卷第74至76頁),而建管處上述97年6月13日北市都建寓字第09768646500號函即函知被上訴人系爭加壓泵浦應屬「共用部分」較為適用等語(本審卷第76頁)。惟本院斟酌兩造全辯論意旨及調查證據之結果,依自由心證認定事實,並不受行政機關所為意見之拘束;查系爭加壓泵浦自始即非建商移交予被上訴人公共設備,經消防局實地勘驗後,確係供上訴人所有14樓之1民生用水加壓所設,並非供系爭大廈全體區分所有權人共同使用,此即與前開公寓大廈管理條例第3條第4款「而供共同使用者」之定義不符。又系爭加壓泵浦對民生用水加壓,方便高樓層住戶用水使用,縱無該加壓泵浦之設置,對於提供系爭大廈區分所有權人民生用水並無影響,則該加壓泵浦非屬區分所有權人「生活利用上不可或缺之共用部分」。上述建管處第00000000000號函非直接認定系爭加壓泵浦為共用部分,而稱應屬共用設備「較為適宜」,顯見其亦明知系爭加壓泵浦非消防設備,且僅供14樓之1民生用水使用,則上開函文僅因日後其他高樓層水壓不足時,或有使用之可能,即認為應屬共用部分「較為適宜」,尚無足採。上訴人因之主張系爭加壓泵浦為系爭大廈之共用部分,仍無足取。
六、按專有部分、約定專有部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用,公寓大廈管理條例第10條第1項定有明文。系爭加壓泵浦為上訴人房屋之專有部分,並非系爭大廈之共用部分,已如前述,則上訴人於96年5月7日委請訴外人眾電行實業有限公司維修系爭加壓泵浦,並因此支出費用2,000元,依上開說明,自應由上訴人負擔,上訴人主張應由被上訴人負擔,即屬無據。從而,上訴人依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定,請求被上訴人給付2,000元及自96年6月15日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,並無理由,應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決,經核並無不合。上訴意旨指摘原判決不當,求予廢棄改判,為無理由,應予駁回。
七、本件事實已臻明確,兩造其餘攻擊或防禦之方法,經核於判決結果無何影響,爰不一一論述,附此敘明。
八、據上論結,本件上訴為無理由,依民事訴訟法第449條第1項、第78條,判決如主文。
中  華  民  國  98  年  2   月  24  日
          民事第三庭
 審判長法 官 林○○
           法 官 張○○
           法 官 吳○○
正本係照原本作成。
不得上訴。
中  華  民  國  98  年  2   月  25  日

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區分所有建物屋頂平台得否為共有物使用管理登記之標的?(最高行政法院107年度判字第78號判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
不動產登記當事人名義之原因原屬多端,主張借名登記者,應就該借名登記之事實負舉證責任(最高法院105年度台上字第1879號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
共有物分管契約係以共有土地之專用使用權為其內容,而該專用權之成立復約定為一定之使用目的時,專用權人之使用應受其拘束,不得逾越其範圍而擅自變更用途,否則即難對其他共有人主張其為有權占有(最高法院105年度台上字第1677號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
【公寓大廈裁判選輯】區分所有權人會議於公寓大廈管理條例修正通過前之決議,區分所有權人僅須證明確有該約定存在,且權利範圍可得特定者,他區分所有權人仍應受該約定之限制(最高法院104年度台上字第1322號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
【公寓大廈裁判選輯】非屬區分所有建築物之房屋與其坐落土地,為各別之不動產,得單獨為交易之標的,自不受公寓大廈管理條例第四條第二項規定之限制(最高法院104年度台上字第1250號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
【房地產裁判選輯】約定專用權人仍應依約定之方法使用之,且不得違反使用部分設置目的,妨害該共用部分所在建築物之安全(最高法院104年度台上字第1084號民事判決)  / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
【公寓大廈最新裁判選輯】區分所有權之繼受人於繼受前未向管委會請求閱覽或影印第三十五條所定文件,攸關法院得否依民法第217條之規定減輕或免除上訴人之賠償金額(最高法院104年度台上字第1577號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋
【公寓大廈最新裁判選輯】以未經合法成立之委員會名義與他人為法律行為,如嗣後合法成立管理委員會,並承認該法律行為,參酌民法第115條規定意旨,應認該法律行為溯及為法律行為時對合法成立之管理委員會發生效力(最高法院104年度台上字第2024號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋
【公寓大廈最新裁判選輯】過去不成立(不存在)之法律關係,延至目前仍繼續不存在時,仍不失為現在之法律關係。如對於該法律關係是否不存在,有即受確認判決之法律上利益者,自非不得對之提起確認之訴(最高法院104年度台上字第2039號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋
【公寓大廈最新裁判選輯】已過去或將來應發生之法律關係,不得為確認法律關係成立或不成立之訴之標的(最高法院104年度台上字第2074號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋
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