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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產專欄

取得房屋申報繳納契稅之探討(下)

文 / 曾廣誼
【台灣法律網】


參、契稅的稽徵

一、契稅條例第29條規定,契稅由直轄市及縣 (市) 稅捐稽徵處徵收或鄉、鎮、市、區公所代徵之。因此,依契稅條例第16條規定,納稅義務人應於不動產買賣、承典、交換、贈與及分割契約成立之日起,或因占有而依法申請為所有人之日起30日內,填具契稅申報書表,檢附公定格式契約書及有關文件,向當地鄉鎮 (市)公所申報契稅。但未辦建物所有權第一次登記之房屋買賣、交換、贈與、分割,應由雙方當事人共同申報。

不動產移轉發生糾紛時,其申報契稅之起算日期,應以法院判決確定日為準。向政府機關標購或領買公產,以政府機關核發產權移轉證明書之日為申報起算日。向法院標購拍賣之不動產,以法院發給權利移轉證明書之日為申報起算日。建築物於建造完成前,因買賣、交換、贈與,以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義並取得使用執照者,以主管建築機關核發使用執照之日起滿30日為申報起算日。

二、申報契稅時,納稅義務人應檢附之文件註5,除填妥公定格式契約書外,其他有關文件規定:1、已辦理所有權登記之房屋,應檢附建物所有權狀影本或建物登記簿謄本。2、未辦理所有權登記之房屋,應檢附原所有人及新所有人雙方身分證明文件影本。3、其他案件:(1)法院判決移轉案件,為法院判決書及判決確定證明書之影本。(2)向政府機關標購或領買公產案件,為該政府機關核發之產權移轉證明書影本。(3)向法院標購拍賣之不動產案件,為執行法院核發之不動產權利移轉證書影本。(4)建築物於建造完成前,因買賣、交換、贈與,以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義,並取得使用執照之案件:a.使用執照或使用執照申請書影本。b.買賣(合建)契約書或工程合約書影本。4、另視個案審核需要,請納稅義務人提供之其他有關文件。

三、受理契稅申報應注意事項-以債權成立為基礎

按契稅條例第17條規定:「主管稽徵機關收到納稅義務人之契稅申報書表暨所附證件,應即填給收件清單,加蓋機關印信及經手人名章,交付納稅義務人執存。」

最高行政法院61年判字第408號判例:「不動產之買賣契稅,係就不動產買賣之債權契約行為而課徵,並不以完成不動產所有權移轉取得之物權行為為要件,買賣行為一經成立,即應投納契稅。至該買賣契約是否履行,既與契稅納稅義務不生影響,自亦不因買賣契約以後是否解除而可請求免稅。」明示契稅係基於債權契約行為而課徵。

課徵契稅以買賣契約成立為要件,不以物權行為為要件。受理機關受理契稅申報時,有應特別注意之財政部解釋函,即,財政部68年9月26日台財稅第36794號函釋:「查不動產登記係屬地政機關業務,稅捐稽徵機關既非不動產登記機關,自無權受理禁止不動產移轉登記案件,倘納稅人所申報之土地現值及房屋契稅,係符合土地稅法及契稅條例之規定,稽徵機關自不得拒絕受理。」、財政部85年10月2日台財稅第850570671號函釋「二、 查納稅人所申報之房屋契稅,倘符合契稅條例之規定,稽徵機關自不得拒絕受理,前經本部68年9月26日台財稅第36794號函示在案。本案劉女士既已依契稅條例第16條規定提出契稅申報,自應依本部上開函示辦理。至劉女士有無依法院判決書之判決主文完成對待給付,因與契稅之核課無關,應不影響契稅申報之受理。」、財政部90年2月20日台財稅字第0900460170號函釋:「有關農舍所有權移轉申報契稅,是否應依農業發展條例第18條第4項規定,要求與基地併同移轉,始准受理契稅申報一案,請依本部68年9月26日台財稅第36794號函辦理。」

四、現行「契稅申報書註6」欄位內容並不適當

按契條例第2條之規定:「不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者,均應申報繳納契稅,但在開徵土地增值稅區域之土地,免徵契稅。」因此,契稅係對取得不動產所有權時所課徵的稅。
又最高行政法院61年判字第408號判例:「不動產之買賣契稅,係就不動產買賣之債權契約行為而課徵,並不以完成不動產所有權移轉取得之物權行為為要件,買賣行為一經成立,即應投納契稅。至該買賣契約是否履行,既與契稅納稅義務不生影響,自亦不因買賣契約以後是否解除而可請求免稅。」明示契稅係基於債權契約行為而課徵。

而現行「契稅申報書」 (如表1)欄位內容的設計,係基於移轉房屋物權的觀念,模糊了取得房屋所有權者申報繳稅,係基於債權成立的觀念,使一般民眾填寫時混淆不輕,增加民眾的困擾與時間;與稅捐單位應提供民眾簡化、迅速、方便、低成本、低負擔、高品質、資訊完整之行政措施,提昇民眾對稅捐單位行政的滿意度,順利完成納稅義務的目標相違。

肆、業者對取得新造房屋要報繳契稅的迷失

要清楚認識契稅條例第12條第2項的規定,有些複雜。建商有時會認為,稅,就與會計記帳業者有關。會計記帳業者則認為,契稅與不動產有關,為建商的事,地政士的事。但,如果地政士依規定行事,建商有時會認為地政士多事。因為尚有建商有下述的知覺:

(一)對88年7月15日修正後契稅條例的認識模糊

88年7月15日修正前契稅條例第12條規定:「凡以遷移、補償等變相方式支付產價,取得不動產所有權者,應照買賣契稅申報納稅;其以抵押、借貸等變相方式代替設典,取得使用權者,應照典權契稅申報納稅。」又按行政院58年7月3日台內第5454號令:「建築執照申請變更名義,應檢具變更名義之詳細理由書(加註工程完成進度),由原起造人及新起造人共同提出,主管建築機關核准後,應隨即將核准變更執照副本連同理由書,送當地稅捐稽徵機關,作為查核課稅之依據。」因此,按88年7月15日修正前契稅條例第12條規定,新造房屋建造完成前,有變更起造人時,就要申報繳納契稅。

88年7月15日修正契稅條例第12條第2項規定:「建築物於建造完成前,因買賣、交換、贈與,以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義,並取得使用執照者,應由使用執照所載起造人申報納稅。」亦修正第14條第4款規定:「有下列情形之一者,免徵契稅……4、建築物於建造完成前,變更起造人名義者。但依第12條第2項規定應申報納稅者,不適用之。」因此,88年7月15日修正契稅條例第12條第2項規定,新造房屋建造完成前,有變更起造人時,暫免徵契稅,但於建築物於建造完成前,因買賣、交換、贈與,以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義,並取得使用執照者,應由使用執照所載起造人報繳契稅。
從財政部80年11月13日台財稅第801261566號函釋、88年11月4日台財稅第881955581號函釋及實務經驗瞭解,建商對88年7月15日修正後契稅條例第12條第2項,及14條第4款之但書規定的認識模糊,誤以為88年7月15日修正前契稅條例第12條規定已刪除,則以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義,並取得使用執照者,承受人無須申報繳納契稅。

(二)認為房屋所有權名義移轉才需繳納契稅

從財政部80年11月13日台財稅第801261566號函釋、88年11月4日台財稅第881955581號函釋及實務經驗亦可以瞭解,有些建商將買賣取得一般房屋要移轉所有權名義的觀念,誤認為新造房屋沒有移轉所有權,所以以買方名義為原始起造人或利用中途變更起造人名義,即可免繳納契稅,因此,有些建商向購屋者建議,以購屋者名義為原始起造人,即可免申報繳納契稅,是不正確的觀念。正確的觀念是,課徵契稅以買賣契約成立為要件,以購屋者名義為原始起造人,購屋者於取得使用執照時,應報繳契稅。

伍、地方稅捐單位之加強輔導報繳契稅

一、標購拍賣取得一般房屋方面:告知拍定人,請其應於法院發給權利移轉證書之日起30日內申報繳納契稅。

二、原始起造人取得新造房屋方面:為使中途名義變更或原始起造人明瞭因買賣、交換、贈與而取得使用執照者,於使用執照核發日起60日內申報契稅。地方稅捐單位除請主管建築單位於通知當事人領取使用執照時,告知限期申報繳納契稅外;並依據蒐集之使用執照副本等營繕資料,輔導當事人申報繳納契稅。

輔導原始起造人,取得新建房屋使用執照時,申報繳納契稅的工作:
1.發函請當事人說明:無營造人者,請取得使用執照者提示坐落房屋營造工程合約書、購料、勞務承攬發票(收據)、支付價款證明文件。有營造人者,請取得使用執照者提示坐落房屋之營造工程合約書、營造廠商開立發票、支付價款證明文件等。藉以瞭解處理:(1)原始起造人或中途名義變更起造人,是否瞭解房屋是由誰出資興建?(2)請出資興建者提供委託建造合約書、統一發票,及支付價款帳號證明供查核?(3)原始起造人或中途名義變更起造人,知不知道契稅條例第12條第2項規定,以非實際出資興建人為建造執照起造人,原始起造人應依同條例第16條第5項規定申報契稅?等。
2.瞭解取得使用執照者之實際取得情形,核對申報繳納契稅紀錄。
3.對購買取得新造,未辦理建物所有權第一次登記之房屋;受贈與取得新造,未辦理建物所有權第一次登記之房屋;與人合建分屋取得新造,未辦理建物所有權第一次登記之房屋;合夥興建以其中一合夥人為名義取得全部新造,未辦理建物所有權第一次登記之房屋,係契稅條例第12條第2項所規定,應由使用執照所載起造人申報納稅者,積極輔導申報繳納契稅。

地方稅捐單位亦應積極宣導取得房屋所有權時,要申報繳納契稅的知識,避免納稅義務人因不瞭解法律規定,遭受契稅條例第24條:「納稅義務人不依規定期限申報者,每逾3日,加徵應納稅額1%之怠報金。但最高以應納稅額為限。」、第26 條:「納稅義人應納契稅,匿報或短報,經主管稽徵機關查得,或經人舉發查明屬實者,除應補繳稅額外,並加處以應納稅額1倍以上3倍以下之罰鍰。」規定之處分。

陸、結論與建議

一、結論

按契條例第2條之規定:「不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者,均應申報繳納契稅,但在開徵土地增值稅區域之土地,免徵契稅。」因此,契稅係對取得不動產所有權時所課徵的稅。
又契稅條例第12條第2項規定:「建築物於建造完成前,因買賣、交換、贈與,以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義,並取得使用執照者,應由使用執照所載起造人申報納稅。」有些建商將買賣取得一般房屋要移轉所有權名義的觀念,誤認為新造房屋沒有移轉所有權,所以以買方名義為原始起造人或利用中途變更起造人名義,買方即可免繳納契稅,是不正確的觀念。

正確的觀念是,課徵契稅以買賣契約成立為要件,不以物權行為為要件,以購屋者名義為原始起造人,購屋者於取得使用執照時,應報繳契稅。

再者,現行「契稅申報書」欄位內容的設計,係基於移轉房屋物權的觀念,因此,對基於債權成立,取得房屋所有權的意思,未正確表示出來,不能加深取得房屋所有權要申報繳納契稅的觀念,一般民眾填寫時亦多有不清楚,增加民眾的困擾與時間;與稅捐單位應提供民眾簡化、迅速、方便、低成本、低負擔、高品質、資訊完整之行政措施,提昇民眾對稅捐單位行政的滿意度,順利完成納稅義務的目標相違。

因此,地方稅捐單位對屬契稅條例第12條第2項所規定,應由使用執照所載起造人申報納稅者,輔導申報繳納契稅外,應修正現行「契稅申報書」欄位內容,積極宣導取得房屋所有權,申報繳納契稅的觀念,避免契稅納稅義務人因不瞭解法律規定,遭受契稅條例第24條、第26 條規定之處分。

二、建議

(一)我國契稅可改稱「取得不動產稅」,英文為「Title Deed Tax」,較可為一般人認識。

(二)財政部修訂現行「契稅申報書」欄位內容(如表2),使其成為有取得房屋所有權申報繳納契稅的觀念,與移轉物權無關,減少納稅義務人遵循稅法時,所花的時間與不滿意。
1.「契稅申報書」名稱修訂為「取得房屋契稅申報書」。
2. 相關欄位內容之修訂:
(1)欄位(3)「移轉房屋坐落」修訂為「取得房屋坐落」。
(2)欄位(6)「移轉價格」修訂為「取得房屋價格」。該欄位右方對於核稅標準之勾選欄文字亦配合修改。
(3)欄位(9)「新所有權人」附加表示「包括契稅條例第12條第2項之『使用執照所載起造人』」。
(4)欄位(13)「契約種類」修訂為「取得方式」。
(5)欄位(14)「移轉情形」修訂為「取得房屋情形」。
(6)欄位(17)「移轉後房屋稅繳款書寄送地址」修訂為「取得房屋後房屋稅繳款書寄送地址」。
3.地方稅務單位編製創新之宣導摺頁「取得房屋所有權申報繳納契稅的認識」,積極宣導,提昇納稅義務人對稅務行政的滿意度。


表1 現行「契稅申報書」
※檔案編號 契稅申報書 ※總收文 日期   年  月  日
 年 月 日 資料編號
服務區總分處 流水號 字號

(1)房  屋稅籍編號 區 里 冊頁棟 分戶號 (2)建號 (3)移  轉房屋坐落

(4)立契日期或使用執照核發日期(限房屋建造完成前取得所有權案件) 年 月 日 □ 1.房屋建造完成前取得所有權案件□ 2.除上述以外之一般申報案件 (5)申報日期 年 月 日

(6)移轉價格(新台幣) 元 1.□請按照評定標準價格核課契稅。2.□請按照評定標準價格或申報移轉價格從高核課契稅。3.□本件係領買標購公產或法院拍賣案件請按照評定標準價格或申報移轉價格從低核課契稅。
(7)茲委託 先生女士 代辦契稅申報、領取契稅繳款書或免稅證明書、前業主應繳未繳之房屋稅繳款書及領回證件等事項。
(8)原所有權人 姓名或名稱 蓋章 民國身份證或事業機關團體統一編號 身分代號 公有私別 戶 籍 地 址 權利範圍持分比率 ※查欠情形
縣市 鄉鎮區 村里 鄰 街路 段 巷 弄 號 樓

電話

電話
(9)新所有權人(9)申 報 人(9)委 託 人
電話

電話
(10)契稅代理人 買方 領回證件蓋章
賣方 電話
(11)在國內房屋稅納稅代理人
電話
(12)所得稅納稅代理人
電話
(13)契約種類 □1.買賣□2.典權□3.交換□4.贈與□5.分割□6.占有□7. 建築中變更起造人名義取得使用執照者 □8. 標購、拍賣、領買 □9. 二親等間買賣 *查欠人員*蓋章
(14)移轉情形 層次 面積合計    
構造
面積(平方公尺)
(15)申請減免項目 □ 1.全免□ 2.減徵 合於契稅條例第(  )條規定。合於(  )條例第(  )條(  )款規定。 *□准*□不准 *房屋稅承辦人員蓋章
(16)檢  附 □契約書正副本共(  )份及影本乙份(貼印花部份)□所有權狀正影本共(  )份。□不動產權利移轉證明書正影本各乙份,□法院判決書正影本( )份,□身分證或戶口名簿影本乙份。□該移轉房屋已納房屋稅繳款書影本乙份 □其他文件(   份)。
(17)移轉後房屋稅繳款書寄送地址:□同房屋座落 □同戶籍地址 □請寄:
(18)怠報日數 (19)備註:
茲依照契稅條例14條、15條、16條規定填具契稅申報書,請依法核定應納契稅,並依照房屋稅條例第7條之規定申請變更房屋稅納稅義務人名義,如原所有權人有應未繳房屋稅者,請依同條例第22條規定辦理。     此  致    稅捐稽徵處     分處    鄉鎮市公所 申報人


表2 本文建議修訂之「契稅申報書」欄位內容
※檔案編號 取得房屋契稅申報書 ※總收文 日期   年  月  日
 年 月 日 資料編號
服務區總分處 流水號 字號

(1)房  屋稅籍編號 區 里 冊頁棟 分戶號 (2)建號 (3)取  得房屋坐落

(4)立契日期或使用執照核發日期(限房屋建造完成前取得所有權案件) 年 月 日 □ 1.房屋建造完成前取得所有權案件□ 2.除上述以外之一般申報案件 (5)申報日期 年 月 日

(6)取得房屋價格(新台幣) 元 1.□請按照評定標準價格核課契稅。2.□請按照評定標準價格或申報移轉價格從高核課契稅。3.□本件係領買標購公產或法院拍賣案件請按照評定標準價格或申報移轉價格從低核課契稅。
(7)茲委託 先生女士 代辦契稅申報、領取契稅繳款書或免稅證明書、前業主應繳未繳之房屋稅繳款書及領回證件等事項。
(8)原所有權人 姓名或名稱 蓋章 民國身份證或事業機關團體統一編號 身分代號 公有私別 戶 籍 地 址 權利範圍持分比率 ※查欠情形
縣市 鄉鎮區 村里 鄰 街路 段 巷 弄 號 樓

電話

電話
(9)新所有權人(包括契稅條例第12條第2項之使用執照所載起造人)申 報 人(9)委 託 人
電話

電話
(10)契稅代理人 買方 領回證件蓋章
賣方 電話
(11)在國內房屋稅納稅代理人
電話
(12)所得稅納稅代理人
電話
(13)取得方式 □1.買賣□2.典權□3.交換□4.贈與□5.分割□6.占有□7. 建築中變更起造人名義取得使用執照者 □8. 標購、拍賣、領買 □9. 二親等間買賣 *查欠人員*蓋\  章
(14)取得房屋情形 層次 面積合計    
構造
面積(平方公尺)
(15)申請減免項目 □ 1.全免□ 2.減徵 合於契稅條例第(  )條規定。合於(  )條例第(  )條(  )款規定。 *□准*□不准 *房屋稅承辦人員蓋章
(16)檢  附 □契約書正副本共(  )份及影本乙份(貼印花部份)□所有權狀正影本共(  )份。□不動產權利移轉證明書正影本各乙份,□法院判決書正影本( )份,□身分證或戶口名簿影本乙份。□該移轉房屋已納房屋稅繳款書影本乙份 □其他文件(   份)。
(17)取得房屋後房屋稅繳款書寄送地址:□同房屋座落 □同戶籍地址 □請寄:
(18)怠報日數 (19)備註:
茲依照契稅條例14條、15條、16條規定填具契稅申報書,請依法核定應納契稅,並依照房屋稅條例第7條之規定申請變更房屋稅納稅義務人名義,如原所有權人有應未繳房屋稅者,請依同條例第22條規定辦理。     此  致    稅捐稽徵處     分處    鄉鎮市公所 申報人


註釋
註1:英文翻譯係參考梁實秋主編「遠東新時代英漢辭典」。
註2:解釋函令係抄錄自財政部稅制委員會93 房屋稅契稅法令彙編。
註3:評定標準價即房屋稅稅單上的課稅現值加房屋免稅現值。
註4:信託法第1條:稱信託者,謂委託人將財產權移轉或為其他處分,使受託人依信託本旨,為受益人之利益或為特定之目的,管理或處分信託財產之關係。
註5:花蓮縣稅捐稽徵處編製之「契稅各類申請案件應備證件資料一覽表」。
註6:「契稅申報書」之格式係全國一致。


參考資料
財政部稅制委員會,房屋稅契稅法令彙編,97年。

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作者簡介
東華大學企研所碩士
密西根羅倫斯科技大學企研所碩士班
工作經歷:
1.花蓮縣稅捐稽徵處財產稅課消費稅股股長(95-)
2.花蓮縣稅捐處資訊管理課資訊處理股股長(92-94)
3.花蓮縣稅捐處財產稅課使用牌照稅股股長(89-91)
4.花蓮縣稅捐處股長法務課行政救濟股股長(86-88)
5.花蓮縣稅捐處納稅服務課納稅服務股股長兼花蓮縣政府聯合查緝小組幹事(82-85)
6.花蓮縣稅捐處消費稅課娛樂及使用牌照稅稅務員兼花蓮縣政府聯合查緝小組幹事(81)
7.花蓮縣稅捐處工商稅課綜合所得稅稅務員(78-80)
8.台東縣稅捐處電子作業課系統執行稅務員(76-77)
9.台灣省糧食局會計處帳務組科員(69-75)

 

 

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