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【房地產登記法律問題】土地可以保存登記呢?

文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【台灣法律網】


 【問題】

    保存登記是什麼意思?有什麼要件或限制嗎?土地可不可以作保存登記呢?


【解析】

    按建物所有權第一次登記謂為保存登記,申請建物所有權第一次登記前,應先向登記機關申請建物第一次測量(註一);而申請建物所有權第一次登記,應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖。但有「區分所有之建物申請登記時,如依其使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者,應檢具全體起造人分配協議書」或「申請人非起造人時,應檢具移轉契約書或其他證明文件」情形之一者,並應附其他相關文件(註二)。又實施建築管理前建造之建物,無使用執照者,則應提出主管建築機關或鄉 (鎮、市、區) 公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之「曾於該建物設籍之戶籍謄本」或「門牌編釘證明」或「繳納房屋稅憑證或稅籍證明」或「繳納水費憑證」或「繳納電費憑證」或「未實施建築管理地區建物完工證明書」或「地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖」或「其他足資證明之文件」文件之一(註三)。

    至於區分所有建物,區分所有權人雖得就其區分所有部分之權利,單獨申請登記(註四),惟區分所有建物登記,仍須從土地登記規則第81條:「區分所有建物之共用部分,應另編建號,單獨登記,並依下列規定辦理:一、同一建物所屬各種共用部分,除法令另有規定外,應依各區分所有權人使用情形,分別合併,另編建號,單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者,得予除外。二、區分所有建物共用部分之登記僅建立標示部,及加附區分所有建物共用部分附表,其建號、總面積及權利範圍,應於各區分所有建物之所有權狀中記明之,不另發給所有權狀。」、第82條:「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等,其非屬共用部分,並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者,得視同一般區分所有建物,申請單獨編列建號,辦理建物所有權第一次登記。前項非屬共用部分之權利範圍及位置,應依當事人合意為之。」、第83條:「區分建物所有權人,於申請建物所有權第一次登記時,除應依第七十九條規定,提出相關文件外,並應於申請書適當欄記明基地權利種類及其範圍。登記機關受理前項登記時,應於建物登記簿標示部適當欄記明基地權利種類及範圍。」等相關規定。換言之,建物所有權第一次登記,乃以建物為限,土地自不得辦理「建物所有權第一次登記」。


【註解】
註一:土地登記規則第78條參照。
註二:土地登記規則第79條第1項參照。
註三:土地登記規則第79條第2項參照。另建物與基地非屬同一人所有者,並另附使用基地之證明文件(土地登記規則第79條第4項參照)。又此等文件內已記載面積者,依其所載認定。未記載面積者,由登記機關會同直轄市、縣 (市) 政府主管建築、農業、稅務及鄉 (鎮、市、區) 公所等單位,組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證明(土地登記規則第79條第3項參照)。
實務上,實施建築管理前建造之建物,無使用執照,申辦建物所有權第一次登記者,最高行政法院96年07月12日96年度裁字第01521號裁定:「三、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果,以:(一)上訴人於93年8月17日就坐落新竹市○○段1344地號土地上門牌號碼新竹市○○路○段366號三層加強磚造建築物,向被上訴人申請辦理建築物第一次測量,被上訴人因認上訴人所檢附之臺電公司新竹營業處書函及房屋稅籍證明書等文件資料,不能證明前開三層加強磚造建築物屬實施建築管理前已改建之建築物,經通知上訴人補正,上訴人未能補正,被上訴人遂於93年9月2日以新地測字第0930007453號函駁回上訴人之申請之事實,有上訴人之建物測量申請書及被上訴人前開函附原處分卷可稽,堪信為真實。(二)按上訴人申請測量之前開三層樓建物坐落基地,位屬新竹縣政府以67年2月2日府建都字第17599號函公告發布並自67年2月3日起實施之高速公路新竹交流道附近特定區計畫地區。依辦理土地複丈與建物測量補充規定第10點規定,建物位於都市地區內者,若於都市計畫發布實施日前建造,即屬實施建築管理前建造之建物。故本件應審究者,乃上訴人申請測量之前開三層建物,依其提出之證明文件,是否足以證明該建物係於67年2月3日前改建完成。(三)本件上訴人於申請時,固提出臺電公司新竹營業處93年8月2日新竹費核代字第A9300783號書函及新竹縣稅捐稽徵處66年8月8日66新縣稅貳字第85891號准予變更納稅義務人函為證明文件。惟依臺電公司新竹營業處前開書函記載之裝表供電日期為59年10月;另新竹縣稅捐稽徵處前開函所載:上訴人於66年8月間向前手黃雜購得之建物為台    式磚造建物(面積19.04坪)等情,僅足證明門牌號碼新竹市○○路○段366號之原有台式磚造舊建物(面積19.04坪),於67年2月3日前開特定區計畫公告實施前已建造完成,屬實施建築管理前建造之建物,尚無法證明上訴人申請測量之前開三層加強磚造建物(面積為313.2平方公尺),係於67年2月3日前即改建完成。復參諸新竹市稅捐稽徵處93年7月26日房屋稅籍證明書所載,前開三層加強磚造建物房屋稅之起課時間為68年7月,亦於67年2月3日前開特定區計畫公告實施後,故依上開證明文件,均不足以證明前開三層建物係於實施建築管理前建造之建物。(四)上訴人雖另主張因其不諳法令,未於建物改建完成後,立即申請重估課稅現值,嗣新竹縣稅捐稽徵處於68年7月實施三年一週期清查時,重新核算課稅現值,致有前開起課時間產生,不得以起課時間認定為前開建物完成日云云,縱屬實在,亦僅能證明系爭房屋改建時點非在房屋稅起課時間68年7月,惟亦無法證明該三層建物係於實施建築管理前即67年2月3日前已改建完成。末查,建築物未經領得使用執照,不准接水接電,固為建築法第73    條所明定,惟新竹市○○路○段366號舊有台式磚造建物之原所有人,早於59年10月即已申請水電並裝表供電完成,此有臺電公司新竹營業處前開書函可證,並非上訴人於購入改建為前開三層加強磚造建物後始申請水電,即上訴人亦自承於改建完成後向電力公司申請遷移原舊電錶等語在卷,復參諸臺電公司新竹營業處就上訴人申請提供移表用電資料,以93年9月29日(93)新區費核發字第93090407號函覆稱:因用電原始憑證已保存年限(10年),業經銷燬,無法查證該項移表用電資料等語,亦有臺電公司新竹營業處前開函附原處分卷可稽,足見前開建物是否有合法裝置之水電使用,核與上訴人所有前開三層建物何時改建完成無涉,上訴人執此謂其前開建物既有合法水電使用,即足證明係於67年2月3日前開特定區計畫公告實施前修妥云云,亦非有據等詞,為判斷基礎,因而駁回上訴人在原審之訴。四、本院查:(一)原審以前開理由駁回上訴人於原審之訴,經核並無不合。(二)上訴人雖以前開各詞提起上訴,惟觀之上訴人所述,無非係就原審取捨證據認定事實之職權行使,指摘原判決違誤,而未主張原判決有如何違背法令之處,揆之前開規定及說明,本件上訴尚難認係合法,應予駁回。」可資參照。
註四:土地登記規則第80條參照。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/


楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

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