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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 農地農舍專欄

【房地產其他法律問題】購買法拍農舍,農地未滿2.5分,未辦建物登記,法拍後可申請登記嗎?

文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【台灣法律網】


【問題】

    購買法拍農舍,農地未滿2.5分,未辦建物登記,法拍後可申請登記嗎? 


【解析】

    按「申請建物所有權第一次登記前,應先向登記機關申請建物第一次測量。」「申請建物所有權第一次登記,應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖。有下列情形之一者,並應附其他相關文件:一、區分所有之建物申請登記時,如依其使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者,應檢具全體起造人分配協議書。二、申請人非起造人時,應檢具移轉契約書或其他證明文件。實施建築管理前建造之建物,無使用執照者,應提出主管建築機關或鄉 (鎮、市、區) 公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一:一、曾於該建物設籍之戶籍謄本。二、門牌編釘證明。三、繳納房屋稅憑證或稅籍證明。四、繳納水費憑證。五、繳納電費憑證。六、未實施建築管理地區建物完工證明書。七、地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。八、其他足資證明之文件。前項文件內已記載面積者,依其所載認定。未記載面積者,由登記機關會同直轄市、縣 (市) 政府主管建築、農業、稅務及鄉 (鎮、市、區) 公所等單位,組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證明。第二項之建物與基地非屬同一人所有者,並另附使用基地之證明文件。」分別為土地登記規則第78條、第79條定有明文,是申請建物所有權第一次登記前,應先向登記機關申請建物第一次測量;申請建物所有權第一次登記,則應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖,但實施建築管理前建造之建物,無使用執照者,則應提出主管建築機關或鄉 (鎮、市、區) 公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之「曾於該建物設籍之戶籍謄本、門牌編釘證明、繳納房屋稅憑證或稅籍證明、繳納水費憑證、繳納電費憑證、未實施建築管理地區建物完工證明書、地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖、其他足資證明之文件」文件之一。

    從而,購買法拍農舍,農地雖未滿2.5分,法拍後該未辦建物登記之農舍苟具備使用執照或依法得免發使用執照之證件,或係實施建築管理前建造之建物,無使用執照,但具有主管建築機關或鄉 (鎮、市、區) 公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之「曾於該建物設籍之戶籍謄本、門牌編釘證明、繳納房屋稅憑證或稅籍證明、繳納水費憑證、繳納電費憑證、未實施建築管理地區建物完工證明書、地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖、其他足資證明之文件」文件之一者,非不得向登記機關申請建物第一次測量及建物所有權第一次登記。惟建物係建造於該地實施建築管理之「後」,無使用執照,雖具有主管建築機關或鄉 (鎮、市、區) 公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之「曾於該建物設籍之戶籍謄本、門牌編釘證明、繳納房屋稅憑證或稅籍證明、繳納水費憑證、繳納電費憑證、未實施建築管理地區建物完工證明書、地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖、其他足資證明之文件」文件之一者,亦不得向登記機關申請建物第一次測量及建物所有權第一次登記(註一)。當然,申請建物所有權第一次登記前,應先向登記機關申請建物第一次測量,以取得建物測量成果圖,而向登記機關申請建物第一次測量時,原則上應提出使用執照,如申請人主張所申請測量之建物係實施建築管理前建造者,則應提出足以證明該建物屬實施建築管理前已建造完成之主管建築機關或鄉(鎮、市、區)公所之證明文件或實施建築管理前有關之證明文件,始足當之。苟申請人,所提之證明文件,均不足以證明申請測量之建物,係於實施建築管理前建造,復未依登記機關之通知補正其他證明文件,則登記機關依法駁回其申請,自屬有據(註二),併予敘明。


【註解】
註一:實務上,臺北高等行政法院95年03月17日94年度訴字第01480號判決:「次按『實施建築管理前建造之建物,無使用執照者,應提出主管建築機關或鄉(鎮、市、區)公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一:一、曾於該建物設籍之戶籍謄本。二、門牌編釘證明。三、繳納房屋稅憑證或稅籍證明。四、繳納水費憑證。五、繳納電費憑證。六、未實施建築管理地區建物完工證明書。七、地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。八、其他足資證明之文件。』固為土地登記規則第79條第2項所明定,惟承前所述,本件原告所有之系爭建物興建於65年,而該建物坐落之土地於62年已依『實施都市計畫以外地區建築物管理辦法』實施建築管理,據此,本件系爭建物係建造於該地實施建築管理之後,亦堪認定。原告主張系爭建物屬土地登記規則第79條第2 項所指之實施建築管理前建造之建物云云,即無可取。」可資參照。
註二:臺北高等行政法院94年09月28日93年度訴字第04147號判決:「由以上諸規定可知,申請建物所有權第一次登記前,應先向登記機關申請建物第一次測量,以取得建物測量成果圖,而向登記機關申請建物第一次測量時,原則上應提出使用執照,如申請人主張所申請測量之建物係實施建築管理前建造者,則應提出足以證明該建物屬實施建築管理前已建造完成之主管建築機關或鄉(鎮、市、區)公所之證明文件或實施建築管理前有關之證明文件,始足當之。…綜上所述,原告所提之證明文件,均不足以證明原告申請測量之前開三層建物,係於實施建築管理前建造,復未依被告之通知補正其他證明文件,被告爰以93年9月2日新地測字第0930007453號函駁回原告申請之處分,揆諸首揭規定,並無違誤,訴願決定予以維持,亦無不合,原告仍執前詞,訴請撤銷,並請求判令准予辦理第一次測量,均為無理由,應予駁回。」參照。

 

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/


楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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22.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十五)、(十六)(與劉孟錦律師合編著,100年12月) 。
23.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著,100年12月)。
24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。

 

 

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