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【公寓大廈最新裁判選輯】共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用,應由公共基金支付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔,不因管理委員會成立與否而有差異(最高法院96年台簡抗字第2640號民事判決)

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【最高法院96年11月29日96年度台簡抗字第2640號民事判決】共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用,應由公共基金支付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔,不因管理委員會成立與否而有差異。

【裁判要旨】

按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之,其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔之,為公寓大廈管理條例第十條第二項所明定。又同條例第二十八條第三項僅規定起造人於召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前,為公寓大廈之管理負責人。並無起造人為管理負責人時,上述費用由起造人負擔之明文。準此,共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用,應由公共基金支付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔,不因管理委員會成立與否而有差異。次查同條例第十八條第一項規定公寓大廈公共基金之來源有四,包括起造人依工程造價一定比例或金額提列、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納、公共基金之孳息及其他收入等。本件○○大廈起造人為○○公司,被上訴人僅向該公司購買未出售之餘屋一百三十七戶,非概括承受其起造人之地位,被上訴人尚有餘屋未出售,為原審確定之事實。依前揭法文規定,本件大廈起造人係於該條例公布施行前已取得建造執照,固無就取得使用執照後一年內之管理維護事項,按工程造價一定比例或金額提列公共基金之義務,惟實際有無提列,原審似未加調查。


【裁判全文】

最高法院民事判決      九十六年度台上字第二六四0號
上 訴 人 ○○○○大廈○○區管理委員會
法定代理人 乙○○○
訴訟代理人 吳○○律師
被 上訴 人 ○○建設有限公司
法定代理人 甲○○
上列當事人間請求給付管理費等事件,上訴人對於中華民國九十六年六月二十日台灣高等法院高雄分院第二審判決(九十四年度上字第三五號),提起上訴,本院判決如下:
主 文
原判決關於駁回上訴人之訴暨該訴訟費用部分廢棄,發回台灣高等法院高雄分院。
理 由
本件上訴人主張:被上訴人係伊管理之壯觀○○大廈○○區(下稱○○大廈)住戶,並為該大廈之起造建商,依住戶規約第十三條約定,凡住戶皆應繳納房屋管理費,各戶依總面積計算,每坪每月繳交新台幣(下同)四十元,店鋪依各戶總面積每坪每月繳交二十元,地下室公用汽車停車位平面車位清潔費每位每月二百元。被上訴人自民國八十九年三月起即未繳納管理費及車位清潔費,屢經催討,迄未置理等情,爰求為命被上訴人給付一百四十六萬四千二百八十八元,並加計法定遲延利息,暨自九十三年三月一日起,按月於每月一日給付三萬三千五百零五元之判決。
被上訴人則以:上訴人收取停車位清潔費後,復於收取房屋管理費時,再將停車位公共設施面積應有部分計入,有重複收費情形。又伊僅向訴外人○○建設股份有限公司(下稱○○公司)購買其未出售之餘屋,非概括承受起造人之地位,無提撥大樓管理基金暨建物、設施之修繕、保固義務。伊代墊○○大廈八十六年四月至八十九年一月之管理費四百八十一萬零五百二十元、公共電費六萬一千六百二十六元,連同上訴人占用伊車位出租與其他住戶收取租金而應返還伊之不當得利七十九萬三千四百元,伊均得主張與上訴人請求之系爭管理費相抵銷等語,資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人勝訴之判決予以廢棄,改判駁回其訴,無非以:依審判及土地登記實務,於車位不採獨立產權登記模式時,建商恆將車位登記於共用部分,再針對該車位所應負擔之共用部分比例一併登記與買受人,買受車位者就該車位所占之共有比例即可能有重複收取管理費之情形。故除規約明文約定房屋各戶總面積不扣除車位所占共有部分外,要無不將該重複部分扣除之理。本件既採車位登記於公用部分之方式,住戶規約復未明定不扣除車位所占共用部分之比例,則計算房屋每戶總面積時,即應將該重複計算部分予以扣除。被上訴人抗辯上訴人收取其他兼有車位住戶之管理費,係按各住戶總面積扣除車位所占面積後,再就面積餘額計收各情,已據提出對照表、收費表、所有權狀、公用部分配賦計算式及土地登記謄本等為證,上訴人雖否認上開證物之真正,然並未能就被上訴人前述抗辯提出帳冊反證,堪認住戶規約本即有扣除車位所占面積再憑以計算管理費之真意。依上開標準計算,被上訴人自八十九年三月起至原法院言詞辯論終結時止所積欠之管理費為一百九十六萬八千八百九十六元。次查○○大廈係○○公司所建造,而以買賣為原因移轉房屋產權與被上訴人,被上訴人主張僅單純買受○○公司餘屋,無庸承受該公司權利義務,堪可採信。又管理委員會成立前有關公寓大廈之管理所生之權利義務,亦應認如同籌備中之法人,於法人成立後當然由其繼受,是管理委員會成立前所生之權利與義務,當得於管理委員會成立後主張之。被上訴人於管理委員會備案成立前代上訴人墊付之借支人事費及雜項費用、管理顧問費用、電梯維修費、水電維修費總計二百一十七萬零五百九十三元,並未約定清償期,自得隨時請求返還,清償期既已屆至,即合於抵銷適狀,被上訴人主張以上開代墊費用與所積欠之管理費相抵銷,尚非法所不許,於該抵銷範圍內,兩造互負之債務歸於消滅,上訴人不得再對被上訴人請求給付系爭管理費。此外,復無其他證據足認被上訴人就九十六年六月七日起之管理費有不履行情事,上訴人請求被上訴人給付此部分管理費,自難准許等詞,為其判斷之基礎。
按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之,其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔之,為公寓大廈管理條例第十條第二項所明定。又同條例第二十八條第三項僅規定起造人於召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前,為公寓大廈之管理負責人。並無起造人為管理負責人時,上述費用由起造人負擔之明文。準此,共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用,應由公共基金支付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔,不因管理委員會成立與否而有差異。次查同條例第十八條第一項規定公寓大廈公共基金之來源有四,包括起造人依工程造價一定比例或金額提列、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納、公共基金之孳息及其他收入等。本件○○大廈起造人為○○公司,被上訴人僅向該公司購買未出售之餘屋一百三十七戶,非概括承受其起造人之地位,被上訴人尚有餘屋未出售,為原審確定之事實。依前揭法文規定,本件大廈起造人係於該條例公布施行前已取得建造執照,固無就取得使用執照後一年內之管理維護事項,按工程造價一定比例或金額提列公共基金之義務,惟實際有無提列,原審似未加調查。又上訴人主張各住戶交屋時皆預繳一至二萬元之管理費,且由○○公司收受該管理費部分,被上訴人於另件訴訟表示承受,而被上訴人對於與承購戶簽訂之買賣契約書載明預收過戶完成日起之管理費二萬元,管理費、清潔費、水電費等,由賣方負擔至過戶完成當日為止一節,似未爭執。則○○公司及被上訴人向承購戶預收之管理費是否屬公共基金之一部?是否用以支付系爭大樓管理委員會成立前之管理、維護、修繕費用?被上訴人自○○公司承受住戶預繳之管理費及承購戶預繳與被上訴人之管理費各若干?前開預收之管理費是否足以支付管理委員會成立前之上述各項費用?均攸關被上訴人能否執以與系爭管理費相抵銷及其得主張抵銷之金額為若干等問題,原審未詳加調查審認明晰,徒以前揭情詞,准被上訴人抵銷之主張,認上訴人請求給付之管理費債權,業經被上訴人以代墊之相關費用抵銷而不存在,遽為上訴人不利之判決,於法自欠允洽。上訴論旨,指摘原判決不當,求予廢棄,非無理由。
據上論結,本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項,判決如主文。
中  華  民  國 九十六 年  十一  月 二十九 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 許○○
法官 陳○○
法官 鄭○○
法官 吳○○
法官 李○○
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中  華  民  國 九十六 年  十二  月  十二  日

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
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