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【公寓大廈最新裁判選輯】集合住宅經建商與各承購戶訂明法定空地由住戶使用管理者,得認有默示分管契約之存在(最高法院97年度台上字第1220號民事判決)

文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【台灣法律網】


【最高法院97年06月12日97年度台上字第1220號民事判決】

【裁判要旨】集合住宅經建商與各承購戶訂明法定空地由住戶使用管理者,得認有默示分管契約之存在。

查原審先認被上訴人就系爭增建物所坐落之土地已不爭執有分管契約,本件訴訟之爭執點僅在於上訴人在法定空地上之增建行為,是否因有默示分管契約,而得對抗被上訴人以土地共有人身分所行使之物上請求權(見原判決第七頁第四點(一)第六、七、九至十一行),集合住宅經建商與各承購戶訂明法定空地由住戶使用管理者,固非不可認係共有物之分管約定,或得認有默示分管契約之存在,惟因系爭增建物影響全棟建築物之景觀及全體住戶居住之安全,於全體共有人之權利自有妨害等情(見原判決第七頁第四點(二)),乃嗣又謂上訴人抗辯兩造間存有分管契約,為無可取(見原判決第九頁第五點第一、二行),關於兩造間就系爭增建物坐落之土地有無分管契約存在一事,原判決之理由前後矛盾,據此所為上訴人敗訴之判決,自有未洽,難昭折服。

【裁判全文】
最高法院民事判決      九十七年度台上字第一二二○號
上 訴 人 乙○○○
      丙 ○ ○
      丁 ○ ○
      戊 ○ ○
      己○○○
      庚 ○ ○
      辛 ○ ○
      壬○○○
      癸 ○ ○
      子 ○ ○
      丑○○○
      寅 ○ ○
      卯 ○ ○
      辰 ○ ○
      巳 ○ ○
      午 ○ ○
      未 ○ ○
共   同
訴訟代理人 洪 ○ ○律師
      李 ○ ○律師
被 上訴 人 甲 ○ ○
訴訟代理人 陳 ○ ○律師
      王 ○ ○律師
上列當事人間請求拆屋還地事件,上訴人對於中華民國九十六年十一月二十一日台灣高等法院第二審判決(九十六年度重上字第三四九號),提起上訴,本院判決如下:
主 文
原判決除假執行部分外廢棄,發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張:兩造係○○公寓大廈之區分所有權人,均為該大廈坐落基地台北縣○○市○○段二三八、二四一、二四二、二四三、二四四號土地(下稱系爭土地)之共有人。上訴人未經全體共有人同意,將其專有部分建物向外違法增建如原判決附圖(下稱附圖)所示室內封閉式之建物,非法占用法定空地。雖伊及訴外人林○○與原始承購戶締結之房屋委建契約第六條第五款約明,一樓前方法定空地除設置公共設施外,歸一樓住戶使用,惟並未賦予其得逾越原約定之使用範圍,向外擴建封閉式建物。另依民國九十四年十月十四日區分所有權人會議決議,一樓以上各樓層之其餘住戶固亦得按現狀專用上開增建物,然彼等逾越一般社會經驗認可之管理方式,並影響整棟建築物景觀及住戶安全而使用,已妨害全體共有人之所有權,爰依民法第七百六十七條除去妨害請求權之規定為請求等情,求為命上訴人將系爭土地上如附圖所示ABCEF部分(下稱ABCEF部分)及上訴人丙○○、丁○○、己○○○、庚○○應將如附圖所示DG部分(下稱DG部分)之增建物拆除,返還各該土地予全體共有人之判決。
上訴人則以:伊初始係基於住戶安全及環境衛生而增建,並無不符使用目的之情事。且區分所有權人會議已決議伊得依現狀專用系爭增建物;被上訴人未依民法第五十六條第一項規定,撤銷該決議,自應受其拘束等語,資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄,改判如其聲明,無非以:被上訴人主張兩造係○○公寓大廈之區分所有權人,並為該坐落基地之共有人,上訴人未請領建造執照,在系爭土地上,超過竣工圖,自一樓起延續至各樓層,以外牆連接線陽台內凹部分外之法定空地,增建如附圖所示建物等情,有其所提出之建物登記謄本可證,並經第一審法院會同台北縣○○市地政事務所人員勘驗現場,製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可稽,上訴人就此亦不爭執,堪信為真實。又被上訴人已不爭執兩造間有分管契約存在,僅主張上訴人行使權利嚴重排除其他區分所有權人之使用,且違反建築法規及使用目的,是兩造之爭執點僅在於上訴人於法定空地上之增建行為是否因有默示分管契約,而得對抗被上訴人以土地共有人身分所行使之物上請求權。按集合住宅之買賣,經由建商與各承購戶訂明法定空地及其上空間由各樓層住戶使用管理者,固非不可認係共有物之分管約定,或共有人對於各自增建部分相互容忍、互不干涉、歷之有年,得認有默示分管契約之存在,惟不容任意加蓋建築物,影響全棟建築物之景觀及全體住戶居住之安全,亦即區分所有人就共有部分有專用權者,仍應本於共有物本來之用法,依其性質、構造使用,並無違共有物之使用目的始為合法,且物之使用,乃指依物之用法,不毀損其物體或變更其性質,以供吾人需要而言。次按建築法第二十五條、第九條規定,增建行為應經許可,係因主管建築機關必須審核增建之地點是否合法,及對大眾安全是否構成危險。上訴人自認在法定空地上未經請領建造執照而為增建,而所謂法定空地,即應保持「空地」,不得有任何建物之狀態,否則即不符空地之意義。建築法規定建物應維持一定比例之空地,有其安全及景觀上之考量。如法定空地減少,對於居住在密閉空間內之住戶,吸收陽光與空間之機會將大幅降低,即有礙人體之健康。上訴人排除其他共有人,逾越一般社會通念所能接受之管理使用方式,單獨使用超過竣工圖之系爭增建物,自已影響全棟建物之景觀及住戶之安全,當已超出共有人同意使用範圍,於全體共有人之權利自有妨害。上訴人午○○在法定空地往上發展之空間排他使用,縱其抗辯僅享受他人之反射利益,然其既已排除其他共有人享受法定空地向上發展空間之利益,自亦已超出共有人同意使用範圍。從而被上訴人本於民法第七百六十七條物上請求權之法律關係,請求上訴人拆除附圖所示增建物,為有理由,應予准許,上訴人抗辯兩造間存有分管契約,其得在法定空地上為增建云云,為無可取等詞,並敘明系爭增建物經測量並未占用前揭二三八、二四三號土地,上訴聲明記載前開二地號純屬贅載,為其判斷之基礎。
按判決不備理由或理由矛盾者,其判決當然為違背法令,民事訴訟法第四百六十九條第六款定有明文。查本件被上訴人主張上訴人所有之系爭增建物妨害其所有權,依民法第七百六十七條請求除去該增建物(見原判決第四頁第十八行),原審認其請求為有理由,而准予拆除系爭增建物(見原判決第九頁第五點第四、五
行),惟判決主文除命上訴人拆除系爭增建物外,另命上訴人應將系爭增建物所坐落之土地返還全體共有人,此部分未敘明其理由,自有判決不備理由之違誤。次查原審先認被上訴人就系爭增建物所坐落之土地已不爭執有分管契約,本件訴訟之爭執點僅在於上訴人在法定空地上之增建行為,是否因有默示分管契約,而得對抗被上訴人以土地共有人身分所行使之物上請求權(見原判決第七頁第四點(一)第六、七、九至十一行),集合住宅經建商與各承購戶訂明法定空地由住戶使用管理者,固非不可認係共有物之分管約定,或得認有默示分管契約之存在,惟因系爭增建物影響全棟建築物之景觀及全體住戶居住之安全,於全體共有人之權利自有妨害等情(見原判決第七頁第四點(二)),乃嗣又謂上訴人抗辯兩造間存有分管契約,為無可取(見原判決第九頁第五點第一、二行),關於兩造間就系爭增建物坐落之土地有無分管契約存在一事,原判決之理由前後矛盾,據此所為上訴人敗訴之判決,自有未洽,難昭折服。上訴論旨指摘原判決不當,求予廢棄,非無理由。
據上論結,本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第
一項,第四百七十八條第二項,判決如主文。
中  華  民  國 九十七 年  六  月  十二  日
最高法院民事第二庭
審判長法官 吳○○
法官 劉○○
法官 阮○○
法官 陳○○
法官 林○○
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中  華  民  國 九十七 年  六  月 二十三 日

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/


楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

作品:
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