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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 公寓大廈最新裁判選輯

【公寓大廈最新裁判選輯】終止分管契約係關係共有物管理方法之變更,自須經共有人全體同意,始得為之(最高法院97年度台上字第1350號民事判決)

文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【台灣法律網】


【最高法院97年06月26日97年度台上字第1350號民事判決】

【裁判要旨】終止分管契約係關係共有物管理方法之變更,自須經共有人全體同意,始得為之

按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議,依民法第八百二十條第一項規定,應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者,因終止分管契約係關係共有物管理方法之變更,自須經共有人全體同意,始得為之。系爭法定空地所締結之分管契約並未訂有存續期間,乃兩造所不爭執。且原審亦認定本件全體區分所有權人於九十一、九十二年間就系爭法定空地締結分管契約,約定由上訴人專用時,係經全體同意而為之;則倘上訴人違法使用系爭法定空地,其他共有人欲終止該分管契約,因無法期待能得上訴人之同意,自仍須經上訴人以外之全體共有人同意,始得為之。

【裁判全文】
最高法院民事判決      九十七年度台上字第一三五0號
上  訴  人 甲○○(即許○○)
法 定 代理人 丁○○
兼法定代理人 乙○○
共    同
訴 訟 代理人 吳○○律師
被 上 訴 人 丙○○
上列當事人間請求給付管理費等事件,上訴人對於中華民國九十七年二月二十九日台灣高等法院第二審更審判決(九十六年度上更(一)字第一六八號),提起上訴,本院判決如下:
主 文
原判決關於駁回上訴人之其餘上訴暨該訴訟費用部分廢棄,發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張:上訴人於民國九十二年間購買「○○○○」大廈門牌號碼台北市○○路六八巷二之一號建物及基地應有部分(下稱系爭不動產),同時與建商約定取得系爭不動產旁之十三個機車停車位空間(下稱系爭法定空地)之使用權。嗣上訴人於系爭法定空地搭蓋違建物,並出租他人作為商店使用。因系爭法定空地為系爭大廈之共用部分,而上訴人與建商雖約定由上訴人管理使用,惟上開約定於九十二年十一月九日所召開之系爭大廈第一屆區分所有權人會議制定通過之規約中,並未約定專用,且於九十四年五月二十七日所召開之區分所有權人會議中,重新逐條討論並修正規約,亦未約定為專用。系爭法定空地係屬共用部分,其所有權屬於全體區分所有權人所共有,而上訴人於交屋後即占有並違反設置目的及通常使用方法,經伊制止,亦無效果等情,本於公寓大廈管理條例第九條第二項、第四項及民法第七百六十七條、第八百二十一條之法律關係,求為命上訴人將坐落台北市○○段○○段四六二地號、四六三地號、四六四地號上如原判決附圖(下稱附圖)編號A所示範圍內之鐵捲門、木質地板、隔間木板拆除,回復原狀,並將如附圖編號A所示部分之土地返還予伊及其他共有人全體之判決(原審關於駁回共同原告○○○○管理委員會之訴部分,業已確定)。
上訴人則以:系爭大廈之建商於出售房地時,即與買受人於買賣契約條文中特別約定,地面層圍牆內之空地,由相鄰一樓B戶所有權人(即伊)管理使用,建商為求慎重,更與全體區分所有權人簽署「預定區分所有權人會議同意書」(下稱系爭同意書),且言明此約定不受所有權之轉讓或出租而影響其效力。依分管契約性質之系爭同意書約定,應屬伊使用管理之範圍。另欲變更系爭法定空地之使用方式,依現行公寓大廈管理條例第三十三條第三款規定,亦應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意,方生效力,伊既自始至終均表示不同意,即便系爭大廈區分所有權人會議就約定專用部分進行決議,亦無法推翻系爭法定空地為伊專用之約定等語,資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決,駁回上訴人之上訴,無非以:系爭法定空地如附圖編號A所示部分,為系爭大廈全體區分所有權人所共有。惟系爭大廈之建商於九十一年間興建時,即與上訴人及其他全體區分所有權人簽訂系爭同意書,足認系爭大廈全體區分所有權人已就系爭法定空地締結分管契約,合意由上訴人管理使用,被上訴人應受該分管協議之拘束。上訴人於系爭法定空地鋪設木質地板,搭建鐵捲門及隔間木板,並出租他人做商店使用,已違反其設置目的及通常使用方法,已超越全體區分所有權人原同意使用範圍。按專用權人非法管理使用約定專用部分者,應不待於得其本人之同意,即得由其餘區分所有權人依規約或逕行決議終止該專用部分之約定。本件全體區分所有權人於九十一、九十二年間就系爭法定空地締結分管契約,約定由上訴人專用時,雖係經全體區分所有權人同意;但因上訴人違法使用系爭法定空地,則其餘全體區分所有權人即得逕行決議終止系爭分管契約。而系爭大廈除上訴人以外之共有人已於九十四年五月二十七日一致決議終止分管契約,且上訴人本人當時亦在場參與會議,復表示反對,該項終止之意思表示已到達上訴人。從而,被上訴人主張系爭分管契約已終止,依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定,請求上訴人拆除系爭建物並返還土地予被上訴人及其他共有人全體,為有理由,應予准許等詞,為其判斷之基礎。
按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議,依民法第八百二十條第一項規定,應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者,因終止分管契約係關係共有物管理方法之變更,自須經共有人全體同意,始得為之。系爭法定空地所締結之分管契約並未訂有存續期間,乃兩造所不爭執。且原審亦認定本件全體區分所有權人於九十一、九十二年間就系爭法定空地締結分管契約,約定由上訴人專用時,係經全體同意而為之;則倘上訴人違法使用系爭法定空地,其他共有人欲終止該分管契約,因無法期待能得上訴人之同意,自仍須經上訴人以外之全體共有人同意,始得為之。而系爭大廈之區分所有權人於九十四年五月二十七日決議終止系爭分管契約時,出席人數僅為該大樓總計七戶中之六戶(包括上訴人),有會議記錄可稽(見第一審調字卷第二十三頁會議記錄之主席報告),顯然並未經上訴人以外之全體共有人同意。原審未遑詳察,遽謂該次會議係經上訴人以外之全體共有人決議,系爭分管契約業已終止,並進而為上訴人不利之論斷,自有可議。上訴論旨,指摘原判決關於其不利部分為不當,求予廢棄,非無理由。
據上論結,本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項,判決如主文。
中  華  民  國 九十七 年  六  月 二十六 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 朱○○
法官 顏○○
法官 林○○
法官 鄭○○
法官 蘇○○
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中  華  民  國 九十七 年  七  月  七  日

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/


楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年6月)。
5.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(二)(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
6.台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
7.台灣法律網電子書:房地產案例實務(三)(四)(與劉孟錦律師合編著,96年12月)。
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