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【公寓大廈最新裁判選輯】停車位被無權占用,返還不當利益數額之計算(最高法院97年度台上字第1776號民事判決)

文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【台灣法律網】


【最高法院97年08月21日97年度台上字第1776號民事判決】

【裁判要旨】停車位被無權占用,返還不當利益數額之計算。

按民事訴訟法第二百二十二條第二項規定,當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者,法院應審酌一切情況,依所得心證定其數額,此項規定並未將請求人就損害額之證明責任免除,僅於損害額證明重大困難時,法院基於全辯論意旨及調查證據結果,仍不能獲得損害賠償額確信時,為使權利容易實現,減輕其損害額證明之舉證責任而已。查原審認定被上訴人無權占有系爭停車位,不問其有無出租,均應返還相當於租金之不當利益;且被上訴人出租系爭停車位予社區內之住戶時每月租金為二千元,如出租予社區外之住戶則每月租金為三千元等情,果爾,被上訴人實際利得若干?自應就出租予社區外住戶及社區內住戶車位數各若干資以計算,被上訴人既已依法院裁定提出○○○○公寓大廈管理委員會八十八年四月份起至九十四年六月份停車位租金收費明細表四冊在卷(證物外放)觀之該明細表,分別記載車位編號、姓名、繳費月份、金額、租別(外租或住戶)、繳費日期,衡情似非全然不能稽核計算。原審亦未說明其收取租金之金額,有何不能證明或證明顯有重大困難情事者,遽認每月租金應以其平均數即二千五百元計算,已嫌速斷。

【裁判全文】
最高法院民事判決      九十七年度台上字第一七七六號
上 訴 人 ○○實業股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 黃○○律師
被 上訴 人  ○○○○公寓大廈管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 汪○○律師
上列當事人間請求返還不當得利事件,上訴人對於中華民國九十六年九月十一日台灣高等法院第二審判決(九十六年度重上字第二三九號),提起上訴,本院判決如下:
主 文
原判決關於駁回上訴人○○實業股份有限公司第一審之訴及附帶上訴暨該訴訟費用部分廢棄,發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張:伊為台北縣土城巿○○路一段六七號等地上十七層、地下二層之建物即○○○○大廈之起造人,亦為該大廈之區分所有權人,該大廈在設計之初,地下二層原有法定停車位六十九個,增設停車位六十九個,伊與買受人約定,其中八十個停車位由三樓以上住戶取得,三十個則由伊所有之地上一樓、二樓店鋪及地下一樓商場部分取得,餘二十八個增設停車位除其中五個已移轉為其他住戶所有外,均歸伊所有,合計伊所有停車位共五十三個(下稱系爭停車位)。嗣兩造因管理費繳納發生爭議,詎被上訴人於民國八十八年四月間擅自更換停車場之進出閘門感應器,拒發感應卡予伊,致伊無法進出使用系爭停車位;並擅自將伊所有之系爭停車位以每位每月新台幣(下同)三千元之租金出租,至九十四年八月間止,致伊受有相當於租金之損失如第一審判決附表(下稱附表)所示等情,爰依不當得利之法則,求為命被上訴人給付一千零三十三萬五千元及其中八百四十三萬九千元部分自九十三年九月十一日起;其餘一百八十九萬六千元部分自九十五年三月二日起,均至清償日止,加付法定遲延利息之判決(第一審判命被上訴人給付八百十六萬二千元本息;而駁回上訴人其餘之請求,兩造各就其敗訴部分提起上訴及附帶上訴。原審就六百七十八萬四千元本息部分維持第一審不利被上訴人判決,駁回被上訴人之上訴,未據其聲明不服)。
被上訴人則以:系爭地下室停車場並無經全體共有人約定分管之協議,仍屬住戶公同共有,得由伊統一管理收益;上訴人係因違反伊所訂之停車場管理辦法而遭拒絕進入,伊並非無權占有,上訴人並未因伊之占用致受有損失;又伊自八十九年四月間起始將系爭停車位中之二十四位出租,且每月租金收入僅十萬七千元,被上訴人主張自八十八年四月份起算,尚屬無據;再上訴人應自八十五年十月間經區分所有權人會議決議起,至九十六年七月份止,每一停車位應按月繳交清潔維修費一千元(但編號一五0號平面車位僅以五百元計算),共計六百七十七萬二千五百元,伊就此主張與上訴人之請求抵銷。兩造另案給付管理費訴訟,業經判決上訴人就商場部分應按月給付七萬一千八百七十六元之管理費確定,而上訴人自九十三年十二月份起即未給付,算至九十六年七月份止,共積欠伊二百三十萬零三十二元之管理費,伊亦一併主張抵銷云云,資為抗辯。
原審廢棄第一審就超過六百七十八萬四千元本息所為上訴人勝訴判決部分,改判駁回上訴人之訴及附帶上訴,無非以:依○○○○大廈買賣契約書即「○○○○房屋土地預定買賣契約書」之附件「面積計算基礎說明」第伍條記載:「本大廈地下二層法定防空避難室為大公面積,歸甲方(係指買受人)共有,並規劃為停車位空間,住宅部分(指三樓至十七樓)比例分得八十車位之共同使用權,店舖部分(指一樓、二樓及B1樓)比例分得三十車位,其餘部分係乙方(指出賣人即上訴人)自行投資興建規劃為私有停車場二十八個停車位,其權益處分歸乙方所有,甲方不得主張任何權利或干涉」。可認未購買停車位之區分所有權人,於簽訂房屋買賣契約書時,即已默示同意由購買停車位之區分所有權人與上訴人取得停車位之專用權,而與上訴人及購買停車位之區分所有權人成立共有物之分管契約。該分管契約,並可由對建物應有部分持有比例之多寡得知是否有停車位,受讓人亦可藉由建物登記簿應有部分之記載得知分管契約之存在,對於受讓人亦有拘束力。況該停車場均貼有「○○百貨停車場,請停有○○A、B標誌之停車位」之標誌,足見上訴人基於分管契約,就系爭五十三個停車位專有使用收益之權限。被上訴人雖就系爭停車場訂定停車場管理辦法,賦予本身有管理、占有及出租系爭專有停車位之權限;但既未經該專有部分區分所有權人即上訴人之同意,對上訴人自不生效力,是其占有、出租系爭停車位之行為,自無正當權源。次查被上訴人自八十八年四月間起,將系爭停車場之進出閘門感應器予以更換,拒發感應卡予上訴人,更將上訴人所有系爭專有停車位予以管理、出租,並拒絕上訴人進出系爭停車場,致上訴人無法使用系爭五十三個專有停車位等情,為被上訴人所不爭。而無權占有他人專有停車位,可能獲得相當於租金之利益,為社會通常之觀念。被上訴人自無權占有系爭停車位起,不問其有無出租,均應返還相當於租金之不當得利。被上訴人自認伊出租系爭停車位予社區內之住戶每月租金為二千元,如出租予社區外之住戶每月租金為三千元。惟究竟出租予社區外住戶及社區內住戶車位數各若干,兩造均無法明確指出,為公平起見,應以其平均數即二千五百元計算(民事訴訟法第二百二十二條第二項規定參照),則被上訴人自八十八年四月份間起至九十四年八月份止計七十七個月期間,無權占有系爭五十三個專有停車位,應返還上訴人之不當得利共計為一千零二十萬二千五百元。又依○○○○公寓大廈管理委員會九十年度一月份之會議可知系爭停車位保養費每月收一千元,其後並未有調降保養費之決議;被上訴人復自認:「停車位如有出租,租金包含清潔管理費在內;但如果未出租,上訴人仍須繳清潔管理費」等語,被上訴人既將系爭停車位出租,而其租金復包含清潔管理費在內,足見上訴人就其已被出租之停車位無須繳交清潔管理費甚明。而被上訴人自八十八年四月間起,將系爭停車位出租,其每月出租之車位數究竟各若干,兩造均無法明確指出,為公平起見,應以系爭停車位出租時上訴人毋庸負擔保養維護費與未出租時則每一停車位應負擔保養維護費一千元之平均數即五百元計算始為合理。則上訴人自八十五年十月份起至九十六年七月份止計一百二十九個月期間,應給付被上訴人系爭停車位保養維護費共為三百四十一萬八千五百元。被上訴人據以主張抵銷即無不合。經抵銷後,被上訴人尚應給付上訴人六百七十八萬四千元。上訴人依不當得利法則於此範圍本息之請求,應予准許,逾此範圍,非法所許等詞,為其判斷之基礎。
按民事訴訟法第二百二十二條第二項規定,當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者,法院應審酌一切情況,依所得心證定其數額,此項規定並未將請求人就損害額之證明責任免除,僅於損害額證明重大困難時,法院基於全辯論意旨及調查證據結果,仍不能獲得損害賠償額確信時,為使權利容易實現,減輕其損害額證明之舉證責任而已。查原審認定被上訴人無權占有系爭停車位,不問其有無出租,均應返還相當於租金之不當利益;且被上訴人出租系爭停車位予社區內之住戶時每月租金為二千元,如出租予社區外之住戶則每月租金為三千元等情,果爾,被上訴人實際利得若干?自應就出租予社區外住戶及社區內住戶車位數各若干資以計算,被上訴人既已依法院裁定提出○○○○公寓大廈管理委員會八十八年四月份起至九十四年六月份停車位租金收費明細表四冊在卷(證物外放)觀之該明細表,分別記載車位編號、姓名、繳費月份、金額、租別(外租或住戶)、繳費日期,衡情似非全然不能稽核計算。原審亦未說明其收取租金之金額,有何不能證明或證明顯有重大困難情事者,遽認每月租金應以其平均數即二千五百元計算,已嫌速斷。次查被上訴人係以上訴人依法(約)應繳之清潔管理費債權主張抵銷,並非與上訴人就損害賠償額有爭議;原審亦認定被上訴人管領之系爭停車位,停車位如有出租,租金包含清潔管理費在內,上訴人無須繳交清潔管理費;但如果未出租,上訴人仍須繳清潔管理費以資保養維護;系爭停車有無出租,既有前揭停車位租金收費明細表四冊在卷可按,亦非全無可考。況被上訴人曾抗辯自八十九年四月間起始將系爭停車位中之二十四位出租等語,是否五十三個停車位每月均曾出租亦非無疑。原審未詳為調查審認,逕謂上訴人應付之保養維護費為自八十五年十月份起至九十六年七月份止計一百二十九個月,以每一停車位應負擔保養維護費一千元之平均數即五百元計,尤嫌率斷。上訴論旨指摘原判決不利於其部分為不當,求予廢棄,非無理由。
據上論結,本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項,判決如主文。
中  華  民  國 九十七 年  八  月 二十一 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 劉○○
法官 陳○○
法官 陳○○
法官 吳○○
法官 許○○
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中  華  民  國 九十七 年  九  月  二  日

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/


楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

作品:
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